Сдача квартиры по доверенноти, вопрос налогообложения

Question

Добрый день. 
У моей мамы есть квартира в собственности, в которой она не проживает. Мама планирует заключить со мной доверенность, чтобы я могла самостоятельно сдавать ее квартиру и получать доход. Я являюсь самозанятой. 
Если я по доверенности сдам квартиру в аренду и доход буду получать я (о чем будет прописано в доверенности и договоре аренды), могу ли получать арендную плату на свой счет самозанятости и оплачивать налог, при этом не являясь собственником квартиры. 
Или в данном случае необходимо заключить между мной и мамой договор безвозмездного пользования?

Чурсинова Анастасия Андреевна · Accepted Answer

Вы можете сдавать квартиру матери по доверенности, получать доход на свой счет и платить налог как самозанятая. Согласно ст. 608 ГК РФ, арендодателем может выступать лицо, уполномоченное собственником. Письмо УФНС по г. Москве от 02.09.2021 № 20–21/131926 прямо разрешает самозанятому, распоряжающемуся имуществом на законных основаниях, применять НПД. Ставка налога составит 4% (если арендатор - физлицо) или 6% (если юрлицо/ИП) . Доход не должен превышать 2,4 млн руб. в год . Достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и формировать чеки по каждому платежу. Договор аренды заключайте от имени мамы с указанием Ваших полномочий по доверенности.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: Вы хотите по доверенности от матери сдавать её квартиру в аренду, получать арендную плату на свой счёт самозанятой и уплачивать налог, не являясь собственником квартиры.

Разбор ситуации:
1. **Правовой статус доверенности**: Доверенность, выданная матерью, позволяет Вам действовать от её имени в рамках указанных полномочий (например, заключение договора аренды, получение платежей). Однако доход от аренды юридически принадлежит собственнику (вашей матери), так как он возникает от её имущества.
2. **Налогообложение самозанятых**: Режим налогообложения для самозанятых (например, в России по закону № 422-ФЗ) применяется к доходам, полученным от деятельности, которую Вы осуществляете самостоятельно. Если Вы получаете арендную плату по доверенности, это не Ваш доход от собственной деятельности, а доход матери, переданный Вам для управления. Следовательно, использование счёта самозанятой для таких поступлений может быть некорректным с точки зрения налогового законодательства, так как это не доход от Вашей самозанятой деятельности (например, услуг, продажи товаров).
3. **Альтернатива – договор безвозмездного пользования**: Если мать передаст Вам квартиру в безвозмездное пользование, Вы станете фактическим пользователем и сможете сдавать её от своего имени. В этом случае доход от аренды будет Вашим, и Вы сможете применять режим самозанятых, уплачивая налог (например, 4-6% в России). Однако это требует оформления договора безвозмездного пользования, который может иметь свои нюансы (например, необходимость регистрации, если срок превышает 1 год, или налоговые последствия для матери).
4. **Риски и рекомендации**:
- При использовании доверенности: риск признания получения арендной платы на счёт самозанятой нарушением налогового законодательства, что может привести к доначислениям, штрафам и пени.
- При договоре безвозмездного пользования: убедитесь, что договор правильно оформлен, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов или третьих лиц.

Резюме: Наиболее безопасным с налоговой точки зрения представляется вариант с договором безвозмездного пользования, так как он позволяет Вам легально получать доход от аренды как самозанятой. Однако конкретные требования зависят от законодательства Вашей страны (например, в России нужно учитывать нормы Налогового кодекса и закона о самозанятых).

Рекомендация: Обратитесь к юристу или налоговому консультанту для детального анализа Вашей ситуации, уточнения местных законов и оформления документов, чтобы минимизировать риски и обеспечить соответствие налоговым обязательствам.

Строков Виктор Александрович · Answer

Заключите договор безвозмездного пользования с правом сдачи в субаренду, доверенность нужна не будет.

Козлова Анна Юрьевна · Answer

Нет, вы не можете легально получать доход от сдачи квартиры на свой счёт как самозанятая, если вы не являетесь собственником и не имеете законных оснований для получения этого дохода. Даже при наличии доверенности налоговый агент это собственник, и платить налог с аренды должен он.

Если вы оформите договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), то формально получите право пользоваться квартирой. Но вы не имеете права сдавать её в субаренду без согласия собственника, даже если он ваша мама (ст. 687 ГК РФ). Если сдадите это незаконная субаренда, и договор может быть признан недействительным, доход всё равно будет считаться доходом мамы.

Працко Виталий Александрович · Answer

необходимо заключить договор безвозмездного пользования

Сдача квартиры по доверенноти, вопрос налогообложения

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

ИП на УСН сдача нежилых помещений, нужен ли ККМ.

Как определить доход для расчета страховых взносов в ПФР при сочетании ИП на патенте (автомойка)

Попадает под усн сдача в аренду нежилого помещения.

Возможные последствия неоплаты досрочного расторжения договора аренды и способы проверки налогообложения сдачи квартиры

Вопрос налогообложения сдачи в наем квартиры с ремонтом

На каком налогообложении сдача в аренду недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем.

Налогообложение сдачи квартиры внаем для инвалида 1-ой группы - возможные льготы

Регулирование и налогообложение сдачи квартиры посуточно - законы и требуемые документы

Неоплаченные коммунальные услуги после съезда съемщиков квартиры - как решить проблему

Налогообложение сдачи в наем квартиры для ремонта с одновременным проживанием мастеров когда нет денежных отношений

Налогообложение сдачи комнаты в коммунальной квартире - особенности для пенсионера-собственника в разных регионах

Можно ли получить ипотеку при налогообложении сдачи в аренду недвижимости?

Налогообложение сдачи в аренду торговых мест физическим лицам, продающим излишки со своего подсобного хозяйства

Налогообложение сдачи имущества в наем - обязаны ли родственники недееспособных граждан платить налог?

Вопрос о налогообложении сдачи незарегистрированного договора аренды жилья

Налогообложение сдачи в аренду жилого помещения пенсионером-ИП - вопросы и ответы

Я получаю алименты 500 руб в месяц, это 1/4 от сдачи квартиры, считается ли сдача квартиры официальным доходом?

Оформление налогообложения при сдаче квартиры в аренду - как получить возврат 3% НДФЛ за медицинские услуги?

Вопрос налогообложения при сдаче квартиры в наем без дополнительных коммунальных платежей

Как избежать налогообложения при сдаче квартиры - важная информация о сроках

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59