Буду ли я платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаю другую?

Здравствуйте

Да, в вашей ситуации налог платить придётся, но его сумма может быть значительно снижена за счёт вычета фактических расходов на покупку старой квартиры. Тот факт, что вы сразу покупаете новое жильё, не освобождает от налога автоматически, но даёт право на одновременное оформление двух вычетов в одной декларации.

Почему налог неизбежен

Вы владели квартирой менее минимального срока, который по общему правилу составляет 5 лет (так как квартира была куплена по договору купли-продажи после 1 января 2016 года). Поскольку этот срок не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ.

Как уменьшить налоговую базу

Есть два законных способа снизить налогооблагаемую базу:

Вычет «доходы минус расходы». Это самый выгодный вариант в вашей ситуации. Вы можете уменьшить доход от продажи (3 282 000 рублей) на сумму подтверждённых расходов при покупке старой квартиры (1 500 000 рублей). Для этого обязательно приложите к декларации 3-НДФЛ договор купли-продажи и платёжные документы (расписку, выписку из банка).

Расчёт: 3 282 000 – 1 500 000 = 1 782 000 рублей — это и есть ваша налогооблагаемая прибыль.

Фиксированный имущественный вычет. Если бы у вас не было документов о расходах на покупку, можно было бы применить стандартный вычет в размере 1 000 000 рублей. Но в вашем случае первый вариант выгоднее.

Важно: применять оба способа одновременно нельзя — нужно выбрать только один.

Влияние кадастровой стоимости

Налоговая инспекция также проверяет, не занижена ли цена продажи по сравнению с кадастровой стоимостью. Если цена в договоре меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, для расчёта налога будет использоваться именно сумма в размере 70% от кадастра. В вашем случае: 2 176 499 × 0,7 ≈ 1 523 549 рублей. Поскольку цена продажи (3 282 000 рублей) значительно выше этого порога, кадастровая стоимость на расчёт налога не повлияет.

Прогрессивная шкала НДФЛ

С 2025 года действует прогрессивная шкала:

13% — если прибыль до 2 400 000 рублей;

15% — с суммы превышения над 2 400 000 рублей.

В вашем случае прибыль (1 782 000 рублей) укладывается в первый порог, поэтому налог составит: 1 782 000 × 13% = 231 660 рублей.

Покупка новой квартиры

Покупка новой квартиры за 3 200 000 рублей даёт вам право на отдельный имущественный вычет при покупке жилья (до 2 000 000 рублей), но это уже другая налоговая льгота, которая никак не уменьшает налог с продажи старой квартиры. Её можно оформить в будущем при наличии права на такой вычет.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).