Отказ в выкупе земли под построенный дом - как защитить свои права в соответствии с законодательством

₽ VIP

На аукционе оплачена сумма за аренду на определенный срок. Сокращать срок аренды, значить изменить условия уже проведенного аукциона. Выкупить Вы имеете права, у Вас оно преимущественное, поскольку Вы собственник здания на этом земельной участке, только после окончания титульного владения ( аренды).

Здравствуйте, Артем! Нужно смотреть Ваш договор, но я считаю, если вы выплатите всю сумму аренды за 3 года, то вы сможете выкупить землю. Вероятность такого случая больше всего.

2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка, указанное в абзаце втором настоящего пункта, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

После того как государство разрешило приватизировать предприятия и заводы, здания и сооружения, оформить в собственность землю под таким недвижимым имуществом в собственность стало практически невозможно. Землю отдавали в аренду или в бессрочное пользование.

Соответственно, сформировалась ситуация, когда коммерческие организации и предприниматели без образования юридического лица занимают здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках государственной или муниципальной собственности. Кто-то из них приобрел такое недвижимое имущество в процессе приватизации, другие выкупили у прежних собственников. Так или иначе, наверняка каждый из них не раз задавался вопросом о покупке участка земли, на котором расположено здание.

30 октября 2007 года вступило в силу большинство положений Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности». Целью закона было завершение процесса слияния государственных и муниципальных земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений, находящихся в частной собственности, в единые объекты недвижимости.

Когда обязательно переоформлять права на землю?

Переоформление земельного участка обязательно для юридических лиц, которые занимают землю на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как гласит закон, все юрлица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления, обязаны переоформить право бессрочного пользования на право аренды или приобрести землю в собственность. Причем сделать это необходимо до 1 января 2010 года. Если же право бессрочного пользования не будет переоформлено в срок, это квалифицируется как административное правонарушение.

С 1 января 2011 года в Кодексе об административных правонарушениях начнет действовать статья 7.34. «Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность». В соответствии с ней, за нарушение сроков переоформления будет взиматься штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

Другой срок переоформления предусмотрен для юридических лиц, занимающих на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). Такие юрлица вправе арендовать или выкупить землю до 1 января 2013 года.

Что входит в переоформление земли в собственность?

Переоформление земельного участка включает в себя:

— подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве собственности;

— принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

— государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как купить земельный участок, если здание в собственности

Вступившие в силу изменения касаются в основном порядка выкупа или предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Причем, в соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Если отказывают в продаже земли

Организация или гражданин, как нетрудно догадаться, могут столкнуться с нежеланием властей продавать землю. Свой отказ чиновники обычно аргументируют тем, что не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную. В действительности же такой отказ не имеет под собой законных оснований.

Прежде всего, это противоречит Федеральному закону от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В соответствии с пунктом 10 статьи 3 этого закона, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Таковое распоряжение осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Или, если участки расположены в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления указанных поселений. Существует еще один вариант. Законами соответствующих субъектов Российской Федерации может быть также установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения (Москве и Санкт-Петербурге) распоряжение земельными участками осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации.

Если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Куда обращаться за покупкой земли?

Чтобы приватизировать земельный участок, необходимо обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений.

Уполномоченные органы в месячный срок обязаны рассмотреть заявление и принять решение. Если решение положительно, то данные органы готовят проект договора купли-продажи и направляют его заявителю. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о покупке земельного участка, а соответствующий орган власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если отсутствует кадастровая карта, то орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (которая содержит сведения о местоположении земельного участка и градостроительной документации) в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты и утверждает проект границ участка.

В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка органы власти должны принять решение о предоставлении участка гражданину или юридическому лицу. На основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности. Данные работы проводятся за счет лиц, которые обратились за приобретением прав на землю.

Основаниями для отказа в приватизации земельного участка могут послужить невозможность продажи спорного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.

Если собственников помещений несколько

Зачастую может сложиться ситуация, когда в одном здании, расположенном на неделимом участке, помещения или офисы принадлежат на праве собственности не одному, а нескольким лицам. В этом случае эти лица имеют право приобрести земельный участок в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание.

Если же помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Аукцион содержал оплату годового размера, и оплачивал я помесячно до полной постройки обьекта, после чего обратился за выкупом, всетаки подскажите как вы считаете должин ли я дожидаться окончания срока договора ?, и на кокие нормы закона вы ссылаетесь, и если у вас практика по подобным вопроосам.