Проблемы с регистрацией сделки по передаче незавершенного дома - Правомерность действий Росреестра обсуждается

Залог имущества - одна из форм обеспечения исполнения обязательств. В связи с этим, ГК РФ содержит прямое указание на согласие залогодержателя на заключение сделки.

Давайте определимся с юридическими понятиями. Недействительность сделки - это ситуация, когда при совершении сделки существовал какой-либо юридический изъян и на основании этого изъяна сделка признается недействительной. При этом, недействительность бывает двух видов: ничтожность и оспоримость. Приведенные Вами примеры из судебной практики мне знакомы. Но там идет речь об оспаривании сделки, т.е. о признании ее недействительной в силу возможности оспаривания из-за недостатков в самой сделке. А есть такое понятие как незаключенность сделки. Незаключенными сделки являются тогда, когда не соблюдены все существенные условия сделки. Например, заключен договор аренды, но не установлен объект аренды с четким его определением - такой договор не заключен. В отличие от недействительности, стороны, в этом случае, не подвергаются двойной реституции, а исходят из неосновательного обогащения, при чем каждая сторона на свое усмотрение. В Вашем случае отказ Росреестра основан именно на незаключенности договора, т.к. не соблюдено такое существенное условие как согласие всех застройщиков. Такового мое мнение. Я не утверждаю, что это истина в последней инстанции. Но. В случае судебного разбирательства, спор будет рассматривать не арбитражная система судов, а федеральная, т.к. среди застройщиков наверняка присутствует хотя бы один гражданин. Суды общей юрисдикции не обязаны принимать во внимание судебную практику арбитражной системы судов, что они и делают с явным сарказмом (необъявленная война двух систем длится с момента образования арбитражных судов как судебной системы). Так что практику судов необходимо искать среди судов общей юрисдикции. Что касается приведенного мною выше примера об аренде, то здесь ситуация такова: арбитражные суды исходят из смысла сделки и признают договор заключенным со всеми вытекающими последствиями (правда не все), суды общей юрисдикции утверждают однозначно, что сделка не заключена.

Вот именно Михаил Владимирович,залогодержатеЛЯ, а не залогодержатеЛЕЙ. Из за одного двух дольщиков,выходит дом не достроят. Прошу вас посмотреть обзоры практики ФАС, там как раз рассматривались о вопросы о прямом указании, как вы пишите. И ФАС ссылается на 353 ст.ГК РФ. Правило пункта 1 ст. 353 ГК РФ действует и в случае отчуждения собственником-залогодателем имущества, являющегося предметом залога, без согласия залогодержателя . Имеет место и обратное суждение: реализация заложенного имущества без согласия залогодержателя не влечет недействительность сделки, поскольку переход права собственности не прекращает право залога . Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитраж-ном суде Уральского округа N 1/2007 По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав (по итогам заседания, состоявшегося 23 - 24 мая 2007 г. в Ижевске).

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2009 г. N Ф04-2562/2009(5518-А75-11). Практика разрешения судами споров, связанных с нарушением залогодателями пункта 2 ст. 346 ГК РФ при совершении сделок с переданным в залог иму-ществом, в целом опирается именно на такое понимание закона. Суды прямо указывают: передача третьему лицу имущества без согласия залогодержателя не является основанием для признания сделки недействительной, так как законодатель установил иные последствия, связанные с отчуждением предмета залога ; отсутствие согласия залогодержателя не влечет за собой отпадение перехода права собственности к приобретателю ; Постановление ФАС Центрального округа от 5 апреля 2007 г. N А09-1977/06-10-11.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 июня 2010 г. N А27-8060/2009.

Желаю вам успехов. Ваш ответ,простите не дал ясности в моем вопросе. С уважением Т.В.