Покупка помещения ООО с рассрочкой - возможно ли для ИП, не осуществляющего деятельности?

да можете оформить между ООО и ИП переуступку права требования и на основании данного договора выкупить помещение ( ст 382 ГК РФ), либо простой договор купли-продажи заключите ( ст 421 ГК РФ, 454 ГК РФ)

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 382.

Основания и порядок перехода прав кредитора к

другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Вы можете от ИП оформить займ ООО (ст. 807 ГК РФ), а потом, после регистрации за ООО права собственности на имущество, выкупить у ООО имущество, то ли заявив о зачете, то ли иным образом

Согласно Закону N 144-ФЗ право выкупа предоставляется в случае, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Если Вы выкупаете помещение по вышеуказанному закону, то имеет значение двухгодичный срок аренды Если у вас (ООО и ИП) был один договор аренды на все находящиеся в аренде нежилые помещения, то имеете право с согласия собственника оформить соглашение к договору о перемене лиц в обязательстве. В том случае, если ООО и ИП арендовали разные помещения - не можете перевести право выкупа , т.к. не соблюден в данном случае двухлетний срок аренды на момент выкупа.

Если хотите оформить право как ИП,Вам проще выкупить долю у ООО,но желательно привлечь представителей,что бы не покупать у самого себя.

Статья 454. Договор купли-продажи

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 454 ГК РФ

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг

Система ГАРАНТ: base.garant.ru

В добавление,к Вам вместе с долей ООО перейдут и долги,по не уплаченному долевому строительству.

Нужно допсоглашение к договору продажи недвижимости в рассрочку.

Ст. 452 ГК РФ указывает:

"1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок."

И нет никаких проблем, если все стороны сделки согласны.

Какой нужно оформить договор и есть ли подводные камни?

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данное право не поставлено законом в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от его участия в хозяйственных обществах или осуществления полномочий единоличного исполнительного органа (генерального директора) коммерческой организации.

Из приведенной нормы также следует, что в случае осуществления предпринимательской деятельности гражданин не только вправе, но и обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Осуществление предпринимательской деятельности без такой регистрации влечет наложение административного штрафа в размере от 500 до 2 000 рублей (ч. 1 ст. 14.1 КоАП). В то же время в силу п. 3 ст. 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не будучи зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. То есть отсутствие государственной регистрации не влияет на гражданско-правовую квалификацию сделок, заключенных в рамках предпринимательской деятельности.

Таким образом, физическое лицо может являться участником общества с ограниченной ответственностью (далее также - общество, ООО) и его руководителем и одновременно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом физическое лицо и ООО, участником и руководителем которого является это физическое лицо, выступают в качестве самостоятельных участников гражданских отношений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Запрета на совершение сделок между индивидуальным предпринимателем и обществом, в котором он является участником и генеральным директором, в том числе на заключение между указанными лицами договоров аренды, законодательством не установлено.

Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, может заключить договор аренды с обществом, генеральным директором и участником которого он является.

В данном случае договор будет подписан с обеих сторон одним и тем же лицом, выступающим с одной стороны в качестве генерального директора общества, с другой - в качестве индивидуального предпринимателя. При этом ограничение, установленное п. 3 ст. 182 ГК РФ, согласно которому представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, применяться не будет, поскольку в этих отношениях генеральный директор будет выступать от имени ООО не в качестве представителя этого общества, а в качестве его органа управления (ст. 53 ГК РФ, ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО). Это подтверждается и постановлением Президиума ВАС РФ от 21.09.2005 N 6773/05.

Отметим, что Законом об ООО установлен особый порядок - с разрешения общего собрания участников ООО - совершения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность единоличного исполнительного органа данного общества или участника общества, имеющего 20% и более голосов от общего числа голосов участников общества, однако согласно п. 6 ст. 45 Закона об ООО этот порядок не применяется к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества.

При заключении таких договоров следует учитывать, что налоговое законодательство предусматривает возможность осуществления специального контроля за сделками между взаимозависимыми лицами.

Федеральным законом от 18.07.2011 N 227-ФЗ (далее - Закон N 227-ФЗ) Налоговый кодекс РФ дополнен разделом V.1, определяющим основания и порядок осуществления налогового контроля в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. К сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 НК РФ до дня вступления в силу указанного Закона (то есть до 1 января 2012 года), применяются положения ст.ст. 20 и 40 НК РФ.

п. 2 ст. 105.1 НК РФ содержит перечисление оснований признания лиц взаимозависимыми, и в этом перечислении есть и указания на признание взаимозависимыми физического лица и организации в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25% (пп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), и в случае, если физическое лицо осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа организации (пп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Пункт 1 ст. 20 НК РФ таких оснований для признания лиц взаимозависимыми не содержит. Однако п. 2 этой статьи допускает признание судом лиц взаимозависимыми по основаниям, не предусмотренным настоящей статьей, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). И с учетом того, что такие основания фактически уже включены в закон, существует вероятность признания гражданина, являющегося участником и генеральным директором ООО, лицом, взаимозависимым с этим ООО и по сделкам, исполненным до 1 января 2012 года. Тем более что судебная практика и ранее допускала такое признание (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71, постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2009 N Ф09-28/09-С3).

Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с разделом V.1 НК РФ сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Определение таких доходов (прибыли, выручки) производится налоговым органом с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (п. 2 ст. 105.3 НК РФ).

Пункт 3 ст. 40 НК РФ устанавливает условия: налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги только в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки - взаимозависимыми лицами, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг) (п. 3 ст. 40 НК РФ). Порядок определения рыночной цены установлен в п.п. 4-11 ст. 40 НК РФ.

Сделки, заключенные взаимозависимыми лицами после 1 января 2012 года, могут быть признаны контролируемыми, если они будут соответствовать признакам, указанным в ст. 105.14 НК РФ (в частности, по финансовым показателям - п. 3 ст. 105.14 НК РФ). В таком случае об их совершении необходимо будет уведомлять налоговый орган (ст. 105.16 НК РФ).buhonline.ru Гарант:

ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИП И ООО СТАЛИ СОБСТВЕННИКАМИ ИМУЩЕСТВА. В СИЛУ СТ. 488 ГК РФ ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ДОГОВОРОМ ВОЗНИКЛО ПРАВО ЗАЛОГА НА ЭТО ИМУЩЕСТВО У АДМИНИСТРАЦИИ. ПОЭТОМУ ДЛЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ АДМИНИСТРАЦИИ

ДЛЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛИ ВЫ ВПРАВЕ ОФОРМИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ, ПОЛУЧИВ СОГЛАСИЕ АДМИНИСТРАЦИИ НА ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

ФОРМА ДОГОВОРА ПИСЬМЕННАЯ, ПЕРЕХОД ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ПОДЛЕЖИТ ГОС. РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ. ДОГОВОР ОТ ИМЕНИИ ООО ПОДПИСЫВАЕТ ЕГО ДИРЕКТОР ИЛИ ЛИЦО, УПОЛНОМОЧЕННОЕ НА ЭТО ДОВЕРЕННОСТЬЮ.

ПОСКОЛЬКУ ПРОДАЕТСЯ ИМУЩЕСТВО ООО, А НЕ ДОЛЯ В ООО, ТО СОБЛЮДАТЬ НОРМЫ ЗАКОНА О ПРОДАЖЕ ДОЛИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

ЕСЛИ СТОИМОСТЬ ДОЛИ БОЛЬШЕ 25 % СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО ЭТО КРУПНАЯ СДЕЛКА И К НЕЙ ПРИМЕНИМЫ ТРЕБОВАНИЯ СТ. 46 ФЗ ОБ ООО.

Т.К. ООО СОСТОИТ ИЗ ЕДИНСТВЕННОГО УЧРЕДИТЕЛЯ, СОБЛЮДАТЬ ПОРЯДОК СТ. 46 НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статья 46. Крупные сделки

Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы толкования и применения ст. 46

1. Крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 N 312-ФЗ, от 28.12.2010 N 401-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

3. Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия. В решении могут не указываться лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, если сделка подлежит заключению на торгах, а также в иных случаях, если стороны, выгодоприобретатели не могут быть определены к моменту одобрения крупной сделки.

(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 312-ФЗ)

4. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений об одобрении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

6. Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.

9. Положения настоящей статьи о порядке одобрения крупных сделок не применяются к:

1) обществам, состоящим из одного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества;

2) отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

3) отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе договорам о слиянии и договорам о присоединении.

Да, вы можете это сделать. Заключите обычный договор купли-продажи, в котором одним из пунктов укажите обязательство перед третьими лицами по уплате обязательных платежей.

Валентина, добрый день!

Вы вправе как ИП выкупить долю ООО в недвижимом имуществе в соответствии со ст.250, 452 ГК РФ.

При этом, если Ваше помещение оформлено в ипотеку (залог недвижимости), то в силу ст.37 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо согласие залогоержателя.

В остальном Вы свободны в условиях договора купли-продажи, в том числе по рассрочке платежей