Возможность заключения предварительного договора купли-продажи неопределенной площади земельного участка при совместной собственности.

398₽ VIP

Заключите предварительный договор (ст. 429 ГК РФ)

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: http://www.gk-rf.ru/statia429

ДА ст. 429 ГК РФ)

Но однако

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Да, ст. 429 ГК РФ позволяет делить шкуру не убитого медведя: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором."

Максим, в данном случае предварительный договор не подходит, поскольку на основании ст.429 ГК РФ, предусматривается заключение в будущем договора о передаче имущества. Но в вашем случае у вас нет этого имущества (пусть даже ваша доля не оспаривается), поскольку новый участок не образован и ему не присвоен кадастровый номер. На данный момент вы вправе распоряжаться только долей существующего участка, как я понимаю принадлежащего вам на праве собственности.

ТАКОЙ ДОГОВОР БУДЕТ СЧИТАТЬСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ, ЕСЛИ В СИЛУ СТ. 432 ГК РФ, . ПРЕДМЕТ В ДОГОВОРЕ ОПРЕДЕЛЕН.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ ВЕЩИ ВОЗМОЖЕН, ОДНАКО ДЛЯ ЭТОГО ДОЛЖНЫ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕНЫ ЕЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ, Т.Е. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДОЛЖЕН БЫТЬ ИНДИВИДУАЛИЗИРОВАН В ВИДЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ИЛИ КАК УЧАСТОК, ИМЕЮЩИЙ ОПРЕДЕЛЕННОЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ОРИЕНТИРОВОЧНУЮ ПЛОЩАДЬ..

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Позиции высших судов по ст. 432 ГК РФ >>>

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Вопрос: Является ли договор купли-продажи будущей недвижимости (земельного участка) заключенным, если в нем отсутствует кадастровый номер земельного участка, однако указаны такие сведения, как его месторасположение и ориентировочная площадь?

Ответ: Договор купли-продажи будущей недвижимости (земельного участка), если в нем отсутствует кадастровый номер земельного участка, однако указаны его месторасположение и ориентировочная площадь, является заключенным.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На основании п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с правилами определения предмета в договоре продажи недвижимости, изложенными в ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 221-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08 признал правомерным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в силу того, что организация владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях, но в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенные объекты недвижимости.

При этом довод заявителя кассационной жалобы о том, что на основании ст. 554 ГК РФ договор купли-продажи считается незаключенным, поскольку в указанном договоре отсутствуют сведения об инвентарном и кадастровом номерах, а также об адресе объектов недвижимого имущества, не был принят ФАС Восточно-Сибирского округа во внимание. В Постановлении отмечено, что в договоре купли-продажи были определены местонахождение и площадь объектов недвижимого имущества, в связи с чем было возможно установить имущество, подлежащее передаче.

В Постановлении же от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 ФАС Московского округа, руководствуясь положениями ст. 554 и п. 1 ст. 555 ГК РФ, а также ст. 37 ЗК РФ, отметил, что судами первой и апелляционной инстанций установлено, что из подписанного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка усматривается, что стороны не согласовали предмет и другие существенные условия договора.

Данных, определяющих местоположение земельного участка и его границы, вышеуказанный договор не содержит, при этом принадлежащий продавцу земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что подписанный между сторонами предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет данного договора, что и явилось основанием для отказа в иске о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 17.11.2010 N А32-55236/2009 посчитал неправомерным отказ продавцу по договору продажи недвижимости в государственной регистрации его права собственности на недвижимость.

ФАС Северо-Кавказского округа указал, что законом не ограничена возможность одновременной государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и внесения в реестр записи о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату подписания договора купли-продажи не подрывало возможность возникновения между сторонами договора обязательственного правоотношения.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, возможность возникновения между сторонами договора обязательственного правоотношения.

Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснил, что в связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ, посвященный продаже недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В п. 2 Постановления N 54 разъяснено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Важным является разъяснение Пленума ВАС РФ в отношении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи о том, что индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости (земельного участка) при отсутствии в договоре кадастрового номера земельного участка, но при наличии сведений о месторасположении и ориентировочной площади земельного участка является заключенным.

О.С.Дубасова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

base.consultant.ru

В соответствии со ст.11.1 ЗК РФ Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

У Вас же нет и не может быть сведений о расположении границ будущего земельного участка.

Таким образом, ни кадастрового учета, необходимого для индивидуализации объекта земельных отношений, ни каких либо иных данных, позволяющих индивидуализировать будущий земельный участок нет.

При таких обстоятельствах положения ст.429 не будут соблюдены - Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В данном случае установить объект продажи не получается, следовательно такой договор не будет считаться заключенным в силу ст.432 ГК РФ - Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Такой договор в силу Закона и ст.450 ГК РФ,в силу того ,что он не сосответствут требованиям предварительного договора не может быть признан Законным. Не ведитесь сладким речам ДАВИДОВИЧ.

Предварительный договор-то можно заключить.

А смысл если на весь участок судом будет наложен арест в порядке ст .139 ГПК РФ?.

Что и как продавать и покупать тогда будете ?

И как и с кем из сособственников будете выполнять требования о праве преимущественной покупки по ст.250 ГК, ели они изъявят желание купить долю

Вопросов и проблем много возникает.

Цитировать общие законы можно сколько угодно, только в каждой избушке свои погремушки

Предварительный договор содержит условия, на которых будет заключаться основной договор. Необходимо что ю на отдельный (выделенный) участок земли продавец имел свидетельство о праве собственности - если его нет, договор будет ничтожен

полагаю, что в вашем случае, заключение какого-либо договора - невозможно. во первых, у вашего участка должен быть свой кадастровый номер для продажи, во вторых, вполне возможно, что т.к. по поводу участка идёт судебный спор - возможно, на него наложат арест (если ещё не наложили). подождите лучше, проблем меньше будет

то есть, если указать в предварительном договоре месторасположение и площадь продаваемого участка с указанием кадастрового номера ОБЩЕГО участка, то предмет договора будет определен?