Законен ли налог на ИЖС с повышающим коэффициентом 4 по двум участкам?

Добрый вечер. Ситуация сложная и требует детального разбора, так как с 2026 года вступили в силу важные изменения в практике применения повышающих коэффициентов.

⚖️ Законность применения коэффициента 4

Применение коэффициента 4 к вашему участку формально соответствует закону, если с момента регистрации права собственности на участок прошло более 10 лет (для физлиц) и дом до сих пор не зарегистрирован в Росреестре.

Однако правомерность одновременного применения этого коэффициента со ставкой налога до 1,5% (как для коммерческого использования) — это отдельный спорный вопрос.

📅 Ключевое изменение: Постановление КС РФ от 21.07.2026 № 52-П

Конституционный Суд признал незаконным одновременное применение:

· Налоговой ставки до 1,5% (для участков ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности).

· Повышающего коэффициента 2 или 4.

Суд постановил, что это нарушает принцип определенности, так как налоговая нагрузка могла достигать 3–6% кадастровой стоимости, что несоразмерно.

⚠️ Важный нюанс: Нет обратной силы

Это решение не имеет обратной силы. Оно применяется начиная с нового налогового периода (с 2027 года).

Это означает, что за 2026 год (в котором вы получили уведомление) перерасчет по этому постановлению не производится, если только вы не обратились в суд до 21 июля 2026 года.

💡 Что можно сделать в вашей ситуации

1. Проверьте основание для коэффициента 4.

Для участков, приобретенных физическими лицами (не ИП) для ИЖС, действует особый срок: коэффициент 2 применяется, если дом не построен в течение 10 лет с даты регистрации права, и коэффициент 4 — после 10 лет (до регистрации дома). Поскольку вы владеете участками более 10 лет, применение коэффициента 4 к участку без дома обосновано.

2. Проверьте ставку налога.

Сама по себе ставка 1,5% применяется, если налоговая инспекция считает, что участок используется в предпринимательской деятельности. Если вы строите дом для себя, а не на продажу, ставка должна быть до 0,3%. Если инспекция применила 1,5% ошибочно, это уже другое основание для оспаривания, не связанное с постановлением КС.

3. Что касается «дороги».

Если «дорога» входит в границы одного из ваших участков как часть его площади, она облагается налогом как единый объект. Если же это отдельный участок, он также подлежит налогообложению. Здесь важно проверить, правильно ли налоговая рассчитала кадастровую стоимость и площадь по каждому объекту.

4. Ваши дальнейшие действия:

· Обжалование уведомления за 2026 год: Шансы на перерасчет именно по причине «незаконности коэффициента» (ссылаясь на КС) низкие, так как постановление не действует на текущий период. Однако вы можете оспорить уведомление, если докажете, что ставка 1,5% применена неверно (вы не ведете предпринимательскую деятельность).

· Планирование на 2027 год: Если вы не зарегистрируете дом до конца 2026 года, с 2027 года при ставке 1,5% коэффициент 4 применяться не должен. Уплатив налог за 2026 год, вы можете подать заявление на перерасчет в следующем году, если инспекция снова применит коэффициент.

Если у вас есть сомнения по поводу того, почему инспекция применила ставку 1,5% (возможно, вы не используете участок в коммерческих целях), стоит запросить в налоговой подробный расчет или обратиться за разъяснением.

Применение повышающего коэффициента 4 при расчете земельного налога в вашей ситуации является абсолютно незаконным, и вы имеете полное право оспорить это налоговое уведомление, снизив сумму начисления в несколько раз.

Федеральная налоговая служба (ФНС) допустила грубейшую ошибку, неверно применив нормы статьи 396 Налогового кодекса РФ. Коэффициент 4 за длительное отсутствие построенного дома по закону не может быть начислен на участки, которые находятся в вашей собственности более 10 лет.

Давайте подробно и по закону разберем, почему действия ФНС неправомерны и как аннулировать эту сумму в Санкт-Петербурге:

Правовое обоснование и нормы Налогового кодекса (ст. 396 НК РФ):

1. Как на самом деле работает коэффициент 4? (п. 16 ст. 396 НК РФ). Повышающий коэффициент 4 применяется при исчислении налога в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), только в течение периода проектирования и строительства объекта, превышающего 10-летний срок, со дня государственной регистрации прав на эти участки и до дня регистрации прав на построенный жилой дом.

2. Почему коэффициент 4 к вам неприменим? В Налоговом кодексе РФ четко прописано: указанный коэффициент 4 применяется исключительно к правоотношениям и участкам, которые были приобретены в собственность после 1 января 2020 года (согласно Федеральному закону № 325-ФЗ). Поскольку вы владеете обоими участками ИЖС более 10 лет (то есть купили их ориентировочно в 2016 году или ранее), на ваши земли эта норма не распространяется в силу закона. Обратной силы данный закон не имеет. Налог должен рассчитываться по стандартной ставке для земель ИЖС (не более 0,3% от кадастровой стоимости) без каких-либо повышающих коэффициентов.

3. Нюанс с примыкающей дорогой. Если кусок земли, оформленный как «дорога», юридически выделен в отдельный участок или входит в состав ИЖС, к нему также не могут применяться карательные коэффициенты. ФНС часто путает даты регистрации и автоматически накладывает повышающие коэффициенты через программное обеспечение на все «пустующие» участки ИЖС старше 10 лет, не проверяя год их реального приобретения. То, что вы начали строительство дома только в этом году, значения не имеет — старый срок владения полностью освобождает вас от коэффициента 4.

Пошаговый план неотложных действий — как отменить 51 000 рублей:

Вам не нужно оплачивать эту сумму. До 1 декабря (срока уплаты налогов) вам необходимо направить официальное возражение в налоговую инспекцию.

• Шаг 1. Подготовьте документы. Скачайте из личного кабинета Росреестра или Госуслуг Выписки из ЕГРН на оба земельных участка. В выписках обратите особое внимание на строку «Дата государственной регистрации права» — там должен быть указан год вашей покупки (более 10 лет назад).

• Шаг 2. Направьте заявление в ФНС. Проще всего сделать это онлайн через Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц на сайте nalog.gov.ru в разделе «Обращения» -> «Сообщить об ошибке в налоговом уведомлении».

Используйте в тексте заявления следующую формулировку:

«Мной получено налоговое уведомление №___ от (дата) за 2025 год, в котором по принадлежащим мне земельным участкам под ИЖС с кадастровыми номерами (указать номера) применен повышающий коэффициент 4 на сумму 51 000 рублей.

Считаю данное начисление незаконным. Согласно п. 16 ст. 396 НК РФ, коэффициент 4 применяется по истечении 10 лет с момента регистрации прав. Однако, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ, данные правила применяются только к участкам, приобретенным после 01.01.2020 г.

Полноправным собственником указанных участков я являюсь более 10 лет (право зарегистрировано в ____ году, что подтверждается приложенными выписками из ЕГРН). На основании изложенного, прошу аннулировать некорректное начисление, произвести перерасчет земельного налога по стандартной ставке 0,3% без повышающего коэффициента и направить мне новое налоговое уведомление».

• Шаг 3. Контроль рассмотрения. Налоговая инспекция обязана рассмотреть ваше заявление в течение 30 дней. На этот период начисление спорной суммы приостанавливается, пени капать не будут. После проверки дат ФНС пришлет вам официальные извинения и обновленный чек с уменьшенной в 4 раза суммой налога.

Я провожу первичные юридические консультации совершенно бесплатно. Мы можем вместе детально изучить ваше налоговое уведомление и выписки ЕГРН в Санкт-Петербурге, правильно определить кадастровую стоимость объектов, составить юридически безупречную жалобу в Управление ФНС, чтобы заблокировать незаконное взыскание 51 000 рублей, и полностью защитить ваш бюджет от ошибок фискальных органов.

Чтобы я мог точнее подсказать вам план действий, ответьте ниже: какой точный год регистрации права собственности указан в ваших выписках ЕГРН по обоим участкам, выделена ли примыкающая дорога в отдельный кадастровый номер со своим ВРИ (видом разрешенного использования), и в какую именно налоговую инспекцию Санкт-Петербурга направлено уведомление?

Если у вас остались вопросы, я всегда готов помочь. Связаться со мной можно любым удобным способом:

— Телефон: +7 (918) 104-59-31

— Telegram: @egor_lawyer1

— Эл. почта: egorsidorenko23@mail.ru

Для получения индивидуальной консультации или разбора вашей ситуации в деталях, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения прямо на этом сайте.

Если участки приобретены вами как физическим лицом для личного ИЖС и не используются в предпринимательской деятельности, пункт 16 статьи 396 НК РФ предусматривает коэффициент 2 после десяти лет, до регистрации прав на построенный дом. Правила «после двадцати лет становится 4» либо «2 плюс 2 равно 4» в этой норме нет.

Коэффициент 4 предусмотрен пунктом 15 статьи 396 НК РФ для другого режима жилищного строительства; личное ИЖС физических лиц прямо исключено из этого режима. Поэтому при указанных вами условиях начисление с коэффициентом 4 требует проверки. Начало строительства само по себе ещё не прекращает повышающий коэффициент: важна регистрация права на дом.

По каждому кадастровому номеру запросите у ФНС расчёт: налоговый период, стоимость, ставку, долю, дату возникновения права, вид разрешённого использования и конкретное основание коэффициента 4. Приложите выписки ЕГРН и уведомление, потребуйте перерасчёт. Если вид использования изменялся после покупки, это тоже влияет на расчёт срока.

По дороге надо отдельно проверить, входит ли она в тот же участок или является самостоятельным объектом и какие права на него зарегистрированы. Название «дорога» само по себе не освобождает всю купленную землю от налога.

Не советую просто не платить: обращение о перерасчёте или жалоба сами по себе не приостанавливают обязанность уплаты и начисление пеней. До срока платежа получите исправленное уведомление либо решите вопрос об уплате с последующим возвратом или зачётом переплаты.

Официальное разъяснение ФНС, раздел о повышающих коэффициентах: www.nalog.gov.ru