Возможно ли использовать материнский капитал на жилищную ипотеку для старшей замужней дочери?

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по ипотечному договору одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В качестве предмета ипотеки могут быть: строительство квартиры в новом доме, строительство индивидуального жилого дома, покупка квартиры или дома., а также альтернативная жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает в данное время.

Часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусматривает направление средств материнского семейного капитала (МСК) на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на улучшение жилья, включая ипотечные кредиты.

Таким образом, ипотека для семьи, имеющей сертификат, становится более реальной за счет улучшения платежеспособности женщины-матери и уменьшения рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита, поскольку сумма государственной поддержки в данном случае существенная.

Для владельцев сертификата на материнский капитал важны также изменения, внесенные 13.01.2009 г. в Постановление правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г., касающиеся Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, которые разрешают использовать средства МСК на приобретение жилья или погашение ипотечного кредита не только женщине, имеющей сертификат, но и ее мужу в случае предоставления ему ипотечного кредита покупку или строительство жилья.

При этом направление средств МСК на данные цели в случае, когда стороной ипотечного договора является супруг владельца сертификата, осуществляется только при наличии его письменного заявления.

Надо иметь ввиду, что право распоряжения средствами семейного капитала наступает по прошествии 3-х лет со дня рождения или усыновления ребенка, давшего право на материнский капитал. Однако для целей ипотечного кредитования изменения, введенные Федеральными законами от 25.12.2008 г. № 288-ФЗ и от 29.12.2010 г. № 440-ФЗ, позволяют использование средств МСК независимо от срока, истекшего со дня рождения ребенка, дающего право на материнский капитал. Использование материнского капитала до 3 лет в существенной степени увеличивает возможность улучшения жилищных условий семьи под ипотеку жилья.

Владельцам сертификата на материнский капитал также надо иметь ввиду, что хотя Закон и позволяет использовать маткапитал частями на различные нужды семьи, но если ими принимается решение использовать средства МСК одновременно с получением ипотечного кредита, необходимо иметь в своем распоряжении полную сумму материнского капитала. Если хотя бы какая-то его часть уже потрачена получить кредит с учетом средств МСК не получится. У банков-кредиторов есть на этот счет свои требования и к тому же далеко не все они имеют ипотечные программы, позволяющие использовать маткапитал при получении ипотечного кредита.

Второе обстоятельство, которое надо учитывать владельцу сертификата при анализе ипотечной программы банка состоит в том, что сертификат даёт право его владельцу на использование денежных средств, но получить указанную в сертификате сумму наличными нельзя, а безналичная оплата материнского капитала ПФ РФ банку будет произведена только тогда, когда жилье будет оформлено в собственность на владельца сертификата или членов его семьи.

В таких случаях ипотечные программы банков, разработанные под условия использования средств материнского капитала, предлагают добавлять владельцу сертификата сумму денег, указанную в сертификате, в кредит под процентную ставку, равную ставке рефинансирования ЦБ РФ. Таким образом, у заёмщика появляется реальная возможность оформления ипотечного кредита с помощью такого дополнительного кредита, а как только деньги маткапитала из ПФ РФ перечисляются в банк, происходит его погашение.

То есть, по таким ипотечным программам заёмщик получает в банке две суммы:

cумму ипотечного кредита, под ставку в зависимости от срока кредитования, размера первоначального взноса, способа подтверждения доходов, наличия договора страхования и других условий, которую заёмщик погашает сам собственными средствами;

cумму кредита, равную сумме, указанной в государственном Сертификате на маткапитал, которая погашается деньгами "материнского капитала", перечисляемыми в банк ПФ РФ. Однако надо иметь ввиду, что до момента, пока деньги в банк из ПФ РФ не поступили, заёмщик платит проценты за пользование этими деньгами по ставке, равной ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Заемщику надо иметь ввиду, что заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если он не сможет своевременно осуществлять платежи по кредиту в соответствии с графиком, предусмотренным ипотечным договором. Поскольку ипотечные кредиты обычно выдаются на многие годы, залогодатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд и взвешенно принимать решения.