Можно ли реконструировать пристрой и выкупить участок под домом на красной линии?

Здравствуйте Уважаемый Вячеслав!

"Красная линия" — это граница, отделяющая территорию общего пользования (дороги, улицы и т.д.) от других территорий. На землях, находящихся в пределах красных линий, действуют особые ограничения по градостроительному регламенту.

Реконструкция (восстановление) пристроя требует получения разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство или реконструкцию необходимо подтвердить право пользования земельным участком (собственность, аренда, бессрочное пользование и т.д.).

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) должен допускать такую реконструкцию.

Если участок находится в границах красных линий, скорее всего, в ГПЗУ будет указано, что строительство, реконструкция, а также оформление прав на участок невозможны.

Как правило, органы архитектуры и градостроительства отказывают в выдаче разрешения на реконструкцию объектов, находящихся на красных линиях.

По итогу: с большой долей вероятности, получить разрешение на реконструкцию пристроя не получится, так как земельный участок находится в собственности города и расположен на красной линии, где любые капитальные работы запрещены или строго ограничены.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 39.5, ст. 39.20), собственник здания (жилого дома) имеет преимущественное право выкупа земельного участка, на котором расположен дом, для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.

Однако, если участок находится в границах красных линий, он относится к землям общего пользования, а такие земли не подлежат приватизации (ст. 27 ЗК РФ, ч. 4 п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ).

Земли, предназначенные для размещения дорог, улиц, площадей, не подлежат продаже в частную собственность.

Таким образом, выкупить земельный участок невозможно, так как запрещено на Законодательном уровне.

Если есть сомнения относительно точных границ красных линий или статуса участка, закажите выписку из ЕГРН и ГПЗУ, а также обратитесь в местную администрацию или МФЦ за разъяснениями. Но в подавляющем большинстве случаев по описанной ситуации — ни реконструкция, ни выкуп невозможны.

Здравствуйте, уважаемый Вячеслав!

Реконструкция пристроя невозможна без оформления прав на земельный участок, особенно если участок находится на красной линии (улично-дорожная сеть) и в собственности города. Выкупить участок, расположенный на красной линии, практически невозможно, так как такие земли предназначены для нужд города и не подлежат приватизации.

По ст. 222 ГК РФ, объект недвижимости, возведённый без надлежаще оформленных прав на земельный участок, считается самовольной постройкой.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на реконструкцию возможно только при наличии прав на земельный участок. Земли, находящиеся на красных линиях (ст. 85, 89 ГрК РФ), относятся к землям общего пользования и предназначены для размещения элементов улично-дорожной сети. На таких участках запрещено строительство и реконструкция объектов, не связанных с улично-дорожной сетью.

По ст. 39.3, 39.8 Земельного кодекса РФ, приватизация (выкуп) земель общего пользования, а также земель, занятых улично-дорожной сетью, не допускается. Красные линии определяют границы территорий, предназначенных для размещения дорог, улиц и других объектов общего пользования (ст. 1, 85 ГрК РФ). Земельные участки в этих границах не подлежат передаче в частную собственность (Письмо Минэкономразвития РФ от 16.07.2013 № Д23и-2434).

Если участок частично выходит за красную линию: Теоретически возможно оформление в собственность или аренду той части участка, которая не попадает под красную линию, но это требует уточнения межевания и согласования с органами местного самоуправления.

Возможно оформление права пользования (аренды) на срок до изъятия участка для городских нужд, но не в собственность.

Уточните границы участка и красных линий. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в МФЦ или через Росреестр. Обратитесь в администрацию города с заявлением о возможности оформления права на участок (аренда или выкуп).

При отказе — уточнить основания (обычно это наличие участка в границах красных линий).

Запросите разрешение на временное использование или аренду до момента изъятия. В случае отказа — не производить реконструкцию. Самовольная реконструкция приведёт к признанию постройки самовольной и её сносу за счёт собственника (ст. 222 ГК РФ).

Срок рассмотрения заявлений в администрацию — до 30 дней (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ").Сроки оформления прав — зависят от ситуации, обычно от 1 до 3 месяцев.

Необходимые документы: Паспорт, документы на дом, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, ГПЗУ, заявление в администрацию.Орган/инстанция: Администрация города (департамент имущественных отношений, архитектуры и градостроительства).

Без оформления прав на участок разрешение на реконструкцию не получить.Самовольная реконструкция приведёт к сносу пристроя и возможным штрафам.

Приватизировать участок на красной линии невозможно, возможна только временная аренда, и то — при согласии города.

Реконструкция невозможна без оформления прав на землю, а оформить эти права на участке, находящемся на красной линии, практически невозможно.

Ситуация, когда дом находится в собственности, а участок — в собственности города, при этом оба объекта расположены в пределах красных линий (улично-дорожной сети), создаёт ряд правовых сложностей. Красные линии обозначают границы территорий общего пользования, включая улицы и дороги, и их наличие существенно ограничивает возможности собственника.

Возможность реконструкции пристроя

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительство, которое пересекает или находится в пределах красных линий, считается самовольной постройкой. Это влечёт следующие последствия:

отказ в согласовании реконструкции;

невозможность ввести объект в эксплуатацию и оформить на него право собственности;

риск того, что уполномоченный орган подаст иск о сносе постройки, так как она мешает развитию территории общего пользования или препятствует доступу к коммуникациям.

Даже если старый дом законно находился за красной линией, любая его реконструкция или капитальный ремонт невозможны без приведения в соответствие с новыми границами.

Что можно сделать:

Проверить расположение красной линии. Для этого можно использовать публичную кадастровую карту, документацию по планировке территории (проект планировки, проект межевания) или градостроительный план земельного участка.

Если красная линия действительно проходит через участок или дом, попытаться изменить её расположение. Это сложная процедура, которая требует разработки нового проекта планировки территории, публичных слушаний и утверждения изменений администрацией. Новые данные должны быть внесены в ЕГРН и градостроительный план. Изменение красной линии возможно только при наличии серьёзных оснований, например, если линия не соответствует фактической ситуации землепользования или устарела.

Если изменение красной линии невозможно, стоит рассмотреть альтернативные варианты, например, ремонт пристроя без изменения его параметров (если это возможно).

Возможность выкупа участка

По общему правилу, участки, расположенные в границах красных линий (как существующих, так и проектируемых), не могут быть предоставлены в частную собственность. Это связано с тем, что земли общего пользования не подлежат приватизации.

Исключения:

Если участок находится в проектируемых красных линиях, утверждённых проектом планировки территории (ППТ), и с момента утверждения ППТ прошло более 6 лет, то участок может быть выкуплен. В этом случае проект прекращает действие в соответствующей части, и участок перестаёт считаться предназначенным для строительства публичных объектов.

В судебной практике встречается позиция, что признаком территории общего пользования является не столько наличие красных линий, а сколько факт использования территории неограниченным кругом лиц в общих интересах. Поэтому даже при отсутствии пересечения участка с красными линиями в предоставлении участка в собственность может быть отказано, если подтверждено его расположение на существующей территории общего пользования.

Порядок действий для выкупа (если нет препятствий):

Обратиться в уполномоченный орган (администрацию или Росимущество) с заявлением о предоставлении участка в собственность.

Пройти процедуру образования земельного участка, если он ещё не сформирован (разработать схему расположения, провести межевание).

Уполномоченный орган рассмотрит заявление. При отсутствии оснований для отказа направит подписанный проект договора купли-продажи.

Подписать договор в течение 30 дней и оплатить выкупную цену.

Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Возможные причины отказа:

несоответствие цели использования участка его виду разрешённого использования;

изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;

другие основания, предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ.

Если в предоставлении участка откажут, можно оспорить решение в суде.

Здравствуйте !

Реконструкция это изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций.

Если пристрой сгорел, его восстановление или строительство нового объекта на его месте будет считаться реконструкцией.

Возможность реконструкции зависит от следующих моментов:

1. Расположение на красной линии (улично-дорожной сети). Участки, находящиеся в зоне красной линии, часто имеют ограничения на строительство и реконструкцию. Это связано с тем, что такие территории предназначены для обеспечения нужд транспорта, коммуникаций и других публичных интересов. Проверить наличие ограничений можно через публичную кадастровую карту или запросив градостроительный план земельного участка в местной администрации.

2. Соответствие градостроительным регламентам. Необходимо убедиться, что реконструкция не нарушает правила землепользования и застройки, включая отступы от границ участка, требования к высоте здания, плотность застройки и другие параметры.

3. Соблюдение строительных, пожарных и санитарных норм. Пристройка должна соответствовать действующим СНиПам, СП и другим техническим регламентам.

До начала работ необходимо направить в уполномоченный орган (обычно в администрацию или МФЦ) уведомление о планируемой реконструкции с приложением следующих документов:

копия паспорта заявителя;

выписка из ЕГРН;

план реконструкции;

действующий техплан дома;

документы на недвижимость.

Если дом и участок находятся в долевой собственности, потребуется согласие всех собственников.

В уведомлении должны быть указаны сведения о заявителе, кадастровый номер участка, сведения о праве на землю, вид разрешённого использования участка и объекта, планируемые параметры дома после реконструкции и другие данные.

Администрация должна рассмотреть уведомление в течение 7 рабочих дней (до 20 рабочих дней для исторических поселений). Если не пришло уведомление о несоответствии в установленный срок, изменения считаются согласованными, и можно начинать работы.

Строительство или реконструкция без уведомления администрации может быть признана незаконной, за это предусмотрен штраф для физлиц от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ).

В случае судебного разбирательства может быть принято решение о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Выкупить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, возможно, но это зависит от ряда условий.

Одним из оснований для выкупа, если на участке расположено здание, собственником которого является заявитель (подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Но сам факт наличия дома в собственности не гарантирует автоматического права на выкуп участка, необходимо учитывать и другие факторы.

Ограничения на выкуп:

Нельзя выкупать земли, предназначенные для публичного пользования (парки, скверы, улицы и т.д.);

Отдельные категории участков после их выкупа частными лицами могут предусматривать существенные ограничения для собственника (например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для постройки многоквартирных зданий);

Участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Порядок выкупа:

Подать в местный орган власти заявление о выкупе.

Приложить к заявлению пакет документов, который может включать:

общегражданский паспорт заявителя, правоустанавливающие документы на дом, выписку из ЕГРН, подтверждающую постановку участка на учёт, другие документы, предусмотренные местными требованиями.

Уполномоченный орган рассматривает заявление в срок, не превышающий одного месяца. По итогам оформляется договор купли-продажи, в который включается выкупная цена земли. Стоимость определяется исходя из кадастровой стоимости участка.

Возможные причины отказа в выкупе перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Например, отказ возможен, если участок не соответствует разрешённому использованию или если заявитель не имеет права приобрести участок без проведения торгов.

Если администрация отказала в выкупе, можно получить письменный отказ и оспорить его в суде, предоставив доказательства законности своих требований.

- см. ст. 51 ГрК РФ, ст. 222 ГК РФ, ст. 27, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ,

Добрый вечер! Ситуация непростая из-за нахождения на красных линиях. Это зоны общего пользования (дороги, тротуары, скверы), которые по закону не подлежат приватизации и имеют ограничения по строительству.

1. Можно ли выкупить участок?

Скорее всего, нет.

Согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ (п. 12), земельные участки общего пользования, включенные в состав территориальных зон, ограниченных красными линиями, не подлежат приватизации.

Если вам удастся доказать, что красные линии были нанесены ошибочно или они фактически не соответствуют генплану, их можно попробовать "подвинуть" через администрацию или суд, но это сложный и дорогой процесс.

Вы имеете исключительное право на аренду этого участка, так как на нем стоит ваш дом (ст. 39.20 ЗК РФ).

2. Можно ли сделать реконструкцию пристроя?

Легально - сложно, без разрешения - рискованно.

Для реконструкции (изменения параметров здания) нужно получить Разрешение на строительство, реконструкцию или подать Уведомление о планируемой реконструкции (ст. 51.1 ГК РФ).

Если объект находится на красной линии, архитектура города, скорее всего, выдаст отказ, так как это нарушает регламенты застройки и может мешать развитию дорожной сети.

Сгоревший пристрой:

Если пристрой был законным (внесен в техпаспорт и ЕГРН до пожара), вы имеете право на его восстановление в прежних границах как ремонт, реставрацию.

Если вы хотите изменить его размеры или площадь - это реконструкция, которую на красных линиях не согласуют.

Согласно ст. 222 ГК РФ, постройка, возведенная без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм (каковыми являются красные линии), может быть признана самовольной и подлежать сносу.

Что делать в этой ситуации?

Запросите ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). Это бесплатно через МФЦ или Госуслуги. В нём будет четко указано где строить можно, а где - нельзя.

Был ли он официально зарегистрирован до пожара? Если да, восстанавливайте строго в тех же границах.

Обратитесь в местную архитектуру за предварительной консультацией.

Для реконструкции пристроя (сгоревшего) и выкупа земельного участка, находящегося в собственности города, необходимо учитывать следующие аспекты:

Возможность узаконивания: Реконструкция, включая возведение пристроя, может быть узаконена. Для этого необходимо обратиться в суд с требованием о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на измененный объект в порядке статьи 222 ГК РФ. Для этого потребуется доказать наличие совокупности условий, установленных частью 3 статьи 222 ГК РФ.

Новый собственник (покупатель) может обратиться в суд с указанным требованием после перехода к нему права собственности на дом.

Право на выкуп: Собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность. Это право реализуется без проведения торгов.

Основания для отказа: Земельный кодекс РФ предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов (статья 39.16 ЗК РФ). Неузаконенная реконструкция сама по себе не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Когда по земельному участку проходят красные линии, установленные проектом планировки территории, это может быть основанием для отказа в выкупе участка. Однако, в таком случае арендатор вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.

Процедура выкупа: По общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах. Однако, в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, возможен выкуп без торгов. Для этого необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка.

Реконструкцию согласовать крайне сложно, так как красные линии запрещают новое строительство на землях общего пользования , а выкупить участок под домом вы не сможете, поскольку закон прямо запрещает приватизацию территории в границах красных линий (ст. 27 ЗК РФ) — для детального анализа рисков сноса и поиска законных оснований нужно смотреть документы.

Краткий ответ:

Реконструкция пристроя — почти наверняка незаконна и не получит разрешения.

Выкуп участка — невозможен, так как земля находится в границах красных линий улично-дорожной сети (территория общего пользования).

Теперь подробнее.

1. Реконструкция пристроя (сгорел)

Почему это проблема:

Красные линии — это границы, за которые нельзя выходить зданиями, чтобы не мешать дорогам, тротуарам, инженерным сетям. Участок находится в зоне улично-дорожной сети (территория общего пользования).

Ваш дом — в собственности, но он стоит на чужой земле (городской). Это уже ненормативная ситуация (обычно так бывает с давними постройками, «приватизированными» без земли).

Реконструкция (любое изменение параметров, включая восстановление сгоревшего пристроя) потребует:

Разрешения на строительство/реконструкцию.

Согласия собственника земли (города).

Соответствия градостроительным нормам.

Что говорит закон:

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается здание, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей. Реконструкция старого объекта, расположенного в границах красных линий, — это по сути новое строительство на неразрешенной территории.

Город не даст разрешение, так как это нарушает правила дорожной деятельности и безопасности.

Вывод по реконструкции:

Легально восстановить пристрой не удастся. Любая стройка на красной линии — самострой, который могут обязать снести через суд.

Исключение — если пристрой не выходит за старые габариты и это не реконструкция, а «восстановление» (но даже на это нужно разрешение, которое не дадут). Если вы просто почините существующее (не увеличивая площадь), шансы минимальны.

2. Можно ли выкупить участок?

Нет, нельзя. Земля в границах красных линий улично-дорожной сети относится к землям общего пользования (ст. 85 Земельного кодекса РФ). Они не подлежат приватизации и продаже в частную собственность.

Важные нюансы:

Вы можете попытаться арендовать этот участок у города, но:

Для ИЖС или коммерции аренда на красной линии не дается.

Максимум — краткосрочная аренда для размещения некапитальных объектов (киоск, парковка), но не для реконструкции.

Если дом старый и был построен до введения красных линий, у вас может быть право ограниченного пользования (сервитут) для прохода/проезда, но не право собственности или полноценной аренды под застройку.

Что делать в вашей ситуации?

Получите выписку из ЕГРН на участок — там точно будут указаны красные линии и категория земли (скорее всего, «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «улично-дорожная сеть» или «общего пользования»).

Обратитесь в администрацию города (Департамент имущества и Градостроительный департамент) с вопросами:

Можно ли оформить аренду земли под существующим домом? (Откажут, но ответ будет официальным).

Возможно ли изменить границы красных линий (это многолетняя процедура, требующая внесения изменений в генплан и ПЗЗ, практически нереальна для одного дома).

Рассмотрите вариант продажи дома городу — если дом находится на красной линии и участок не ваш, город может выкупить его для сноса и расширения дороги. Это лучше, чем потом сносить за свой счет.

Не начинайте стройку без разрешения — суд обяжет снести все за ваш счет, плюс штраф по ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земли).

Итог: Реконструкция запрещена, выкуп невозможен. Самый безопасный путь — юридически зафиксировать существующее положение (дом как объект на чужой земле) и не предпринимать никаких строительных действий. Пристрой, увы, считается утраченным навсегда.

Спасибо за ответ ! Про землю все ясно. -Но приносим извинения по дому, оказывается у Нас не пристрой ,а часть дома с общим фундаментом и площадь его входит общую квадратуру по свидетельству права на дома. Мы просто боимся новые стены возводить из пеноблоков,ведь во тех паспорту указаны деревянно-засыпные. Что посоветуете ?