Какие расходы и потери ожидаются при продаже квартиры с изменением обстоятельств?

В соответствии со ст.220 Налогового кодекса РФ, с продажи квартиры находившейся в собственности менее 3-х лет Вы вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. или уменьшить сумму полученного дохода от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества

Относительно расходов на ремонт квартиры необходимо исходить из конкретных обстоятельств:

затраты на ремонт квартиры можно учесть в расходах, если ремонт произведен в целях улучшения потребительских свойств имущества и увеличения продажной стоимости квартиры, например при приобретении новой квартиры без отделки, при подготовке квартиры к продаже и т.п.

Разъяснения государственных органов о возможности учета в составе указанных расходов затрат на ремонт, установку окон, мебели, различны.

Так, в пользу налогоплательщика государственные органы указывают следующее:

- физлицо приобрело квартиру в новостройке без отделки; после ремонта физлицо продало квартиру. При продаже квартиры налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, чистовой отделкой, если квартира была приобретена без нее, оказанием риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры (Письмо Минфина России от 29.12.2011 N 03-04-05/5-1123);

- квартира приобреталась в неудовлетворительном состоянии, и в течение указанного периода времени физическим лицом произведены ремонтные и отделочные работы (замена пола, сантехнического оборудования, системы отопления и др.). В этом случае к расходам можно отнести документально подтвержденные расходы налогоплательщика, производимые им на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи и не включавшиеся в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры (Письмо Минфина России от 24.01.2011 N 03-04-05/9-25);

- в случае если не завершенная строительством квартира, в соответствии с договором, была приобретена без отделки, затраты на ее ремонт могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-04-05-01/434);

- физическое лицо провело реконструкцию (капитальный ремонт) приобретенного жилого дома, так как он был ветхим; фактически физическое лицо не проживало в данном доме. Поскольку реконструкция (капитальный ремонт) объекта улучшает его потребительские качества, что в конечном итоге увеличивает продажную стоимость этого объекта, то расходы на реконструкцию связаны с полученным в результате реализации такого объекта доходом. При продаже жилого дома налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных как с приобретением жилого дома, так и с его реконструкцией (капитальным ремонтом) (Письмо ФНС России от 07.02.2012 N ЕД-3-3/332@).

Вместе с тем в некоторых случаях финансовое ведомство занимает иную позицию:

- физлицо в приобретенной квартире собственными силами сделало ремонт - выровняло и покрасило стены, поменяло раковину и т.д. Расходы на ремонт квартиры, произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (Письмо Минфина России от 10.02.2012 N 03-04-05/5-158);

- расходы на ремонт квартиры, произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, в частности установка новых окон и дверей-купе во встроенных шкафах, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (Письмо Минфина России от 01.12.2011 N 03-04-05/7-980).