Продажа недвижимости, один собственник инвалид 2 гр

Здравствуйте, Наталья!

Нотариус при удостоверении доверенности действительно проверяет дееспособность доверителя и его личное присутствие. В соответствии со ст. 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», нотариус обязан убедиться, что человек понимает суть документа и действует добровольно. Для этого он может направить запрос в Росреестр, чтобы проверить, нет ли в ЕГРН записи о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным. Если человек недееспособен, нотариус откажет в оформлении документов.

Однако подпись, поставленная «дрожащей рукой», сама по себе не является основанием для автоматического признания доверенности недействительной. Нотариус оценивает общее состояние доверителя в момент оформления документа, но не проводит медицинскую экспертизу. Если у покупателя или банка возникли сомнения в подлинности подписи, они могут запросить дополнительные доказательства (например, видеозапись момента подписания доверенности, если она есть), но это не отменяет юридической силы документа, если он оформлен с соблюдением всех процедур.

Важно, чтобы доверенность содержала все необходимые реквизиты: данные доверителя и представителя, чёткое описание полномочий, информацию об объекте недвижимости, срок действия, запрет на передоверие (если это предусмотрено). Также можно проверить доверенность в реестре нотариальных доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Инвалид 2 группы имеет право продать свою долю в квартире, если он не признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным. Статус инвалида сам по себе не ограничивает дееспособность. Ограничение или лишение дееспособности возможно только по решению суда на основании ст. 29–30 ГК РФ (например, при тяжёлом психическом заболевании, алкоголизме, наркомании и т. д.). Если такого решения нет, инвалид вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать долю в квартире.

Риски для покупателя в этом случае могут возникнуть, если:

Инвалид был недееспособен в момент выдачи доверенности или совершения сделки, но это не было установлено судом. В таком случае сделка может быть признана ничтожной (если есть запись в ЕГРН о недееспособности) или оспоримой (если недееспособность не была официально признана, но будет доказано, что человек не понимал значения своих действий в момент совершения сделки — ст. 177 ГК РФ).

Доверенность была получена под влиянием обмана, насилия, угрозы или заблуждения. В этом случае инвалид или его представитель могут оспорить доверенность и, как следствие, сделку купли-продажи.

В доверенности есть недостатки (например, не указаны важные детали — адрес объекта, полномочия представителя, срок действия и т. д.), что может привести к её недействительности.

Может ли собственник с инвалидностью оспорить продажу доли? Да, если будут доказаны основания для оспаривания сделки. Например, если в момент выдачи доверенности или совершения сделки он не понимал значения своих действий или был принуждён к этому. Инициировать оспаривание могут опекун (если человек признан недееспособным), родственники, прокурор, органы опеки и попечительства.

Чтобы минимизировать риски, покупателю рекомендуется:

Проверить в ЕГРН, не признан ли собственник недееспособным или ограниченно дееспособным.

Убедиться в подлинности доверенности через реестр нотариальных доверенностей.

По возможности связаться с собственником (например, по видеосвязи), чтобы убедиться в его осознанности и добровольности действий.

Попросить у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о дееспособности (хотя это не гарантирует отсутствия проблем, так как справка не является абсолютной гарантией).

Включить в договор купли-продажи пункт о полной дееспособности продавца и его осознании последствий сделки, а также о его ответственности в случае признания сделки недействительной.

Если у покупателя остались сомнения, он вправе отказаться от сделки. Банки при оформлении ипотеки также могут учитывать дополнительные риски, связанные с состоянием здоровья продавца или оформлением сделки по доверенности, что может повлиять на одобрение кредита.

1. Всё верно - ст. 185.1 ГК РФ и положения Основ о нотариате, но после дела Долиной многие стали дуть на воду активно!

2. Про риски Вы сами пишите - что оспорит после -инвалид ст. 177 ГК РФ и т.д.

Про то, что может отозвать доверенность до сделки - это иное

Это юрист покупателя запугал, сказал, что пусть ищет без рисков таких квартиру, хотя всё в порядке , скорее всего .

Потенциального покупателя модно уговорить, но это работа.

Здравствуйте Уважаемая Наталья!

Если доверенность не удостоверить нотариально, когда это обязательно, она будет ничтожна (п. п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ).

Если доверенность на право продажи доли в квартире оформлена у нотариуса, то нотариус удостоверяет следующее:

Личность доверителя (проверяет паспортные данные).

Дееспособность доверителя (то есть отсутствие у него явных признаков психических расстройств, состояния опьянения и т.п. — нотариус не психиатр, но обязан убедиться в адекватности доверителя).

Добровольное волеизъявление доверителя.

Подпись доверителя (даже если она дрожащая, если нотариус удостоверил — это законно).

Процедура удостоверения доверенности нотариусом в России регулируется

статьёй 185.1 Гражданского кодекса РФ «Удостоверение доверенности» (введена Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ).

Также ответственность нотариуса за ошибки при удостоверении доверенности предусмотрена

статьёй 17 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 №4462-1)

Подпись "дрожащей рукой" сама по себе не является основанием для признания доверенности недействительной, если нотариус удостоверил её. Если у нотариуса были бы сомнения в дееспособности или волеизъявлении, он бы отказал в удостоверении доверенности.

Так что не вижу рисков для покупателей, если доверенность действующая и не отозвана, то сделка безопасна.

Всего Вам наилучшего!

Нотариус при удостоверении доверенности:

подтверждает личное присутствие доверителя (ст. 42 «Основ законодательства РФ о нотариате», утв. ВС РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462‑1);

проверяет дееспособность доверителя — в т. ч. путём проверки ЕГРН на наличие записи о признании гражданина недееспособным/ограниченно дееспособным (ст. 43 Основ);

удостоверяет добровольность волеизъявления и понимание сути совершаемых действий.

Инвалидность 2‑й группы не ограничивает право собственности и распоряжения имуществом, если:

гражданин не признан судом недееспособным (ст. 29 ГК РФ);

либо не ограничен в дееспособности (ст. 30 ГК РФ).

Риски для покупателя возможны, только если будет доказано, что в момент выдачи доверенности/совершения сделки:

доверитель не понимал значения своих действий и не мог ими руководить (ст. 177 ГК РФ);

сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжёлых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Основания для оспаривания (в судебном порядке):

недееспособность доверителя на момент выдачи доверенности (при наличии решения суда либо доказательств порока воли);

отзыв доверенности до совершения сделки (ст. 188 ГК РФ);

смерть доверителя до регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 188 ГК РФ);

превышение полномочий представителем (если действия выходят за рамки доверенности, ст. 168 ГК РФ).

Здравствуйте, уважаемая Наталья!

Если доверенность оформлена нотариусом, сомнения в дееспособности и подлинности подписи доверителя, как правило, отсутствуют — нотариус удостоверяет личность, дееспособность и волю доверителя. Инвалидность 2 группы не ограничивает гражданина в праве распоряжаться имуществом, если он не признан недееспособным или ограниченно дееспособным судом. Риски оспаривания сделки возникают только при наличии доказательств злоупотреблений, обмана, давления или недееспособности на момент сделки.

Нотариус при удостоверении доверенности обязан установить личность и дееспособность доверителя, его волеизъявление, а также проверить отсутствие обстоятельств, препятствующих совершению сделки (ст. 44, 45, 46 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 185.1 ГК РФ). Если доверенность оформлена нотариально, презюмируется, что доверитель действовал добровольно, понимал значение своих действий и мог ими руководить.Подпись может быть неуверенной по разным причинам (болезнь, возраст), но нотариус вправе удостоверить доверенность даже при невозможности самостоятельного подписания (ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате).

Инвалидность 2 группы не влечет автоматических ограничений в дееспособности (ст. 21, 29 ГК РФ). Только суд может признать гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным (ст. 29, 30 ГК РФ). Если такого решения нет — гражданин вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать долю. Проживание в другом регионе, наличие другого жилья, отсутствие участия в содержании не лишают права собственности и не являются препятствием для продажи.Риски оспаривания сделки Сделка может быть оспорена, если будет доказано:а) что на момент сделки собственник был недееспособен или ограниченно дееспособен (ст. 171, 177 ГК РФ),б) сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178-179 ГК РФ),в) доверенность была недействительна (например, подделка, отмена доверенности до сделки).

Доброго времени Наталья!

Нотариально удостоверенная доверенность на продажу недвижимости минимизирует риски, связанные с подписью и дееспособностью доверителя. Инвалид 2 группы имеет полное право продать свою долю в квартире, если это не единственное жилье и он не признан судом недееспособным.

Риски для покупателя и банка существуют, но они низкие при правильном оформлении.

Доверенность и нотариус

Нотариус обязан проверить дееспособность доверителя перед удостоверением доверенности, задавая вопросы и оценивая понимание действий. Если доверенность выдана нотариусом, подпись считается подлинной, и сомнения в "дрожащей руке" не являются основанием для отказа, если нет судебного решения о недееспособности.

Оспорить такую доверенность можно только в суде, доказав обман, угрозы или отсутствие понимания значимости действий на момент выдачи.

Права инвалида 2 группы

Совершеннолетний инвалид 2 группы полностью дееспособен и вправе продавать свою долю в недвижимости без согласия опеки, если не признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным.

Это не единственное жилье (есть прописка и проживание в другом доме), поэтому нет ограничений по ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Сделка требует нотариального заверения и преимущественного права покупки для второго собственника.

Риски для покупателя

Основной риск — оспаривание сделки в суде по общим основаниям (обман, заблуждение, недееспособность на момент продажи), но статус инвалида сам по себе не дает преимуществ.

Банки осторожны из-за потенциальных споров, особенно если есть признаки психических проблем, но при нотариальной доверенности и отсутствии единственного жилья отказ часто избыточен.

Чтобы снизить риски, предоставьте банку выписку ЕГРН, копию доверенности и подтверждение другого жилья второго собственника.

Рекомендации

Обратитесь к другому банку с полным пакетом документов, включая нотариальное подтверждение дееспособности.

Если покупатель опасается, предложите личное присутствие второго собственника или альтернативу (дарение с последующей продажей).

Для гарантии проконсультируйтесь с нотариусом по месту сделки.

Здравствуйте!

Нотариальная доверенность не дает покупателю абсолютной гарантии отсутствия рисков. Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус при удостоверении доверенности действительно обязан проверить дееспособность гражданина. Однако нотариус является юристом, а не медицинским специалистом в области психиатрии. Главный риск для покупателя кроется в статье 177 Гражданского кодекса РФ. Данная статья устанавливает, что сделка, совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Если подпись на доверенности выглядит неуверенно, юристы покупателя небезосновательно опасаются, что впоследствии второй собственник или его наследники подадут иск в суд. В суде они могут потребовать проведения судебной почерковедческой и судебной психиатрической экспертизы, чтобы доказать, что из-за сильных медикаментов или обострения заболевания собственник не понимал суть выдаваемого документа.

—————

В соответствии со статьей 29 Гражданского кодекса признать человека недееспособным может исключительно суд. Инвалидность второй группы является медицинским статусом, а не юридическим лишением дееспособности. Второй собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом и продавать его. Наличие у него иного места жительства в другом регионе является плюсом, так как это снижает риск нарушения его жилищных прав. Тем не менее инвалидность второй группы часто сопряжена с тяжелыми неврологическими заболеваниями или последствиями инсультов. Если продажа будет оспорена по статье 177 Гражданского кодекса РФ и суд признает сделку недействительной, будут применены правила о двусторонней реституции. Это означает, что недвижимость вернется продавцам, а продавцы будут обязаны вернуть покупателю деньги. На практике покупателю крайне сложно взыскать переданные средства обратно, именно поэтому банк отказал в выдаче ипотеки на данный объект, посчитав залог проблемным.

————

Для успешной продажи квартиры Вам необходимо предоставить будущим покупателям и их банкам дополнительные гарантии. Я рекомендую Вам запросить для второго собственника актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту его постоянного проживания. Также идеальным вариантом будет получение медицинского освидетельствования на день выдачи доверенности или на день сделки. Удачи! Буд рад, если смог помочь

Опасения покупателя имеют основания, хотя и преувеличены. По первому вопросу: нотариус проверяет дееспособность и личность. Раз доверенность выдана, сомнений у нотариуса не было — это серьезное подтверждение законности. "Дрожащая рука" не юридический аргумент.

По второму вопросу: инвалидность 2 группы не лишает права продавать имущество и не делает сделку автоматически недействительной. Но риски оспаривания есть. Сделку могут попытаться признать недействительной, если на момент выдачи доверенности человек не понимал значения своих действий из-за психического расстройства. Для этого нужна экспертиза и суд. Также возможно оспаривание при обмане, введении в заблуждение или кабальности сделки.

Рекомендации: предложите покупателю справку об отсутствии у продавца учета в психоневрологическом диспансере. Убедитесь, что в доверенности четко прописаны полномочия на продажу и получение денег. Подготовьте подтверждение, что квартира не единственное жилье для продавца. Это снимет большинство рисков.

Здравствуйте.

Нотариальная доверенность имеет высокую юридическую силу: нотариус обязан проверить личность, дееспособность и добровольность волеизъявления, провести беседу, запросить данные о судебных решениях по недееспособности. Однако нотариальное удостоверение не даёт абсолютной защиты от оспаривания — сделку можно оспорить по ст. 177 ГК РФ, если докажут, что в момент подписания человек не понимал значения своих действий.

Инвалидность 2-й группы сама по себе не ограничивает право продавать недвижимость. Ограничения возникают только при судебном признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. Если такого решения нет — собственник вправе распоряжаться своей долей.

Риски для покупателя минимальны при соблюдении трёх условий: нотариально удостоверенная доверенность, отсутствие судебного акта о недееспособности, сохранение медицинских справок, подтверждающих адекватность состояния инвалида на момент сделки.

«Дрожащая подпись» — субъективный аргумент; нотариус фиксирует волеизъявление, а не оценивает почерк. Если нотариус удостоверил документ, презумпция законности на его стороне.

Для дополнительной защиты рекомендую: получить у психиатра справку об отсутствии противопоказаний к совершению сделок, зафиксировать процесс выдачи доверенности на видео, уведомить покупателя о статусе инвалида заранее.

Банки могут отказывать в ипотеке из-за внутренних риск-политик, но это не юридическое препятствие для сделки.

Если инвалид не проживает в квартире и это не его единственное жильё, риски принудительного возврата доли практически исключены.

Оспорить сделку постфактум можно только через суд и только при наличии веских доказательств неспособности понимать действия — бремя доказывания лежит на истце.

Вам, как продавцу, важно действовать прозрачно: раскрывать информацию, фиксировать все этапы, консультироваться с нотариусом.

В вашей ситуации, при грамотном оформлении, риски оспаривания минимальны — инвалидность не лишает права на сделку, а нотариус выступает гарантом законности волеизъявления.

Напишите в личные сообщения, если у вас остались вопросы.

Добрый день, Наталья.

1)Вы совершенно правы: если доверенность выдана нотариусом, то сомнения по поводу подписи и дееспособности, поставленные покупателем (или его юристом) как причина отказа от сделки, в большинстве случаев необоснованны.

-Тот факт, что подпись «дрожала», не является достаточным основанием для сомнений в подлинности, если нотариус удостоверил, что это именно эта личность и она действитенна. Нотариус несет ответственность за удостоверение личности и дееспособности.

-Риски для покупателя, связанные стноя, минимальны, минимальны. Доверенность, выданная нотариусом, является надлежащим документом, который подтверждает полномочия представителя Оспорить такую доверенность крайне сложно, и только через судебный процесс, если будут веские доказательства того, что нотариус нарушил закон.

2)Инвалидность человека, в том числе 2 группы, не лишает его права собственности и права распоряжаться своим имуществом (в том числе продавать свою долю), если только он не признан судом недееспособным.

-Тот факт, что инвалид не проживает в продаваемой квартире и имеет другое место жительства (например, дом с родственниками), исключает риски, связанные с потерей единственного жилья, которые могли бы возникнуть, если бы квартира была его единственным местом проживания.

-Инвалид 2 группы имеет все права гражданина РФ, включая право распоряжаться своим имуществом. У него есть право продать свою долю, а также право получить согласие нотариуса на совершение сделки при наличии доверенности.

3)Как и при покупке доли у любого другого собственника, основной риск - это недобросовестность другого собственника. Например, если второй собственник (тот, что выдал доверенность) недобросовестным, или если покупка доли может привести к спорам о порядке пользования квартирой.

-Покупатель может опасаться, что собственник-инвалид (или его законные представители, если он неспособен) впоследствии попытается оспорить сделку.

4)Собственник с инвалидностью имеет право оспорить сделку, но только при наличии законных оснований, таких же, как и у любого другого собственника.

-Покупатель, осведомленный об инвалидности продавца, может опасаться, что родственники или опекуны (если они есть) могут попытаться оспорить оспорить сделку, даже если основания для этого слабые, просто чтобы создать проблемы. Это больше психологический риск, чем юридический, при условии правильного оформления сделки.

5)Вам или вашему представителю (собственному, выдавшему доверенность) стоит спокойно объяснить юристу покупателя, что доверенность выдана нотариально, и это является гарантией дееспособности и подлинности подписи. Также стоит подчеркнуть, что инвалидность не лишает человека прав, а отсутствие другого жилья у собственника-инвалида не является основанием для оспаривания сделки, если она оформлена надлежащим образом.

6) ст. 21, 22, 29, 30, 176, 177, 179, 185 ГК РФ, ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате»

Здравствуйте уважаемая Наталья!

В рассматриваемом случае, по общему правилу если доверенность (ст.185 ГК РФ) не удостоверить нотариально, она будет ничтожна (п. п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому подпись "дрожащей рукой" не является признаком и основанием для признания доверенности недействительной, если нотариус удостоверил её.

В этой связи в силу ст.29 ГК РФ признать человека недееспособным может исключительно суд, в инвалидность второй группы является медицинским статусом, а не юридическим лишением дееспособности. Второй собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом и продавать его.

Поэтому наличие у него иного места жительства в другом регионе является плюсом, так как это снижает риск нарушения его жилищных прав.

В этой связи если продажа будет оспорена по статье 177 Гражданского кодекса РФ и суд признает сделку недействительной, будут применены правила о двусторонней реституции.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи

Никаких особых рисков для покупателя нет. Нотариальная доверенность это железное доказательство дееспособности и волеизъявления собственника. Если нотариус удостоверил доверенность значит он проверил что человек понимает значение своих действий и дрожащая рука не является основанием для оспаривания. Инвалидность второй группы сама по себе не лишает права продавать имущество и не делает сделку оспоримой. Собственник вправе распоряжаться своей долей если он не признан недееспособным по суду. Единственный риск это если он состоит на учёте в ПНД и позже попытается через суд признать сделку недействительной ссылаясь на психическое расстройство. Но наличие нотариально удостоверенной доверенности и отсутствие решения о недееспособности сводит этот риск к нулю. Покупателя кто-то запугал или юрист перестраховался. Квартира продаётся на общих основаниях. Ищите другого покупателя.