Как считать срок владения после наследства и кто платит налог при продаже долей дома?

Здравствуйте !

В конкретном Вашем случае, срок считают со дня смерти наследодателя (это дата открытия наследства), а не с момента регистрации права в Росреестре или получения свидетельства у нотариуса. Для наследственного имущества минимальный срок владения, чтобы при продаже не платить НДФЛ, составляет 3 года. Если с этой даты прошло три года и больше — налог не возникает.

Кто платит налог при продаже доли в доме? Платит продавец — тот, кто долю продаёт. Если доля была в собственности меньше трёх лет, возникает обязанность рассчитать и уплатить НДФЛ с дохода от продажи.

При этом у продавца есть варианты уменьшить налоговую базу: применить имущественный вычет (до 1 млн рублей для долей в жилом доме) или учесть документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой доли. В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

*При необходимости можете обратиться ко мне в «личный чат» юриста (сообщениях) для «персональной» юридической консультации на индивидуальной основе, а также для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юридических услуг").

Рад был, Вам помочь !

Да, если речь именно о наследовании, срок владения обычно отсчитывают с даты смерти наследодателя (а не с даты госрегистрации/получения свидетельства). Важно: это правило применяется, когда доля приобретена по наследству. Если наследство открыто в разные годы (у части — раньше, у части — позже), то у каждого собственника будет «свой» момент начала срока.

Если у конкретного собственника срок владения по его доле на момент продажи меньше минимального (обычно 3/5 лет — зависит от обстоятельств приобретения и статуса объекта), то НДФЛ возникает. Если по конкретной доле срок владения уже достаточный (например, не меньше минимального), налог может не уплачиваться.

Как оформить договор так, чтобы избежать налога. «Полностью избежать» можно лишь при наличии законных оснований, чаще всего: - дождаться истечения минимального срока владения по доле (для наследства — с даты смерти наследодателя); - использовать имущественный вычет/уменьшение дохода на расходы, если они подтверждаются документально (в зависимости от ситуации);

По наследству срок владения, как правило, отсчитывают со дня смерти наследодателя. Важное уточнение про доли: если дом продаётся по единому договору всеми сособственниками, доход каждого участника определяется пропорционально его доле. А если каждый продаёт свою долю отдельным договором — базой для налога станет фактическая выручка самого продавца. В противном случае, возможно, предъявить иск в суд и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

1) Да, срок владения для наследства отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права (п. 4 ст. 1152 ГК РФ; п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для наследников 2020 года 3-летний срок истёк в 2023 году, для наследника 2023 года — истечёт в 2026 году (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

2) Обязанность по НДФЛ возникает только у наследника 2023 года, если на дату продажи его 3-летний срок не истёк. Наследники 2020 года освобождены от налога, так как владеют домом более 3 лет.

3) Разбить сделку на 3 отдельных договора можно, это не влечёт автоматических штрафов. Более того, при продаже доли по отдельному договору каждый продавец вправе применить вычет 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

4) Избежать налога законно можно, если наследник 2023 года дождётся истечения 3-летнего срока владения (до 2026 года) либо применит вычет 1 млн руб. при продаже своей доли по отдельному договору. Иных схем, не влекущих рисков доначисления, я подтвердить не могу.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте!

1. Отсчитывается ли срок владения со дня смерти наследодателя? Да, отсчитывается. По закону право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства, то есть с конкретного дня смерти наследодателя.

• Дата фактического принятия наследства, дата выдачи нотариусом свидетельства или дата регистрации права в Росреестре никакого значения для расчета этого срока не имеют.

• Норма права: Пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ и Пункт 2 статьи 218 ГК РФ. Налоговые органы руководствуются этим же правилом.

2. У кого из собственников возникнет обязанность по уплате налога? Минимальный предельный срок владения недвижимостью, полученной по наследству, составляет 3 года. По истечении 3 лет доходы от продажи полностью освобождаются от НДФЛ.

Поскольку на дворе 2026 год:

• Первые два собственника (вступили в 2020 году): владеют своими долями уже более 3 лет со дня смерти наследодателя. При продаже долей налог у них не возникнет, декларацию 3-НДФЛ им подавать не нужно.

• Третий собственник (вступил в 2023 году): здесь всё зависит от точной даты смерти наследодателя:

• Если наследодатель умер более 3 лет назад относительно даты планируемой сделки в 2026 году — налога и обязанности декларировать доход также не будет.

• Если наследодатель умер менее 3 лет назад (например, в конце 2023 года) — у третьего собственника возникнет обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и рассчитать налог. Наличие другой недвижимости у этого собственника в данном случае не играет роли, так как для наследства базовый минимальный срок в 3 года применяется независимо от «единственности» жилья.

3. Можно ли разбить продажу на 3 отдельных договора купли-продажи (ДКП)? Да, можно. Каждый собственник имеет законное право продать свою долю как самостоятельный объект недвижимости по отдельному договору.

• Как это влияет на налоги: Если продавать дом целиком по одному общему договору, то стандартный имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей делится между всеми продавцами пропорционально их долям (по 333,3 тыс. руб. каждому). Если же каждый оформляет отдельный ДКП на свою долю, то каждый продавец получает право на полноценный вычет в 1 000 000 рублей для своей доли.

• Позиция налоговой: ФНС и Минфин официально признают эту практику законной. Доначислений штрафов или пеней только из-за разделения договоров не будет.

• Главное условие: Цена доли в договоре не должна быть искусственно занижена менее чем 70% от кадастровой стоимости этой доли. Если указать в договоре символическую сумму, налоговая всё равно доначислит налог исходя из формулы: Кадастровая стоимость доли × 0,7.

• Норма права: Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, а также подтверждающие Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@ и [Письмо Минфина от 20.03.2024 № 03-04-05/24663].

Важный нюанс: Сделки по продаже долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению (даже если продаются все доли одновременно, но по отдельным договорам). Учитывайте расходы на услуги нотариуса.

4. Как законно избежать или уменьшить налог (для 3-го собственника)? Если у третьего собственника 3-летний срок с даты смерти еще не прошел, законными способами уменьшить налог до 0 рублей являются:

1) Использование личного налогового вычета (1 млн рублей):

• При продаже доли по отдельному ДКП собственник может уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей. То есть, если 1/3 доля продается за 1 млн рублей или меньше, налогооблагаемая база станет равной нулю, и налог платить не придется (но подать декларацию 3-НДФЛ все равно нужно).

• Норма права: Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

2) Учет расходов наследодателя:

• Вместо вычета в 1 млн рублей, наследник может уменьшить свой доход от продажи доли на сумму расходов, которые в свое время понес сам наследодатель при покупке этого дома (если он его покупал, а не получил бесплатно, и сохранились платежные документы). Расходы принимаются пропорционально наследуемой доле (1/3 от затрат наследодателя).

• Норма права: Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

3. Ожидание срока:

• Если до трех лет с момента смерти наследодателя осталось немного времени, самым надежным способом будет подождать завершения этого срока. В таком случае налог сгорит полностью и автоматически.

____________________________

Если у Вас возникнут вопросы, я всегда на связи:

Телефон: + 7 (905) 133-19-65;

Telegram: https://t.me/pravoved_76 (@pravoved_76);

Эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

Здравствуйте!

Вопросы налогообложения при продаже унаследованной недвижимости регулируются Налоговым кодексом РФ.

Ваша ситуация имеет решение, которое позволит полностью избежать уплаты налога легальным путем.

1. С какого момента отсчитывается срок владения при наследстве?

Да, срок владения унаследованным имуществом всегда отсчитывается строго со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства нотариусом или регистрации права в ЕГРН.

Данное правило закреплено в п. 4 ст. 1152 ГК РФ.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, т.е. днем открытия наследства является день смерти гражданина согласно ст. 1113 ГК РФ.

В налоговом праве этот принцип подтвержден Федеральной налоговой службой и Минфином РФ.

2. У кого из собственников возникнет обязанность по уплате налога при продаже?

Обязанность по уплате налога зависит от того, прошел ли минимальный предельный срок владения объектом, который освобождает от НДФЛ согласно ст. 217.1 НК РФ.

Для унаследованного имущества этот срок составляет 3 года.

Первые два собственника (наследство с 2020 года): с момента смерти наследодателя прошло 6 лет.

Они полностью освобождены от уплаты налога и декларирования дохода согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Третий собственник (наследство с 2023 года): здесь всё зависит от точной даты смерти его наследодателя:

Если дата смерти в 2023 году, но ранее октября 2023 года: 3 года владения уже истекли, на текущий момент октябрь 2026 года.

Налог платить не нужно.

Если дата смерти была позже октября 2023 года или в 2024 году, а документы оформлены в 2023: 3 года еще не прошло.

Наличие у него другой недвижимости подтверждает, что этот дом не является его «единственным жильем», для которого тоже действует лимит 3 года.

У этого собственника возникает обязанность уплатить налог 13% с дохода от продажи его 1/3 доли.

3. Можно ли разбить продажу на 3 отдельных договора купли-продажи (ДКП)?

Да, можно, и в Вашей ситуации это абсолютно законно и экономически выгодно согласно ст. 209 ГК РФ, 220 НК РФ.

Никаких доначислений или штрафов от налоговой не будет.

Зачем это делать: если продавать дом целиком по одному ДКП, то налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей делится пропорционально долям на всех по 333 333 рубля на каждого согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если же каждый собственник продает свою 1/3 долю как отдельный самостоятельный объект недвижимости по отдельному договору, то каждый получает право на личный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (Постановление Конституционного Суда РФ № 24-П).

4. Как оформить сделку, чтобы полностью избежать уплаты налога?

Если у третьего собственника 3 года владения еще не истекли, используйте один из двух законных способов оптимизации налога:

Способ А: Использование отдельных договоров (вычет 1 млн рублей)

Третий собственник продает свою 1/3 долю по отдельному договору.

Если стоимость его доли в договоре составит 1 000 000 рублей или меньше, налог будет равен 0 рублей, так как доход полностью перекроется личным имущественным вычетом согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Ограничение: Цена доли в договоре не должна быть ниже 70% от её кадастровой стоимости согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ, иначе налоговая посчитает налог от кадастра.

Способ Б: Уменьшение дохода на расходы наследодателя

Если доля стоит дороже 1 миллиона, третий собственник имеет право вместо вычета уменьшить свой доход на сумму расходов, которые при жизни понес наследодатель на покупку или строительство этого дома согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Для этого нужны сохранившиеся чеки, договоры или старый ДКП наследодателя. Налог 13% будет платиться только с чистой разницы.

Способ В: Ожидание срока

Если до 3 лет владения со дня смерти наследодателя третьего собственника осталось несколько месяцев, самый разумный и безопасный вариант, отложить сделку до этой даты.

После этого дом можно будет продать по одному договору за любую сумму без налогов и деклараций.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте!

Отвечаю по заданным вопросам.

1) Срок владения при наследстве

Срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не со дня получения свидетельства у нотариуса или регистрации права в Росреестре.

• Для двух собственников, вступивших в наследство в 2020 году, минимальный предельный срок владения (3 года для наследства) истек в 2023 году. Они освобождены от НДФЛ при продаже.

• Для собственника, вступившего в наследство в 2023 году, срок владения также считается с даты смерти в 2023 году.

2) У кого возникнет обязанность по уплате налога

Обязанность по уплате НДФЛ (13%) возникнет только у собственника, вступившего в наследство в 2023 году, если на момент продажи объекта минимальный срок владения еще не истек (для недвижимости, полученной по наследству, он составляет 3 года).

• Поскольку этот собственник оформил наследство в 2023 году, а текущий год — 2026, его трехлетний срок владения уже истек (или истекает в зависимости от точного месяца 2023 года). Если продажа происходит после истечения 3 лет с даты смерти наследодателя, налог не платит никто.

• Тот факт, что у этого собственника уже есть другое жилье, не влияет на минимальный срок владения в 3 года при наследовании (правило 5 лет с единственным жильем применяется при покупке/приватизации, но для наследства срок всегда 3 года).

3) Можно ли разбить договор купли-продажи на три договора

Нет, оформить продажу единого жилого дома как три самостоятельных договора купли-продажи долей одному покупателю нельзя, если объект продается целиком.

• Жилой дом — это единый неделимый объект недвижимости (даже если оформлен в долевую собственность). Покупатель приобретает объект целиком, поэтому составляется один общий договор купли-продажи, где все три сособственника выступают продавцами.

• Попытка составить три отдельных договора на доли одного дома вызовет отказ Росреестра в регистрации перехода права, так как нельзя продать «часть дома» как самостоятельный объект без ее реального выделения в натуре (в качестве отдельной квартиры/помещения), что для обычного долевого дома технически сложно и не требуется при продаже всего дома разом.

4) Способы избежать уплаты налога

Если трехлетний срок владения для собственника 2023 года еще не истек (например, смерть была в конце 2023 г., а продажа идет раньше), законных способов не платить налог несколько:

• Дождаться истечения 3 лет со дня смерти наследодателя. Самый простой и безопасный способ — отложить сделку на дату, когда пройдет ровно 3 года с момента открытия наследства.

• Использование имущественного вычета. Каждый собственник-продавец имеет право на налоговый вычет при продаже жилой недвижимости в размере до 1 млн рублей в год (сумма распределяется пропорционально долям или на всех, если договор единый — в отношении долей применяется вычет 1 млн на всех либо пропорционально, но по долям закон позволяет уменьшить доход каждого дольщика на его часть вычета или заявить расходы наследодателя, если они были).

• Уменьшение дохода на расходы наследодателя. Если наследодатель сам покупал этот дом раньше, можно уменьшить полученный от продажи доход на сумму расходов по покупке этого дома покойным (ст. 220 НК РФ).

Выбирайте сами лучшие ответы!

1. Срок владения объектом недвижимости исчисляется с момента смерти наследодателя. Это следует из п. 4 ст. 1152 ГК РФ, которым установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации права.

Минфин РФ подтвердил, что для целей расчета НДФЛ период нахождения полученного имущества в собственности отсчитывается именно с момента открытия наследства (Письмо Минфина от 02.04.2026 № 03-04-05/27480).

Исключение составляют активы, приобретенные супругами в браке и находившиеся в совместной собственности: после кончины одного из них режим владения меняется с общего на индивидуальный. В такой ситуации срок владения для налоговых целей начинает исчисляться не с даты смерти, а со дня госрегистрации права собственности оставшегося супруга на этот объект (п. 3.2 Определения КС РФ от 02.11.2006 № 444-О, Письмо Минфина от 19.06.2024 № 03-04-05/56754.

2. При продаже всех долей одному покупателю одним договором обязанность уплаты НДФЛ возникает так же, как и при продаже долей разными договорами или разным покупателям.

В вашем случае никто из продавцов налог не уплачивает, так как соблюдён трехлетний период владения долями до их продажи. В отношении третьего продавца вы указали август 2023г как месяц приобретения наследства, следовательно, и для него истёк 3-летний срок.

3. Разбить на три договора можно, но для одного покупателя это бессмысленно, так как три налоговых вычета по 1 млн. рублей вместо одного на всех троих вам не требуются, НДФЛ никто не платит. Никаких штрафов и пеней по налогу возникнуть не может.

4. Бессмысленный вопрос, так как налог в вашем случае никто не платит, особенности оформления для всех вас не влияют на уплату НДФЛ.

Второй объект недвижимости у одного из собственников ни на что не влияет.

Здравствуйте.

По первому вопросу — о моменте, с которого отсчитывается срок владения.

Согласно статье 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации, днем открытия наследства признается день смерти наследодателя.

Статья 1152 того же кодекса устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени фактического принятия и момента государственной регистрации права.

Из этого следует: для целей налогообложения срок владения унаследованным имуществом отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство и не с даты записи в реестре недвижимости. Это принципиально важный момент для вашей ситуации.

По второму вопросу — о том, у кого из собственников возникнет обязанность по уплате налога. Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный срок владения, после истечения которого доход от продажи освобождается от налога на доходы физических лиц, составляет три года.

Это прямо предусмотрено подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Данный сокращенный срок применяется именно в связи со способом приобретения — наследством, и не зависит от того, сколько объектов недвижимости имеется в собственности.

Тот факт, что третий собственник уже владеет другим объектом недвижимости, не удлиняет для него минимальный срок до пяти лет и не лишает права на трехлетний срок.

Здесь нужно определить, от одного или от разных наследодателей получены доли. Если все три собственника унаследовали свои доли от одного и того же наследодателя, умершего в 2020 году, то срок владения для всех троих, включая того, кто оформил наследство лишь в 2023 году, отсчитывается с 2020 года — и к настоящему времени три года уже истекли. В этом случае никто из собственников не обязан платить налог при продаже.

Если же третий собственник унаследовал свою долю от другого наследодателя, умершего в 2023 году, ключевое значение приобретает точная дата смерти.

Если она наступила ранее октября 2023 года, три года истекли к октябрю 2026 года и налог не возникает.

Если дата смерти приходится на октябрь 2023 года или позже, минимальный срок еще не истек и обязанность по уплате налога возникает у этого собственника. Двое остальных, при дате смерти их наследодателя в 2020 году, налог не платят в любом случае.

По третьему вопросу — о разбивке договора на три отдельных. Закон не содержит запрета на оформление продажи тремя самостоятельными договорами, по каждому из которых один собственник отчуждает свою долю одному и тому же покупателю.

Такая структура не является нарушением законодательства о налогах и сборах и сама по себе не влечет штрафов, пеней или доначислений. С точки зрения налогообложения значение имеет следующее.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса предоставляет каждому налогоплательщику имущественный вычет в размере доходов от продажи жилой недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, но не более одного миллиона рублей за налоговый период. Вычет предоставляется на налогоплательщика, а не на объект недвижимости.

При продаже тремя отдельными договорами каждый собственник выступает самостоятельным продавцом отдельного имущества — своей доли — и каждый вправе получить полный вычет в один миллион рублей.

При продаже по одному общему договору налоговые органы нередко распределяют один миллион между всеми продавцами пропорционально их долям, что увеличивает налоговую базу. Отдельные договоры устраняют этот риск.

Также следует учитывать статью 250 Гражданского кодекса: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки.

Однако поскольку все три собственника продают свои доли одновременно одному покупателю, это право не нарушается — никто из сособственников не претендует на чужую долю.

По четвертому вопросу — о способах избежать или минимизировать налог. Если минимальный срок владения для третьего собственника истек, налог не возникает при любом способе оформления.

Если срок не истек, можно использовать несколько законных способов.

Первый и самый надежный — дождаться истечения трех лет с даты смерти наследодателя. Если наследодатель умер, например, в декабре 2023 года, продажа после декабря 2026 года полностью освободит от налога.

Второй способ — продажа тремя отдельными договорами, что дает каждому собственнику полный вычет в один миллион рублей. Если доход от продажи доли третьего собственника не превышает один миллион рублей, налоговая база составит ноль и налог не уплачивается.

Третий способ предусмотрен пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса: вместо вычета в один миллион можно уменьшить доходы от продажи на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества. Для унаследованного имущества учитываются расходы наследодателя на его приобретение.

Если наследодатель приобрел дом за определенную сумму, на долю третьего собственника приходится треть этих расходов. Доход минус расходы — это налоговая база; если расходы равны или превышают доход, налог не возникает.

Применять вычет в один миллион и вычет в сумме расходов одновременно нельзя — нужно выбрать более выгодный вариант.

Четвертый способ: если третий собственник в том же году приобретает другое жилое помещение, он может заявить имущественный вычет при покупке — до двух миллионов рублей, что позволит перекрыть налог с продажи (статья 220 Налогового кодекса).

Пятый способ применим, если у третьего собственника есть двое и более детей, не достигших восемнадцати лет (или двадцати четырех лет при очной форме обучения).

В этом случае он может быть полностью освобожден от налога независимо от срока владения при одновременном соблюдении условий, установленных пунктом 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса:

- новое жилье приобретается в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года;

- оно превышает проданное по площади или кадастровой стоимости;

- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает пятьдесят миллионов рублей;

- у налогоплательщика, его супруга и детей на дату продажи нет в совокупности более половины в праве на иное жилое помещение, которое превышает приобретаемое по площади.

Во всех случаях необходимо помнить: цена в договоре не должна быть ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта. Если она ниже, доход для целей налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (пункт 6 статьи 217.1 Налогового кодекса).

-------

Таким образом, ключ к решению — точная дата смерти наследодателя, от которого третий собственник получил свою долю.

Если все трое унаследовали от одного человека, умершего в 2020 году, налог не возникнет ни у кого.

Если нет — нужно проверить, истекли ли три года к моменту продажи, и при необходимости выбрать один из описанных способов минимизации.

____________________________________________________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Здравствуйте!

Отвечу по порядку, но сразу скажу, что без даты смерти наследодателя (или наследодателей — если вы наследовали от разных людей) точный расчёт налога дать нельзя. Это ключевая информация, без которой любой ответ будет гаданием.

Поподробнее расскажу Вам обо всех нюансах и обо всхе сценариях

1. Срок владения для наследника

Да, вы правы. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ), независимо от даты фактического вступления в наследство и независимо от даты регистрации права в Росреестре.

Это правило прямо работает и для налоговых целей — закреплено в ст. 217.1 НК РФ. То есть неважно, что свидетельство о праве на наследство один из собственников получил в 2023 году — если наследодатель умер, например, в 2019–2020 году, то и срок владения у этого собственника считается с той же даты.

Важный вопрос, который нужно уточнить: все три доли получены от одного наследодателя, умершего в одну дату, или это разные наследственные дела (например, сначала умер один родственник, потом другой)? Если наследодатель один и дата смерти одна для всех троих — расчёт один. Если наследодателей несколько и даты смерти разные — у каждого собственника может быть свой срок владения, и ответ на вопрос о налоге будет индивидуальным.

2. Минимальный срок владения и кто платит налог

Для имущества, полученного по наследству, минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ, составляет 3 года — ст. 217.1 НК РФ. Это правило действует независимо от того, единственное это жильё у продавца или нет. То, что у третьего собственника есть другая недвижимость в собственности, на срок владения в данном случае не влияет — для наследников исключение из правила «5 лет для не единственного жилья» не применяется.

Если исходить из того, что все трое наследовали от одного наследодателя в одну дату смерти, и эта дата была, допустим, в 2019–2020 годах (раз первые двое вступили в наследство в 2020-м, значит смерть произошла примерно тогда же или раньше), то к сентябрю 2026 года 3 года давно прошли у всех троих, включая того, кто получил свидетельство только в 2023 году.

Налога в этом случае не возникает ни у кого.

Но если даты смерти наследодателей разные, и у третьего собственника наследство открылось позже (например, в 2021–2023 году), ему может не хватать срока владения, и именно он окажется обязанным платить НДФЛ 13% с дохода от продажи своей доли, за вычетом либо имущественного вычета, либо документально подтверждённых расходов наследодателя на приобретение этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ — если такие документы сохранились).

3. Разделение на три отдельных договора

Это законно и прямо не запрещено. Каждый сособственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей (ст. 246 ГК РФ), в том числе продать её отдельным договором тому же покупателю.

Смысл такого разделения — в налоговом вычете. Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, по одному договору имущественный вычет в 1 млн рублей распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям (то есть по ~333 тыс. рублей каждому). А если доли продаются по отдельным договорам как самостоятельные объекты, каждый собственник вправе применить вычет в

полном размере — 1 млн рублей на каждого.

Эта позиция подтверждается разъяснениями Минфина и устойчивой практикой.

Но есть риск. Если налоговая увидит, что разделение единого объекта (физически неделимого дома) на три договора с одним покупателем в один день сделано исключительно для искусственного умножения вычета, это может быть расценено как злоупотребление правом по ст. 54.1 НК РФ. Практика здесь неоднозначная: часть судов поддерживает налогоплательщиков (раз каждый собственник реализует своё законное право по ст. 246 ГК РФ), часть — поддерживает налоговую, если видит явную искусственность схемы без экономического смысла. Риск минимизируется, если у вас есть реальная причина продавать отдельными договорами (разные сроки оплаты, разные условия, объективные обстоятельства), а не только налоговая выгода.

Но если по итогам ответа на вопрос №1-2 выяснится, что у всех троих 3-летний срок уже прошёл — вся эта конструкция с тремя договорами и вычетами теряет смысл: налога не будет вообще, независимо от количества договоров.

4. Можно ли полностью избежать налога

Если минимальный срок не истёк у кого-то из собственников, полностью «избежать» налога законными способами нельзя.

Доступны только:

Подождать истечения 3 лет с даты открытия наследства (если этот срок близок).

Использовать вычет 1 млн рублей (через разделение договоров — для каждого отдельно).

Если есть документы о расходах наследодателя на покупку этого дома — уменьшить налоговую базу на сумму этих расходов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Любые схемы вроде занижения цены в договоре, оформления через дарение с последующей продажей и т.п. — прямой путь к доначислению налога, пеней и штрафа по ст. 122 НК РФ, если налоговая выявит это при проверке (а по сделкам с недвижимостью это выявляется легко, так как у ФНС есть данные Росреестра и информация о кадастровой стоимости для сравнения с ценой договора).

Пошаговый алгоритм действий

Поднимите свидетельства о праве на наследство всех троих собственников и уточните точную дату смерти наследодателя (наследодателей). Это первично.

Если наследодатель один и дата смерти — более 3 лет назад от текущей даты продажи — просто продавайте дом одним договором, налога не будет ни у кого, оформление максимально простое.

Если у кого-то 3 года не истекли — рассчитайте, что выгоднее: подождать до истечения срока либо продавать сейчас с оформлением отдельных договоров по долям для получения полного вычета каждому.

При составлении отдельных договоров

закажите у нотариуса оценку целесообразности раздельного оформления — лучше, чтобы договоры содержали экономически обоснованные различия (условия оплаты, сроки), а не были зеркальными копиями.

После продажи при необходимости подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года тем собственником, у которого возникает налоговая обязанность, с приложением расчёта вычета.

Риски и реальные шансы

Если дата смерти наследодателя одна для всех и прошло больше 3 лет — риска практически нет, вероятность успеха высокая, налога не будет.

Если даты смерти разные и у третьего собственника срок не истёк — у него возникнет НДФЛ 13% с дохода от продажи доли за вычетом 1 млн рублей (либо расходов наследодателя). Это не оспоришь — позиция оппонента (налоговой) здесь будет законной.

Риск переквалификации схемы с тремя договорами при явной искусственности — средний, зависит от того, как это будет оформлено и будет ли усматриваться экономический смысл помимо налоговой выгоды.

Любое занижение цены в договорах или мнимые сделки — прямой риск доначисления налога, пени (ст. 75 НК РФ) и штрафа 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ), а при крупном размере — потенциально уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ (хотя для физлиц порог крупного размера высокий и в вашей ситуации это маловероятно).

Успехов Вам! Буду рад, если смог помочь. Не забывайте выбрать лучший ответ.

Если Вам потребуется дополнительная информация, помощь с документами или индивидуальная консультация по вопросу, можете написать мне в личные сообщения на сайте. Мои контакты по ссылке: 9111.ru

1. Отсчёт срока владения при наследовании

Да, срок владения унаследованным имуществом отсчитывается со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с даты государственной регистрации права в ЕГРН и не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство.

Прямая норма — пункт 4 статьи 1152 ГК РФ: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днём открытия наследства является день смерти гражданина (статья 1114 ГК РФ).

Минфин России в письме от 12.08.2025 № 03-04-05/78162 подтвердил: у наследника право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этих прав; если со дня открытия наследства до момента регистрации перехода права прошло три года и более, доход от продажи освобождается от НДФЛ.

Критический вопрос, который требует уточнения: все три доли унаследованы от одного наследодателя или от разных?

Если все три собственника унаследовали доли от одного и того же человека, умершего в 2020 году, то срок владения для всех троих, включая того, кто получил свидетельство в 2023 году, отсчитывается с 2020 года. Трёхлетний минимальный срок истёк в 2023 году. Налог при продаже не возникнет ни у кого.

Если третий собственник унаследовал долю от другого наследодателя, умершего в 2023 году, срок владения отсчитывается с даты его смерти. Если смерть наступила, например, в августе 2023 года — трёхлетний срок истекает в августе 2026 года. Если смерть наступила в декабре 2023 года — срок истекает в декабре 2026 года.

2. У кого из собственников возникает обязанность по уплате налога

Минимальный предельный срок владения недвижимостью, полученной по наследству, составляет три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). По истечении этого срока доходы от продажи освобождаются от НДФЛ полностью (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Декларацию в этом случае подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если на момент продажи трёхлетний срок ещё не истёк, НДФЛ возникает у продавца, чьё имущество находилось в собственности менее минимального срока. Остальные продавцы налог не платят.

Наличие у собственника другого объекта недвижимости не влияет на срок владения унаследованным имуществом. Трёхлетний срок для наследства применяется независимо от количества объектов в собственности. Правило о пятилетнем сроке для «не единственного жилья» (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) к унаследованному имуществу не применяется — для него всегда действует трёхлетний срок.

Ответ на конкретную ситуацию (октябрь 2026 года):

Двое собственников, вступивших в наследство в 2020 году: трёхлетний срок истёк в 2023 году. Налог не возникает.

Третий собственник: зависит от точной даты смерти его наследодателя. Если наследодатель умер до октября 2023 года — трёхлетний срок уже истёк, налога нет. Если позже — срок ещё не истёк, и НДФЛ возникнет.

Ставка НДФЛ в 2026 году для доходов от продажи имущества: 13% — на налоговую базу до 2,4 млн рублей, 15% — на сумму превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ, п. 6 ст. 210 НК РФ).

3. Разделение на три отдельных договора

Закон не запрещает продажу долей по отдельным договорам. Каждый участник долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей (ст. 246 ГК РФ). Продажа доли как самостоятельного объекта по отдельному договору — законная сделка.

Налоговое значение. При продаже всех долей по одному общему договору имущественный вычет в 1 000 000 рублей распределяется между продавцами пропорционально их долям — по 333 333 рубля каждому (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). При продаже каждой доли отдельным договором каждый продавец вправе получить полный вычет в 1 000 000 рублей (письмо ФНС от 07.02.2025 № БС-17-11/388@, Постановление КС РФ от 13.03.2008 № 5-П).

Нотариальная форма. При продаже долей отдельными договорами нотариальное удостоверение обязательно (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). При продаже всех долей по одному договору одному покупателю нотариус не требуется — действует исключение из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218: отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Однако если среди собственников есть несовершеннолетние, нотариальное удостоверение обязательно в любом случае — как при продаже по одному общему договору, так и при продаже по отдельным договорам (п. 2 ст. 54 ФЗ-218). Дополнительно необходимо получить предварительное согласие органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). При продаже по отдельным договорам нотариус также обязателен в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, поскольку в каждой отдельной сделке свою долю отчуждает не каждый из участников долевой собственности.

Преимущественное право покупки. При продаже доли постороннему лицу другие сособственники имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Однако когда все три собственника продают свои доли одновременно одному покупателю, это право не нарушается — никто из сособственников не претендует на чужую долю. Если продажа оформляется отдельными договорами, каждый продавец обязан уведомить остальных сособственников о намерении продать долю. При продаже по одному общему договору это не требуется.

Риск переквалификации по статье 54.1 НК РФ. Статья 54.1 НК РФ запрещает уменьшение налоговой базы путём искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (п. 1). Налоговая может попытаться оспорить раздельные договоры, если сочтёт их искусственными. Однако позиция ФНС (письмо от 07.02.2025 № БС-17-11/388@) прямо допускает продажу долей отдельными договорами с предоставлением полного вычета каждому продавцу. Пункт 3 статьи 54.1 НК РФ прямо указывает: наличие возможности получения налогоплательщиком того же результата экономической деятельности при совершении иных не запрещённых законодательством сделок не может рассматриваться в качестве самостоятельного основания для признания уменьшения налоговой базы неправомерным.

Тем не менее, чтобы минимизировать риск:

договоры не должны быть зеркальными копиями — целесообразно задать разные условия (например, разные сроки оплаты);

оплата по каждому договору должна проходить отдельным платежом с указанием в назначении платежа номера договора и предмета;

цена в договоре не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости доли (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

4. Способы избежать или минимизировать налог

Если трёхлетний срок для третьего собственника ещё не истёк, доступны следующие законные варианты.

Вариант 1 — дождаться истечения срока. Самый надёжный способ. Если наследодатель умер, например, в декабре 2023 года, продажа после декабря 2026 года полностью освобождает от налога. Декларацию подавать не нужно.

Вариант 2 — продажа доли по отдельному договору с применением вычета 1 000 000 рублей. Если доход от продажи 1/3 доли не превышает 1 000 000 рублей, налоговая база равна нулю и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ). Если же доход превышает 1 000 000 рублей, декларацию необходимо подать, а налог платится с разницы.

Важное ограничение: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости доли, доход для налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). В этом случае фактический доход для целей НДФЛ может превысить 1 000 000 рублей даже при небольшой цене в договоре, и обязанность подачи декларации возникнет.

Вариант 3 — уменьшение дохода на расходы наследодателя. Вместо вычета в 1 млн рублей наследник вправе уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов, понесённых наследодателем при приобретении этого дома (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Расходы учитываются пропорционально наследуемой доле (1/3 от затрат наследодателя). Если расходы равны или превышают доход, налог равен нулю. Применять вычет в 1 млн и расходы одновременно нельзя — выбирается более выгодный вариант. Декларацию в этом случае необходимо подать в любом случае, так как освобождение от подачи декларации по п. 4 ст. 229 НК РФ распространяется только на имущественный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), но не на уменьшение доходов на расходы.

Вариант 4 — зачёт вычета при покупке нового жилья. Если в том же календарном году, в котором продана доля, собственник приобретает иное жильё, он может заявить имущественный вычет при покупке — до 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Оба вычета заявляются в одной декларации 3-НДФЛ за соответствующий налоговый период, что позволяет перекрыть налог с продажи.

Вариант 5 — освобождение при наличии двух и более детей. Если у собственника есть двое и более детей, не достигших возраста 18 лет (до 24 лет при очной форме обучения, а с 1 января 2026 года — также независимо от возраста, если дети признаны судом недееспособными), доход от продажи может быть освобождён от НДФЛ независимо от срока владения при одновременном соблюдении условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ:

новое жильё приобретается в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года;

новое жильё превышает проданное по общей площади или кадастровой стоимости (с учётом совокупного размера долей налогоплательщика и членов семьи);

кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;

налогоплательщику, его супругу (супруге), детям (в том числе усыновлённым), не достигшим 18 лет, и его родителям (если налогоплательщик не достиг возраста, указанного в абзаце втором п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) на дату продажи не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, общая площадь или кадастровая стоимость которого превышает общую площадь или кадастровую стоимость приобретаемого жилья.

Ограничение по кадастровой стоимости. При любом варианте цена доли в договоре не должна быть ниже 70% её кадастровой стоимости. Если цена ниже, доход для налогообложения определяется как кадастровая стоимость доли, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). В некоторых регионах коэффициент может быть увеличен вплоть до 1,0 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). При этом имеет значение регион регистрации продавца на момент совершения сделки, а не место нахождения недвижимости (письмо Минфина от 05.06.2025 № 03-04-05/55305).

Практические рекомендации

Первый шаг — установите точную дату смерти наследодателя (или наследодателей) каждого из трёх собственников. Это определяет, возникнет ли налог вообще. Запросите свидетельства о смерти и свидетельства о праве на наследство.

Если все трое унаследовали от одного наследодателя, умершего в 2020 году, — продавайте дом по одному общему договору. Налога не будет ни у кого. Нотариус не требуется (при условии, что среди продавцов нет несовершеннолетних). Декларации подавать не нужно.

Если у третьего собственника срок ещё не истёк — выберите стратегию: либо дождаться истечения трёх лет, либо продавать тремя отдельными договорами с применением вычета в 1 000 000 рублей на каждого продавца. При этом каждый договор подлежит нотариальному удостоверению.

При раздельных договорах соблюдайте условия: цена не ниже 70% кадастра, раздельные платежи, разные условия в договорах.

Образцы процессуальных документов

Образец 1. Уведомление о намерении продать долю постороннему лицу

text

УВЕДОМЛЕНИЕ

о намерении продать долю в праве общей

долевой собственности на недвижимое имущество

г. ____________________ «__» ______ 20__ г.

Я, _______________________________________________________ (Ф.И.О.),

паспорт: серия ____ № ________, выдан ____________________________

___________________________________ «__» ________ ____ г., код

подразделения ______, зарегистрированный(ая) по адресу: ___________

_______________________________________________________________,

являясь собственником 1/3 (одной третьей) доли в праве общей

долевой собственности на жилой дом, назначение: жилое, площадь ____

кв. м, кадастровый номер _________________________________, адрес:

_______________________________________________________________,

НАСТОЯЩИМ УВЕДОМЛЯЮ Вас о своём намерении продать принадлежащую

мне указанную долю в праве общей долевой собственности постороннему

лицу — ______________________________________________________ (Ф.И.О.

покупателя) — по цене ________________ (_______________) рублей.

Предлагаю Вам реализовать Ваше преимущественное право покупки

указанной доли по указанной цене и на следующих условиях:

1. Цена доли: _______________ (_______________) рублей.

2. Порядок оплаты: ________________________________ (единовременно

/ в рассрочку — указать условия).

3. Срок для принятия решения: в соответствии с пунктом 2 статьи

250 Гражданского кодекса Российской Федерации Вы вправе

приобрести указанную долю в течение одного месяца со дня

получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от реализации преимущественного права

покупки прошу направить письменный отказ по адресу:

_______________________________________________________________.

В случае неполучения ответа в указанный срок я вправе продать

долю постороннему лицу по указанной цене.

____________________ / ___________________ /

(подпись) (Ф.И.О.)

Примечание: уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении либо через нотариуса. Нотариальное направление предпочтительнее — оно обеспечивает бесспорное доказательство соблюдения процедуры.

Образец 2. Отказ от преимущественного права покупки доли

text

ОТКАЗ

от реализации преимущественного права покупки доли

в праве общей долевой собственности

г. ____________________ «__» ______ 20__ г.

Я, _______________________________________________________ (Ф.И.О.),

паспорт: серия ____ № ________, выдан ____________________________

___________________________________ «__» ________ ____ г., код

подразделения ______, зарегистрированный(ая) по адресу: ___________

_______________________________________________________________,

являясь собственником 1/3 (одной третьей) доли в праве общей

долевой собственности на жилой дом, кадастровый номер _____________

_________________, адрес: _________________________________________,

уведомлённый(ая) о намерении _____________________________________

(Ф.И.О. продавца)

продать принадлежащую ему (ей) 1/3 долю в праве общей долевой

собственности на указанный жилой дом по цене ____________ (_______)

рублей постороннему лицу,

НАСТОЯЩИМ ОТКАЗЫВАЮСЬ от реализации моего преимущественного

права покупки указанной доли, предусмотренного статьёй 250

Гражданского кодекса Российской Федерации.

____________________ / ___________________ /

(подпись) (Ф.И.О.)

Подпись удостоверяю:

Нотариус _______________________________ (Ф.И.О. нотариуса)

Рег. № _______ в реестре нотариальных действий

Гербовая печать: ______________

Образец 3. Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом

text

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ

В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ

г. ____________________ «__» ______ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Гражданин(ка) ___________________________________________________,

паспорт: серия ____ № ________, выдан ____________________________

«__» ________ ____ г., код подразделения ______, зарегистрирован-

ный(ая) по адресу: ___________________________________________,

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гражданин(ка) ___________________________________________________,

паспорт: серия ____ № ________, выдан ____________________________

«__» ________ ____ г., код подразделения ______, зарегистрирован-

ный(ая) по адресу: ___________________________________________,

именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя,

а Покупатель обязуется принять и оплатить 1/3 (одну третью) долю

в праве общей долевой собственности на жилой дом, назначение:

жилое, общей площадью ____________ кв. м, кадастровый номер

_________________, адрес объекта: ________________________________

_______________________ (далее — Объект).

1.2. Указанная доля принадлежит Продавцу на праве собственности

на основании свидетельства о праве на наследство по закону

(завещанию) серия ____ № ______, выданного нотариусом ____________

_________________ «__» ________ ____ г., что зарегистрировано

в Едином государственном реестре недвижимости, запись о

регистрации № ____________ от «__» ________ ____ г.

1.3. Продажа доли осуществляется с соблюдением преимущественного

права покупки других участников долевой собственности,

предусмотренного статьёй 250 Гражданского кодекса Российской

Федерации. Другие участники долевой собственности уведомлены

о намерении Продавца продать долю постороннему лицу / оформили

письменный отказ от реализации преимущественного права покупки

(нужное указать).

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. По соглашению сторон цена указанной доли составляет

_______________ (____________________________________) рублей.

2.2. Указанная цена не ниже 70% (семидесяти процентов)

кадастровой стоимости указанной доли на 1 января текущего года,

что составляет _______________ рублей. Кадастровая стоимость

Объекта: _______________ рублей (выписка из ЕГРН от «__» ______

20__ г. № _________).

2.3. Оплата производится Покупателем в следующем порядке:

_______________________________________________________________

(единовременно / в рассрочку — указать сроки и порядок).

2.4. Оплата производится безналичным путём на счёт Продавца

(либо наличными средствами с оформлением расписки).

3. ПЕРЕДАЧА ДОЛИ

3.1. Продавец обязуется передать указанную долю Покупателю

в течение ____ дней с момента подписания настоящего договора.

3.2. Передача оформляется актом приёма-передачи.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора

указанная доля никому не продана, не подарена, не заложена,

в споре, под арестом и запретом не состоит.

4.2. Покупатель приобретает право собственности на указанную

долю с момента государственной регистрации перехода права

собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий договор подлежит нотариальному удостоверению

в соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона

от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации

недвижимости».

5.2. Расходы по нотариальному удостоверению и государственной

регистрации перехода права несёт __________________ (указать).

6. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: Покупатель:

___________________ ___________________

(подпись) (подпись)

Настоящий договор удостоверен нотариусом _________________

(Ф.И.О. нотариуса), рег. № _________.

Гербовая печать: ________________

Примечание: договор составляется в нотариальной форме. Окончательный текст готовит нотариус с учётом конкретных обстоятельств сделки. Выше приведён типовой каркас для понимания структуры.

С уважением, А.А. Ляхович.

Можно, но только по правилам, которые вы не сможете обойти через три отдельных договора. Срок владения считается с даты смерти наследодателя для каждого из вас, а налог возникнет только у того, кто вступил в наследство в 2023 году, если с даты смерти прошло меньше трёх лет.

Вот что делаете по каждому вопросу. Срок владения после наследства исчисляется со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права в Росреестре. Для двух собственников, вступивших в 2020 году, если смерть была в том же году, срок истёк, и они налог не платят. Третий собственник вступил в 2023 году, значит, его трёхлетний срок истекает только в 2026 году. Продажа до этой даты влечёт обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с его доли.

По налогу. Обязанность возникнет только у того собственника, чей срок владения меньше трёх лет. Если он владеет другой недвижимостью, это значения не имеет, правило про единственное жильё здесь не работает, потому что для наследства действует отдельное основание — три года. Он платит налог со стоимости своей доли, уменьшенной на имущественный вычет 1 000 000 рублей или на расходы, если сможет их подтвердить. У двух других собственников налога нет, декларацию они не подают.

Разбить договор на три отдельных купли-продажи можно. Закон этого не запрещает, каждая доля продаётся отдельно. Но налоговая смотрит на суть: если сделки совершены в один день, между одними лицами, по одному объекту, инспекция может расценить это как единую сделку и пересчитать налог. Самое частое — пытаются разбить договор, чтобы каждый получил вычет 1 000 000 рублей, но при продаже долей вычет распределяется пропорционально, а не даётся каждому в полном объёме. Доначисление налога, пеней и штрафа в таком случае реально, статья 122 НК — штраф 20 процентов от неуплаченной суммы.

Оформить договор так, чтобы вообще избежать налога, нельзя. Если третий собственник продаёт долю до истечения трёх лет, налог возникает по закону. Единственный законный путь — ждать, пока с даты смерти наследодателя пройдёт три года, и продавать после этой даты. Другой вариант — указать в договоре цену доли не выше 70 процентов кадастровой стоимости, но это лишь уменьшит базу, а не уберёт налог. Если цена будет ниже кадастровой, налоговая всё равно доначислит исходя из 70 процентов кадастровой стоимости, пункт 2 статьи 214.10 НК.

Да, при наследовании срок владения недвижимостью всегда исчисляется со дня смерти наследодателя (день открытия наследства), а не с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН или даты выдачи свидетельства нотариусом (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

1. Срок владения для всех собственников считается с даты смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Для собственников (смерть наследодателя в 2020 году) к 2026 году прошло более 5 лет, поэтому они полностью освобождены от налога при любом способе продажи (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для третьего собственника (смерть наследодателя в 2023 году) минимальный срок владения составляет 3 года, так как объект получен по наследству (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Наличие у него другой недвижимости в данном случае роли не играет - для наследства закон устанавливает трехлетний срок.

Если на момент заключения договора купли-продажи с даты смерти наследодателя уже прошло полных 3 года, налог платить не придётся никому из трех собственников (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

2. Разбить сделку на 3 отдельных договора купли-продажи долей можно. Законодательство позволяет собственникам продавать свои доли как самостоятельные объекты права (ст. 246 ГК РФ). Если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору, то каждый из них имеет право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Проблем с налоговой, штрафов или доначислений из-за самого факта разделения договоров не будет.

3. Для третьего собственника (если 3 года с момента смерти уже прошли) - доход полностью освобождается от налогообложения и декларирования (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Для унаследованной недвижимости минимальный срок владения — три года, а не пять; наличие другой квартиры само по себе его не увеличивает. По п. 4 ст. 1152 ГК РФ и ст. 217.1 НК РФ срок считается от даты смерти наследодателя, а не выдачи свидетельства или регистрации в ЕГРН.

У собственников, наследовавших в 2020 году, этот срок к продаже в 2026 году уже прошёл. Для наследника 2023 года нужна точная дата смерти: если на момент продажи три года истекли, доход также освобождается от НДФЛ; если нет — отдельно рассчитывается его налоговая база и возможные вычеты.

Три договора не являются автоматическим способом освободить доход от налога. При продаже всего объекта одним договором имущественный вычет распределяется между сособственниками; при самостоятельной продаже долей условия применения вычета и оформления сделки иные. Искусственно изменять только название договора недостаточно. Самый прямой законный вариант — дождаться окончания трёхлетнего срока у последнего наследника, если он ещё не прошёл.

Разъяснение ФНС: www.nalog.gov.ru

Анна, по вашим уточнениям налог с продажи долей дома никому из троих платить не придётся. Даже с августа 2023 года уже прошло больше трёх лет. Другая недвижимость у одного из наследников этому не мешает.

Срок вы считаете правильно — со дня смерти наследодателя. Дата получения свидетельства и регистрации права в ЕГРН его не сдвигает. Для недвижимости, полученной по наследству, достаточно трёх лет владения — п. 4 ст. 1152 ГК РФ и подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Подавать декларацию только из-за этой продажи тоже не нужно.

Три отдельных договора заключить можно, даже если покупатель один. Делить дом на три самостоятельные части для этого не требуется: каждый продаёт свою долю в праве собственности. Но вам это не даст экономии на налоге — он и так не возникает.

При отдельных договорах обычно нужен нотариус. Он также проверит преимущественное право покупки остальных собственников. Поэтому в вашей ситуации проще продать весь дом одним договором: три продавца и один покупатель. Когда все собственники продают все свои доли по одной сделке, нотариус только из-за наличия долей не обязателен. Если есть другие основания для обязательного удостоверения, их нужно учесть отдельно.

В договоре укажите полную цену, сколько получает каждый продавец и как покупатель рассчитывается с каждым. Специально разбивать сделку или подбирать формулировки ради освобождения от налога вам не нужно.

Единственное, что стоит отдельно проверить, — земля под домом. Если участок тоже получен по наследству и три года уже прошли, действует то же освобождение. Если землю приобретали иначе или позже, срок по ней нужно посчитать отдельно.