Как поступить, если не согласны с большой суммой оценки при выкупе помещения у государства в Санкт-Петербурге, если хотя распоряжение получено, но не подписано?

Здравствуйте! Вы можете провести свою независимую оценку и в судебном порядке оспорить предложенную стоимость имущества.

В случае несогласия арендатора с государственной оценкой стоимость выкупаемого помещения может быть определена в судебном порядке. Для этого покупателю необходимо обратиться в суд с иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. При обращении с иском в суд необходимо: предварительно получить альтернативный отчет о рыночной стоимости имущества, выполненный независимым оценщиком; быть готовым к назначению судебной экспертизы достоверности результатов отчетов об оценке.

НО! Если суд признает результаты государственной оценки недостоверными, это служит основанием для признания договора купли-продажи, проведенного по цене, основанной на этой оценке, недействительным. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Иными словами может быть удовлетворено требование государства о возврате выкупленного по недостоверной цене объекта государственной собственности.

Проблема утраты права При таком развитии событий возникает серьезный риск утраты предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В законе № 159-ФЗ (который регламентирует порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства) жестко сформулирована следующая норма:

покупатель утрачивает преимущественное право, если он не подписывает договор с государством в течение 30 дней после получения им проекта этого договора.

Более того, Высшим Арбитражным судом РФ выработано правило о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Судебный спор об оспаривании оценки займет в лучшем случае 9 месяцев. Иными словами покупатель вынужден подписать договор в предложенной редакции под страхом утраты преимущественного права в силу прямого указания закона. Арбитражная практика об оспаривании оценки Сложившейся практики разрешения споров в аналогичной этой ситуации нет. Выкуп арендуемых помещений сейчас активно производится представителями малого и среднего предпринимательства, но никто из представителей бизнеса не рискует оспорить оценку в суде и лишиться при этом прав на преимущественный выкуп.

Выход из данной ситуации: учитывая, что покупатель находится явно в невыгодном и зависимом положении, а также учитывая, что право покупателя на приобретение имущества по рыночной стоимости нарушено, можно просить суд обязать государство заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.