Как изменить арендатора и расторгнуть договор с банком в случае долгов арендатора и связанной залоговой обязанности?

Расторгнуть договор аренды с арендатором Вы можете на основании ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя может будут и другие основания, исходя из содержания условий договора аренды.

При этом Вы вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, т.е о необходимости погасить задолженность по арендной плате за такой-то срок, а если есть и другие основания для расторжения то и требовать их устранения. А расторжение после не исполнения требования производится в суде.

Относительно договора залога.

Расторжение договора аренды никак не повлияет на договор залога, т.е. он будет действительным. Чтобы его расторгнуть с банком нужны законные основания, которых у Вас нет. Не оплата вам арендной платы таким основанием не является. Тогда остаётся вариант с расторжением по соглашению сторон, но банк на это не пойдёт.

Можно конечно попытаться признать договор залога недействительным, но для этого нужны основания, перечисленные в ГК и законе об ипотеке, которых я думаю также у Вас нет.

Поэтому по аренде однозначно Вы вправе и можете расторгнуть договор, а по залогу скорее всего нет. Но можете сходить с документами к юристу на личную встречу, может он увидит основания либо для расторжения, либо для признания сделки недействительной.

Но также необходимо понимать, что Ваш арендатор из-за вредности может перестать платить по кредиту и тогда банк обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество.