Можно ли требовать УК ремонты по предписаниям/угрозам без накопления долга?

То что, УК не хватает собираемых средств на ремонты, не освобождает ее от обязанности делать такие ремонты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 сентября 2010 г. N 6464/10

• «Все обязательные услуги и работы УК выполняются за плату, установленную договором. Недостаточное финансирование работ со стороны собственников по содержанию имущества в надлежащем состоянии, является предпринимательским риском УК, и не снимает с нее возложенных обязательств в силу договора управления МКД».

Да, вы абсолютно правы в своих рассуждениях, и закон полностью на вашей стороне: Управляющая компания обязана выполнять неотложные ремонты по предписаниям и для устранения угроз за счет общих средств содержания, не имея права отказывать по причине «пустого» баланса строки текущего ремонта и без автоматического перевода расходов в долг собственников.

Позиция заместителя вашей УК противоречит не только вашему договору управления, но и императивным нормам жилищного законодательства РФ и жесткой практике Верховного Суда РФ.

Давайте разберем, как устроен этот правовой механизм и какими формулировками заставить УК работать без ущерба для бюджета дома:

Правовое обоснование и позиция Верховного Суда РФ:

1. Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 (фундамент ЖКХ-практики). Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, опираются на это решение. Смысл его в следующем: все текущие, неотложные и обязательные работы по содержанию дома должны выполняться УК независимо от того, упоминаются ли они в договоре, и принимали ли собственники решение об их финансировании на общем собрании. УК является профессиональным участником рынка и, заходя на дом, берет на себя риски по его поддержанию в нормативном состоянии. Ссылка на «нет денег на текущем ремонте» юридически ничтожна, если речь идет о предписаниях надзорных органов или угрозе безопасности.

2. Анализ пункта 3.2.4 вашего Договора управления. Этот пункт составлен очень грамотно. Обратите внимание на фразу: «Выполнение таких работ осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества». Здесь написано «и», а не «только текущего ремонта». То есть на аварийные работы и предписания УК должна тратить деньги из общей массы собираемых средств (включая строку «содержание жилья», на которой у них заложена норма прибыли).

3. Незаконность навязывания долга на следующий год. Последняя фраза вашего пункта 3.2.4 говорит, что если средств вообще не хватает, то оплата производится дополнительно на основании выставляемых платежных документов. Это значит, что УК должна выставить отдельный разовый счет (целевой сбор) или предложить утвердить график платежей, но не имеет права в одностороннем порядке «рисовать» минус на балансе дома по строке текущего ремонта на следующий год, блокируя плановые работы. Любые дополнительные траты сверх утвержденного тарифа УК обязана обосновать сметно и доказать, что общих денег дома (содержание + ремонт) физически не хватило на устранение аварии.

Как правильно потребовать от УК (пошаговый алгоритм и формулировки):

Вам не нужно просить УК провести эти работы за счет текущего ремонта. Вам нужно требовать исполнения лицензионных требований и условий договора. Разговаривать с ними устно бесполезно, направьте официальное заявление на имя генерального директора УК.

В тексте заявления используйте следующие формулировки:

«На основании п. 3.2.4 Договора управления МКД, а также требований Постановления Правительства РФ № 290 и Постановления Госстроя РФ № 170, требую незамедлительно выдать наряд-заказ и приступить к выполнению работ по (указать конкретно: например, устранению промерзания стен / ремонту тамбура по предписанию ГЖИ №... от ... числа).

Данные работы вызваны необходимостью устранения угрозы повреждения общего имущества и предписанием надзорного органа, в связи с чем, согласно условиям п. 3.2.4 Договора, должны быть профинансированы за счет средств, поступающих от оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Обращаю ваше внимание, что отсутствие средств на целевом накопительном счете "текущий ремонт" не освобождает Управляющую компанию от обязанности поддерживать дом в безопасном техническом состоянии (правовая позиция Президиума ВАС РФ № 6464/10). Односторонний перенос затрат на неотложные работы в качестве "минусового баланса (долга)" по строке текущего ремонта на следующий год без утверждения сметы и порядка дополнительной оплаты собственниками является нарушением порядка ценообразования. В случае отказа или переноса сроков, материалы будут направлены в Государственную жилищную инспекцию Амурской области и прокуратуру для привлечения УК к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за нарушение лицензионных требований».

Что делать, если УК проигнорирует заявление?

Пишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) Благовещенска. Инспекторы приедут, зафиксируют разрушения, увидят, что предписание не исполнено, и выпишут УК огромный штраф (до 300 000 рублей) и повторное предписание с жестким сроком. После этого УК делает ремонт мгновенно и находит на это деньги из своих внутренних резервов, а не из вашего кармана.

Я провожу первичные юридические консультации совершенно бесплатно. Вы проделали огромную работу, дважды подняв тариф — это редкость. Мы можем вместе составить безупречную претензию в вашу УК с правовой пикировкой по вашему договору управления, а также подготовить жалобу в ГЖИ, чтобы заставить компанию выполнить обязательства без ущемления прав жильцов.

Чтобы я мог точнее подсказать вам план действий, ответьте ниже: какие именно предписания надзорных органов сейчас выданы по вашему дому (пожарные, ГЖИ, Роспотребнадзор) и какая формулировка (какой объем работ) в них указана?

Если у вас остались вопросы, я всегда готов помочь. Связаться со мной можно любым удобным способом:

— Телефон: +7 (918) 104-59-31

— Telegram: @egor_lawyer1

— Эл. почта: egorsidorenko23@mail.ru

Для получения индивидуальной консультации или разбора вашей ситуации в деталях, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения прямо на этом сайте.

Да, согласно пункту 3.2.4 вашего договора, управляющая компания (УК) обязана выполнить работы, даже если на них нет накоплений по статье «текущий ремонт», если эти работы вызваны предписанием надзорного органа или угрозой жизни и здоровью/ущерба имуществу.

Ключевой момент: этот пункт прямо разрешает УК не перекладывать перерасход на следующий год, а выставить жильцам дополнительный платежный документ (разово) на покрытие недостающей суммы.

📌 Как должна работать эта схема по вашему договору

Ваш договор фактически повторяет логику закона. Пункт 3.2.4 описывает три ситуации, когда УК обязана действовать «сверх» обычного тарифа:

Необходимость устранения угрозы жизни и здоровью проживающих.

Устранение последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу.

Наличие предписания надзорного (контрольного) органа.

Порядок действий по договору:

УК выполняет работы за счет средств, поступивших по строке «содержание и ремонт».

Если этих средств не хватает, УК выставляет дополнительный платежный документ собственникам.

Об этом УК должна проинформировать жильцов (уведомления на подъездах).

Почему это спасение от «долга на следующий год»:

Здесь нет механизма переноса перерасхода в долг. Если работа выполнена по предписанию или для устранения аварии, а денег не хватило, УК не может просто «занять» у будущего года. Она выставляет счет сейчас. Вы оплачиваете — УК закрывает работу. В следующем году накопления по текущему ремонту остаются нетронутыми, и вы снова можете планировать плановые работы.

🛠️ Как правильно потребовать от УК выполнения работ по этому пункту

Заместитель УК не прав, говоря, что «ремонты можно делать только со средств текущего ремонта». Пункт 3.2.4 — это прямое исключение. Вам нужно заставить УК применить этот пункт.

Вот как сформулировать требование (в письменном заявлении в УК, желательно от совета дома или инициативной группы):

Заявление о выполнении работ в соответствии с п. 3.2.4 договора управления

На основании пункта 3.2.4 договора управления МКД, просим выполнить работы по [указать конкретные работы: ремонт трубопровода, восстановление отделки после аварии и т.д.].

Основанием для применения данного пункта является [выбрать нужное: предписание ГЖИ/Роспотребнадзора от [дата] № [номер]; либо акт об аварии/угрозе ущерба от [дата]].

В связи с недостаточностью средств по статье «текущий ремонт», просим в соответствии с п. 3.2.4 выставить дополнительный платежный документ для покрытия расходов. О готовности выполнить работы и о сумме дополнительного сбора просим уведомить собственников в установленном порядке.

Что это даст:

УК будет вынуждена обосновать отказ (если попытается). Если она скажет «нет денег», вы предъявите пункт 3.2.4 и потребуете выставить доп. счет.

Если УК откажется, это станет основанием для жалобы в ГЖИ или прокуратуру (невыполнение предписания и нарушение условий договора).

⚖️ Важный нюанс: предписание или авария

Этот пункт работает только для двух категорий работ:

Аварийные/угроза ущерба (например, протечка, которая может затопить).

Предписания надзорных органов (ГЖИ, Роспотребнадзор, прокуратура).

Если вы просто хотите сделать плановый косметический ремонт подъезда, который не вызван аварией или предписанием, этот пункт не применим. Для планового ремонта нужно решение общего собрания о повышении тарифа.

Итог: Для аварийных ситуаций и предписаний ваш договор позволяет не копить «долг» на следующий год, а собрать деньги разово. Требуйте от УК применить именно этот пункт, а не «перекладывать» перерасход.

- Если ответ был вам полезен, можете оставить донат на любую сумму +79646595728 Юмоней банк.

+79646595728 Telegram, WhatsApp

Понимаю вашу проблему: УК ограничивает ремонты тем, что «только из текущего ремонта», а если средств не хватило — переносит перерасход в долг на следующий год, из‑за чего дом фактически не ремонтируется. Юридически здесь важны два блока: (1) обязанность УК выполнять работы по договору и предписаниям, (2) за чей счет эти работы и как правильно инициировать оплату при недофинансировании.

1) Обязанность УК делать работы при угрозах и предписаниях

В вашем пункте 3.2.4 указано, что работы, вызванные необходимостью устранения угрозы жизни и здоровью, последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу, а также в связи с предписанием надзорного (контрольного) органа, выполняются исполнителем. То есть речь не про «желание» УК, а про договорную обязанность.

Здравствуйте.

Да, вы можете требовать от УК выполнить работы, если есть предписание надзорного органа или угроза повреждения имущества. Пункт 3.2.4 договора управления прямо обязывает УК выполнять такие работы.

Что важно:

1. Основание — п. 3.2.4 договора и ст. 161 ЖК РФ. Если есть предписание ГЖИ, УК обязана его исполнить.

2. Финансирование — если текущих средств не хватает, УК вправе выставить дополнительный счёт (п. 3.2.4 договора). Но это не отменяет обязанности выполнить работы.

3. Если УК откажет — жалоба в ГЖИ и прокуратуру. Также можно обратиться в суд с иском о понуждении к выполнению работ.

4. Если есть угроза жизни/здоровью — вызывайте аварийную службу и фиксируйте.

Что делать:

1. Соберите доказательства: предписание ГЖИ, акты осмотра, фото повреждений.

2. Направьте в УК письменное требование со ссылкой на п. 3.2.4 договора и ст. 161 ЖК РФ.

3. Если откажут — жалоба в ГЖИ и прокуратуру.

4. Если не поможет — иск в суд о понуждении к ремонту.

Важный нюанс: Недостаток средств у УК не освобождает её от обязанности содержать общее имущество.

Чем мы можем помочь:

✅ составим требование в УК

✅ подготовим жалобу в ГЖИ

✅ поможем с иском в суд

Подписывайтесь, добавляйтесь:

📌 Группа ВК: vk.ru/club234261234

👤 Личная страница: vk.ru/id1113811424

📩 Telegram: t.me/pravonavedenie1

🔥 Дзен: dzen.ru/id/64e6bd85230ca10a0a2af248

✍️ VC.ru: vc.ru/id5958088