признание права собственности самовольного строения на арендованной земле

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Исковой порядок признания права собственности исходит из выделения земельного участка для нужд юридического лица. На практике выделение земельного участка, завершается, как правило, актом ненормативного характера - распоряжением (постановлением) об установлении землепользования. Выделение и последующее использование земельных участков должно носить - целевой характер. Так, в данном случае если земельный участок был отведен под строительство нежилых помещений, необходимо прийти к выводу, что строительство любого объекта должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка. Также необходимо получение разрешения, выдаваемого соответствующим органом архитектуры и градостроительства. Таким образом, при получении соотвествующих заключений, в судебном порядке возможно признать право собственности на самовольную постройку.

Уважаемый Виктор Викторович, по практике мы неоднократно признавали право собственности в судебном порядке на земельном участке, выделенном нам в аренду под схожее целевое использование (например строительство автосалона, автоцентра и т.д.), беря справку от собственника земли, что он не имеет возражений, но все это было до 01 сентября 2006 года. А с принятием Федерального закона от 30.06.2006 года № 93-ФЗ, согласно статьи 2 которого, первый абзац пункта 3 ст.222 ГК утратил силу с 01 сентября 2006 года, оказалось это сделать практически невозможно. Законодатель стоит на том, что признание права собственности возможно только на земле находящейся либо в собственности, либо в бессрочном пользовании. А у нас - аренда. Выкупить её мы тоже не можем , так как в настоящее время на ней находиться самострой, и мы не пройдем процедуру согласований. Максимум, мы узнавали, что мы сможем добиться от собственника земли, это ответа следующего содержания: земельный участок будет предоставлен в собственность после призания права собственности на самовольное строение в суде, (мотивация, мы не пройдем всех согласований при выкупе земли с имеющемся на ней самостроем). В тоже время мы не можем признать самострой в суде, так как земля не в собственности. Получается замкнутый круг. Орган архитектуры и градостроительства вообще отказывается выдавать какие- либо заключения, мотивация - все равно суд не примет Ваше заявление. На самом деле в арбитражном суде действительно отказываются принимать заявления, либо отказываут в исковых требований, в связи с тем что земля не в собственности, а в аренде. Что вы думаете по этому поводу?

Уважаемая Алена Николаевна! Проблема актуальная. Мы ее решаем в исковом производстве. Ответчиком, является орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Получаем соответствующие согласования архитектура, эколог,пожарный и т. п, чем больше тем лучше, предъявляем доказательства затрат на содержание, технический паспорт в котором указывается владелец -истец. Вообщем собираем чем больше тем лучше документов, от ответчика положительный отзыв и в суд, основание 218 ГК -чистая. Уже признали несколько объектов, проблем не было. В Арбитраже есть соответствующее письмо, ранее без земельного участка мы признавали юр.факт, владения как своим собственным, сейчас это не проходит, только в исковом, но даже лучше. Так что попробуйте так, кстати сегодня только что признал право на один объект. Про землю спросил судья, но по всей видимости судьи тоже понимают пробел в законодательстве и идут на уступки, так как после признания права собственности выкупить землю становиться легко, ни каких препятствий и конкурентов нет. Удачи!

ООО "Меридиан" огромное спасибо за Ваше мнение и Ваши разъяснения. Я была бы Вам очень признательна, если бы Вы скинули мне по электронке образец искового заявления или посмотрели бы наше. Адрес электронной почты: blinova@elvisauto.ru В свою очередь буду рада помочь Вам в других вопросах.С уважением, Блинова Алена Николаевна. Наш образец искового заявления: Арбитражный суд Саратовской области Истец: ОАО «Элвис-Центр» Ответчик: Администрация г. Саратова Комитет по управлению имуществом Саратовской области 3-е лицо: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании права собственности 06 февраля 1998 года мэром города Саратова было вынесено Постановление № 55-9 о предоставлении товариществу с ограниченной ответственностью «Лебедь ЛТД» в долгосрочную аренду сроком на пятнадцать лет для проектирования и строительства автоцентра в Ленинском районе г.Саратова (копия прилагается). В связи с преобразованием товарищества с ограниченной ответственностью «Лебедь ЛТД» в Открытое акционерное общество «Элвис-Центр» (копия устава, свидетельства об образовании прилагаются) мэром города Саратова было вынесено Постановление № 750-158 от 16 августа 2002 года, где указано: «Внести изменения в постановление администрации города Саратова от 06 февраля 1998 года № 55-9 и вместо слов «… товариществу с ограниченной ответственностью «Лебедь ЛТД..» во всем тексте следует читать «…открытому акционерному обществу «Элвис-Центр»…» (копия прилагается). В связи с чем было заключено соглашение № 2 от 26 августа 2002 года (копия прилагается) об изменении договора аренды земельного участка № 236 от 16.03.1998 года, где стороны пришли к соглашению о внесении следующих изменений: «.. наименование Арендатора читать: ОАО «Элвис-Центр»..» В дальнейшем на основании вышеуказанного постановления и договора аренды. В 2006 году истец своими силами и на свои средства осуществил строительство – основной пристройки (литер А1) к основному строению (литер А) – автоцентра . Данный факт подтверждается следующими документами: договор строительного подряда от ____________________, смета, являющаяся неотъемлемой частью данного договора, акт приемки выполненных работ, являющийся неотъемлемой частью данного договора, Акт № ____________ от _________________ 2006 года, являющийся неотъемлемой частью данного договора, Справка о стоимости выполненных работ и затрат за _____________2006 года (копии документов прилагаются). Разрешение на строительство, согласно ст.51 Градостроительного Кодекса РФ ОАО «Элвис-Центр» получено не было. В силу этого спорный объект является самовольной постройкой. Согласно п.3 ст.222 Гражданского Кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как: - Строительство осуществлено ОАО «Элвис-Центр» на выделенном ОАО «Элвис-Центр» земельном участке под строительство автоцентра. Таким образом, ни коим образом не нарушаются права землепользователя, и ни коим образом не нарушается целевое использование земельного участка. - Строительство произведено ОАО «Элвис-Центр» с соблюдением необходимых строительных и иных норм и требований. Соответствие санитарным нормам и правилам подтверждено: экспертным заключением № 305 от 22.09.2006 года (копия прилагается), санитарно-эпидемиологическим заключением № 64.01.04.000.М.002928.10.06 от 12 октября 2006 года (копия прилагается). Соответствие пожарным нормам и правилам подтверждено пожарным заключением – заключением о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям нормативных документов по пожарной безопасности и проектной документации № 998/9 от 03 ноября 2006 года (копия прилагается). Соответствие строительным нормам и правилам и государственным стандартам подтверждено - эскизным проектом , утвержденным Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г.Саратова 03 февраля 2006 года (копия прилагается); Заключением инспекции государственного строительного надзора Саратовской области № 811 от 20 декабря 2006 года; Техническим заключением, шифр № 293, марка ОБС, выполненного ОАО «Саратовэлектронпроект» (копия прилагается), техническим паспортом на нежилое помещение (паспорт БТИ), инвентарный номер 63001:005589720/0АА120001 от 15 июня 2006 года (копия прилагается). Соответствие экологическим нормам и правилам подтверждено: актом № 92 независимого обследования нежилых объектов на соответствии экологическим требованиям от 13 ноября 2006 года (копия прилагается); исход № 1686/05 от 01.12 2006 года (копия прилагается). На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.222 Гражданского Кодекса РФ, ст.167 АПК РФ, П Р О Ш У : Признать право собственности ОАО «Элвис-Центр» на нежилое помещение - основную пристройку (литер А1) к основному строению (литер А), общей площадью 550,8 кв.м. расположенному по адресу: г.Саратов, ул.Панфилова,1. Приложение: 1. Копия Постановление мэра города Саратова № 55-9 от 06 февраля 1998 года; 2. Копия договора № 236 аренды земельного участка от 16 марта 1998 года; 3. Копия Постановления мэра города Саратова № 750-158 от 16 августа 2002 года; 4. Копия соглашения № 2 от 26 августа 2002 года об изменении договора аренды земельного участка № 236 от 16 марта 1998 года; 5. Копия устава Открытого акционерного общества «Элвис-Центр»(новая редакция); 6. Копия свидетельства о государственной регистрации предприятия ОАО «Элвис-Центр» № 06092075 от 22 мая 1998 года; 7. Копия свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года; 8. Копия договора строительного подряда __________________________ года; 9. Копия сметы, являющаяся неотъемлемой частью договора подряда от ________________________ года; 10. Копия акта приемки выполненных работ, являющегося неотъемлемой частью договора подряда от _______________________ года; 11.Копия Акта № __________ от _____________2006 года, являющегося неотъемлемой частью договора подряда от ______________________ года; 12. Копия справки о стоимости выполненных работ и затрат за __________________ года; 13.Копия экспертного заключения № 305 от 22 сентября 2006 года; 14. Копия санитарно-эпидемиологического заключения экспертизы № 64.01.04.000.М.002928.10.06 от 12 октября 2006 года; 15. Копия Заключения « о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям нормативных документов по пожарной безопасности и проектной документации № 998/9 от 03 ноября 2006 года; 16. Копия первого листа эскизного проекта , утвержденного Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г.Саратова 03 февраля 2006 года; 17. Копия заключения инспекции государственного строительного надзора Саратовской области № 811 от 20 декабря 2006 года; 18. Копия Технического заключения, шифр №293, марка ОБС, выполненного ОАО «Саратовэлектронпроект», 19. Копия технического паспорта на нежилое помещение инвентарный номер 63001:005589720/0АА120001 от 15 июня 2006 года (паспорт БТИ); 20. Копия акта № 92 независимого обследования нежилых объектов на соответствие экологическим требованиям от 13 ноября 2006 года; 21. Копия исход. № 1686/05 от 01 декабря 2006 года; 22. Доказательства оплаты госпошлины (платежное поручение № ________года); 23. Доказательства отправки искового заявления сторонам по делу; Генеральный директор ОАО «Элвис-Центр»

Обращаюсь с просьбой к ООО меридиан - Если Вас сильно не затруднит, то пришлите лучше вместо искового заявления положительное решение суда. Буду очень благодарна, и рада помочь по интересующим Вас вопросам, по которым у нас имеется практика (например по налоговым делам, возмещение НДС, оформление счетов -фактур, земельные споры (сервитут) и т.д.)