Как вернуть задаток, если не смогли продать недвижимость?

Татьяна, Вам отказали в возврате законно, т.к. задаток не возвращается, если по Вашей вине не состоялась сделка.

Татьяна!

Задаток - это сумма, выдаваемая одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в счет причитающихся с нее платежей и в качестве обеспечительной меры.

Основные положения о задатке содержатся в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ.

Сам по себе задаток несет 3 функции:

доказательственная (доказательство заключения договора);

обеспечительная (стимулирует должника исполнять надлежащим образом условия договора);

платежная (при выполнении условий договора задаток засчитывается в счет оплаты товара, услуг, работ и т.д.).

При покупке квадратных метров риелтор, как правило, сразу предупреждает клиента о необходимости внесения задатка за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке, по которому вы как покупатель квартиры вносите задаток, а продавец (задаткополучатель) его принимает. Если купля-продажа не состоится по вашей вине (нашли более интересный вариант и т.д.), то задаток остается у продавца. Если же продавец откажется вам продавать квартиру (например, нашел покупателя, готового заплатить большую сумму), то он обязан уплатить вам двойной размер задатка.

Полагаю, в данном случае существует проблема непонимания истинного смысла задатка и отличия его от аванса.

Проблема первая: Если Задаток вносится по предварительному договору. В соответствии со смыслом ст. 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о намерении сторон заключить договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Денежные (имущественные) обязательства при этом не возникают. Кроме того, задатком могут обеспечиваться только вступившие в действие договоры. Таким образом, задаток в предварительном договоре не может реализовать все три свои функции и перестает быть таковым. Поэтому при наличии сомнений относительно назначения уплаченной суммы, суд должен считать эту сумму авансом, положения о задатке не применяются!

Помните, что раз уж в рамках предварительного договора не действует соглашение о задатке, то Ваш отказ от сделки не дает права продавцу оставлять у себя полученный аванс. Это не задаток, а аванс! Он должен быть возвращен, так как в противном случае будет иметь место неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Проблема вторая. Если Задаток за покупку квартиры вносится по агентскому договору. Прежде чем начать работу с покупателем квартиры, любой риелтор вначале предложит ему подписать агентский договор, по которому его услуги будут оцениваться в некую сумму. При этом по такому договору некоторые риелторы умудряются "стрясти" с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только будут искать. Размер задатка при этом определяется либо в твердой сумме, либо на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Если с Вами произошло нечто подобное, то что вам объявили задатком, никогда в жизни таковым не будет и даже авансом эту сумму считать нельзя, так как деньги получил посредник (риелтор) , причем с вашей стороны, а не продавец или уполномоченное им лицо. По сути, эти деньги являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ.

Советую всегда своим клиентам никогда не иметь дело с подобными риелторами и даже не пытаться заключать подобные агентские договоры.

Соглашение о задатке в рамках агентского договора может иметь место только тогда, когда он вносится непосредственно в счет оплаты услуг риелтора и в подтверждение заключения договора между вами.

Проблема третья. Задаток передается без письменного оформления.

Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменном виде, независимо от его суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ);

Несоблюдение письменной формы сделки не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);

Можно попытаться признать эту сделку недействительной по причине ее несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

Проблема четвертая. Судебная. При рассмотрении дел о задатке наши суды весьма осторожно относятся к определению природы обязательства и очень часто признают задаток авансом, даже несмотря на то, что стороны в договоре прямо указали, что задаток именно таковым и является. Ключевую роль для суда могут стать платежные документы, расписки и пр., подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке нет никаких оговорок на этот счет, то суд может посчитать эти деньги авансом.

Тем более, как я понимаю, Вы не могли приобрести квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи. Скорее всего там был договор ДДУ, а Вам предложили заключить договор цессии (уступки прав требования) к застройщику.

Проблема пятая. Частичное исполнение обязательства лишает вас права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложившаяся судебная практика еще с советских времен исходит из того, что положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. Например, вы покупаете квартиру, но в ней до сих пор проживает продавец, либо кто-то еще. Договором предусмотрено, что квартира будет освобождена в согласованные сторонами сроки. Однако в указанный срок данное обязательство не выполняется, что отбивает всякое желание у покупателя дальше иметь дело с таким продавцом. В суде выясняется, что продавец выполнил часть обязательств по договору, например, представил документы на квартиру, снялся с регистрационного учета и т.д., таким образом, договор вроде как выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать двойной размер задатка можно только тогда, когда договор не выполняется полностью.

В этом случае рекомендуется покупать квартиры, свободные от жильцов и с отсутствием зарегистрированных в них граждан.

Таким образом:

соглашение о задатке целесообразно заключать только в рамках договора купли-продажи квартиры и только в письменном виде;

условия о задатке начинают действовать только после государственной регистрации договора, так как последний считается заключенным только с момента его регистрации;

при передаче задатка в расписках и других документах четко указывать на то, что передаваемая сумма является задатком.

Во всех остальных случаях, переданные в качестве задатка суммы будут считаться авансом, который имеет свои положительные моменты. В частности, аванс не несет на себе обеспечительной функции и дает вам право в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать возврата денег.

Если Ваша ситуация наиболее соответствует такому варианту, то Вы выясните сначала судьбу переданных риелтеру денег. Были переданы они продавцу или остались у недобросовестного и хитрого риелтера. В любом случае удержание денег и риелтером и продавцом в данном случае будет незаконным. Вам необходимо подготовить претензию с предложением вернуть аванс (именно аванс., потому что в таких обстоятельствах эти деньги нельзя считать задатком). А в случае отказа следует обращаться в суд.

Татьяна!

Задаток - это сумма, выдаваемая одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в счет причитающихся с нее платежей и в качестве обеспечительной меры.

Основные положения о задатке содержатся в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ.

Сам по себе задаток несет 3 функции:

доказательственная (доказательство заключения договора);

обеспечительная (стимулирует должника исполнять надлежащим образом условия договора);

платежная (при выполнении условий договора задаток засчитывается в счет оплаты товара, услуг, работ и т.д.).

При покупке квадратных метров риелтор, как правило, сразу предупреждает клиента о необходимости внесения задатка за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке, по которому вы как покупатель квартиры вносите задаток, а продавец (задаткополучатель) его принимает. Если купля-продажа не состоится по вашей вине (нашли более интересный вариант и т.д.), то задаток остается у продавца. Если же продавец откажется вам продавать квартиру (например, нашел покупателя, готового заплатить большую сумму), то он обязан уплатить вам двойной размер задатка.

Полагаю, в данном случае существует проблема непонимания истинного смысла задатка и отличия его от аванса.

Проблема первая: Если Задаток вносится по предварительному договору. В соответствии со смыслом ст. 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о намерении сторон заключить договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Денежные (имущественные) обязательства при этом не возникают. Кроме того, задатком могут обеспечиваться только вступившие в действие договоры. Таким образом, задаток в предварительном договоре не может реализовать все три свои функции и перестает быть таковым. Поэтому при наличии сомнений относительно назначения уплаченной суммы, суд должен считать эту сумму авансом, положения о задатке не применяются!

Помните, что раз уж в рамках предварительного договора не действует соглашение о задатке, то Ваш отказ от сделки не дает права продавцу оставлять у себя полученный аванс. Это не задаток, а аванс! Он должен быть возвращен, так как в противном случае будет иметь место неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Проблема вторая. Если Задаток за покупку квартиры вносится по агентскому договору. Прежде чем начать работу с покупателем квартиры, любой риелтор вначале предложит ему подписать агентский договор, по которому его услуги будут оцениваться в некую сумму. При этом по такому договору некоторые риелторы умудряются "стрясти" с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только будут искать. Размер задатка при этом определяется либо в твердой сумме, либо на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости Если с Вами произошло нечто подобное, то что вам объявили задатком, никогда в жизни таковым не будет и даже авансом эту сумму считать нельзя, так как деньги получил посредник (риелтор) , причем с вашей стороны, а не продавец или уполномоченное им лицо. По сути, эти деньги являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ.

Советую всегда своим клиентам никогда не иметь дело с подобными риелторами и даже не пытаться заключать подобные агентские договоры.

Соглашение о задатке в рамках агентского договора может иметь место только тогда, когда он вносится непосредственно в счет оплаты услуг риелтора и в подтверждение заключения договора между вами.

Проблема третья. Задаток передается без письменного оформления.

Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменном виде, независимо от его суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ);

Несоблюдение письменной формы сделки не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);

Можно попытаться признать эту сделку недействительной по причине ее несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

Проблема четвертая. Судебная. При рассмотрении дел о задатке наши суды весьма осторожно относятся к определению природы обязательства и очень часто признают задаток авансом, даже несмотря на то, что стороны в договоре прямо указали, что задаток именно таковым и является. Ключевую роль для суда могут стать платежные документы, расписки и пр., подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке нет никаких оговорок на этот счет, то суд может посчитать эти деньги авансом.

Тем более, как я понимаю, Вы не могли приобрести квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи Скорее всего там был договор ДДУ, а Вам предложили заключить договор цессии (уступки прав требования) к застройщику.

Проблема пятая. Частичное исполнение обязательства лишает вас права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложившаяся судебная практика еще с советских времен исходит из того, что положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. Например, вы покупаете квартиру, но в ней до сих пор проживает продавец, либо кто-то еще. Договором предусмотрено, что квартира будет освобождена в согласованные сторонами сроки. Однако в указанный срок данное обязательство не выполняется, что отбивает всякое желание у покупателя дальше иметь дело с таким продавцом. В суде выясняется, что продавец выполнил часть обязательств по договору, например, представил документы на квартиру, снялся с регистрационного учета и т.д., таким образом, договор вроде как выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать двойной размер задатка можно только тогда, когда договор не выполняется полностью.

В этом случае рекомендуется покупать квартиры, свободные от жильцов и с отсутствием зарегистрированных в них граждан.

Таким образом:

соглашение о задатке целесообразно заключать только в рамках договора купли-продажи квартиры и только в письменном виде;

условия о задатке начинают действовать только после государственной регистрации договора, так как последний считается заключенным только с момента его регистрации;

при передаче задатка в расписках и других документах четко указывать на то, что передаваемая сумма является задатком.

Во всех остальных случаях, переданные в качестве задатка суммы будут считаться авансом, который имеет свои положительные моменты. В частности, аванс не несет на себе обеспечительной функции и дает вам право в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать возврата денег

Если Ваша ситуация наиболее соответствует такому варианту, то Вы выясните сначала судьбу переданных риелтеру денег. Были переданы они продавцу или остались у недобросовестного и хитрого риелтера. В любом случае удержание денег и риелтером и продавцом в данном случае будет незаконным. Вам необходимо подготовить претензию с предложением вернуть аванс (именно аванс., потому что в таких обстоятельствах эти деньги нельзя считать задатком). А в случае отказа следует обращаться в суд.