Как продать квартиру с долями детей при семейной ипотеке и маткапитале с разрешением опеки?

Вам необходимо будет взять разрешение в банке о продаже и в опеке. Как у вас найдется покупатель и вы проведете задаток, вам можно будет искать встречное жилье. ПДКП ( предварительный договор купли продажи), так же необходимо будет отнести в опеку и дождаться согласия от них.

Самое главное в пдкп расчитать и выделить правильно доли, в новой недвижимости доли должны быть не меньше чем в предыдущей недвижимости.

Здесь я бы шла не через «выкуп доли у тёти», а через дарение детям доли отца.

Если у мужа есть 1/2 доля в добрачной квартире, он вправе подарить часть своей доли детям. Запрет ст. 37 ГК РФ на сделки с близкими родственниками не распространяется на передачу имущества ребёнку в дар. А вот покупка детьми доли у сестры мужа действительно проблемная: она является близким родственником их законного представителя, поэтому позиция опеки понятна.

При продаже квартиры, где есть детские доли, разрешение опеки обязательно. Опека будет смотреть, не ухудшаются ли имущественные права детей — стоимость, размер долей, характеристики другого жилья и т. д.

Со вторым вариантом: после достижения 18 лет старший ребёнок уже самостоятельно распоряжается своей квартирой и может подарить брату долю. Но обещание сделать это после 18 лет не является заменой доли сейчас, поэтому опека может не согласовать продажу родительской квартиры на таком условии.

Поэтому я бы подавала в опеку письменное заявление именно с вариантом дарения детям части принадлежащей отцу 1/2 доли, а при отказе требовала письменное решение. Устный ответ по телефону юридического значения практически не имеет.

Ситуация типовая для сделок с жильём, где дети имеют доли: после продажи квартиры нужно гарантировать органам опеки, что имущественные права детей не ухудшатся. Опека обычно требует: (1) предложить детям новое жильё/доли не меньшей стоимости и с сопоставимыми условиями проживания; (2) оформить доли детям заранее либо одновременно с расчётами, чтобы доли “не исчезли”. Также опека почти всегда смотрит на реальную “сохранность” доли (а не формальные цифры).

Важно: покупка/выкуп доли у близких родственников и “обналичивающие” схемы могут насторожить опеку, но это не означает запрет как таковой. Запрет обычно возникает, если сделка выглядит как обход гарантии выделения долей или если планируется уход детей в “ничем не обеспеченную” ситуацию.

Продажа возможна только с разрешения опеки при предоставлении детям равноценного или лучшего жилья (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Вариант 1 рискован: выкуп доли у тети может быть расценен как конфликт интересов и обнал (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Вариант 2: до 18 лет нужно разрешение опеки; после 18 лет 17-летний может подарить долю брату, но опека может счесть ухудшением для младшего. Что делать: 1) подайте в опеку письменное заявление с обоснованием улучшения условий детей; 2) при отказе — обжалуйте в суд (ст. 254 ГПК РФ). Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, WhatsApp