Как продать трехкомнатную квартиру и купить новую в другом городе для всей семьи, включая несовершеннолетних детей?

При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несовершеннолетние считаются "причастными" к совершению сделок с жильем в случае, если:

- жилое помещение приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность;

- жилое помещение приватизировано, но дети не включены в соответствующие документы, однако на момент приватизации имели равные с собственником права. (При этом на момент совершения сделки дети могут уже не проживать в данном жилом помещении. Например, в квартире была прописана семья: мать, отец и несовершеннолетний ребенок. Когда началась приватизация, взрослые члены семьи приватизировали квартиру на свое имя. Через два года родители развелись, и мать с ребенком переехали жить к своим родственникам. Решив продать свою квартиру, бывшие супруги обязаны получить согласие органов опеки и попечительства.);

- дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками, то есть договор оформлен на их имя;

- ребенок является наследником (или одним из наследников) жилого помещения, о чем имеется соответствующее свидетельство. (Например, квартира принадлежала на основании договора купли-продажи гражданину М. После его смерти наследниками по закону стали его родители и несовершеннолетний сын, проживающие в другом месте. В этом случае будет выдано свидетельство о праве на наследство в равных долях на этих трех человек. Решив продать квартиру, наследники также не смогут обойтись без согласия органов опеки и попечительства. Диалогично решается вопрос и с наследством по завещанию. Например, собственницей квартиры является гражданка Н. Квартира завещана на имя ее несовершеннолетней внучки. После ее смерти внучка становится собственницей квартиры.) Для того чтобы совершить сделку с этой квартирой, понадобится согласие органов опеки и попечительства;

- ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном жилом помещении (при этом неважно, зарегистрирован ли он один, например в случае смерти родственников, или с другими членами семьи). (Например, супруги Д купили квартиру, а через какое-то время у них родился ребенок, который и был зарегистрирован на данной жилплощади. В этом случае для совершения дальнейших сделок с этой квартирой потребуется согласие органов опеки и попечительства. Другой пример. В квартире зарегистрированы бабушка и несовершеннолетний внук. Собственницей квартиры является бабушка. Она умирает. Наследником является ее сын (отец ребенка). В этом случае, хотя внук и не является наследником, для того, чтобы распорядиться квартирой, также потребуется согласие органов опеки и попечительства.);

- ребенок не зарегистрирован в жилом помещении, однако постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья.

При совершении всех сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства районной управы (ст. 37 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой (приобретаемой) им взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

В любом случае необходима тщательная текстуальная проверка разрешения органа опеки и попечительства. В одном из дел иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным основывался на том, что орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей, и покупку другой, конкретно названной, квартиры в Москве. После продажи квартиры продавец купил другую, но не ту, на покупку которой было выдано разрешение, и не в Москве, а в Серпухове (Московская область). По жалобе бывшего мужа - продавца квартиры именно на этом основании прокуратурой был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В другом случае разрешение было подписано ненадлежащим лицом (не супрефекгом, а его заместителем), что также явилось основанием для иска о признании сделки недействительной.

В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?

Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют следующие категории несовершеннолетних:

- лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ);

- лица, достигшие 16 лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).

Такие лица могут быть сторонами в договоре, то есть самостоятельно совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением органов опеки и попечительства либо решением суда.

Сделки по отчуждению жилого помещения, в котором были прописаны или собственниками которого являлись несовершеннолетние, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, признаются недействительными как сделки, совершенные с нарушением требований закона (ст. 37, 168, 175 ГК РФ). Решение суда в таких случаях практически предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних. Для того чтобы такая сделка была признана недействительной, нужно подать в суд исковое заявление.