На форумах много было написано о том, что при процедуре купли/продаже квартиры больше всего рискует покупатель. Да, это так. Но в данной публикации хочу рассмотреть именно процедуру продажи, ведь каждому, кто столкнется с ней, очень хочется продать выгодно и быстро. Я, обычный гражданин, на тот момент уже пенсионер МВД, переехал всей семьей в другой город. Вот об этом и пойдет речь.
Около 10 лет назад мне и моей семье пришлось переехать в другой город. В связи с этим встал вопрос о том, как быстро и выгодно продать квартиры. А их было аж три. Одна однокомнатная, в которой жили мы, вторая, студия, старшего сына. И третья, двухкомнатная, осталась в наследство от тещи, по ½ жене и ее сестре.
1. Риэлтор. Выбор грамотного риэлтора – это 90% удачной сделки. С первого раз нам не повезло, обратились в агенство, познакомились с риэлтором. Озвучили цену, которую хотели получить. Агенство не пыталось спорить. Вроде бы все хорошо. Далее сделали фото, выложили в интернет. Прошел месяц, продажи нет. Опуская подробности, выяснилось, что агенство кв. просто не продавало, что ими двигало, тоже не понятно. Мне говорили, что покупателей нет. Логичное объяснение было одно, искусственно снижали цену на кв.
По совету друзей, пришлось обратиться к другому риэлтору. Молодой человек, 30 лет, звать Роман. При первом знакомстве особых впечатлений не произвел. Наоборот, после того, как он прояснил ситуацию на рынке недвижимости, я даже немного расстроился. Но после 2-х, 3-х дней общения, я понял, что не так все плохо, даже хорошо. Лед тронулся. Забегая вперед, скажу, что с помощью Романа все три квартиры были проданы первым покупателям, то есть я хочу сказать, что паломничества не было, очередей на просмотры тоже. Пришел, увидел и купил. Роман показал себя только с положительной стороны. Никаких лишних движений, справок, встреч и поездок. Все только по существу. Я вначале противился некоторым его словам, но после того как он сказал золотые слова: «Тебе надо продать? А ему надо купить», стало все понятно. И уже на продаже второй и третьей квартиры я делал с точностью так, как он говорил. Хотя все практически сделки проходили одновременно.
Но к слову «риэлтор» я буду еще не раз возвращаться.
2. Подготовка. Про подготовку квартиры к продаже хочу поговорить подробней. Да, подготовка нужна, но не всегда. Рассмотрим вариант, когда она нужна. Чем лучше вы подойдете к этому вопросу, тем быстрей пройдет сделка. Часто задают вопрос: «Нужна ли косметика?». Отвечаю, да нужна. Даже, если в квартире уже есть ремонт, рекомендую еще раз просмотреть все комнаты, особенно кухню и ванную. Подклейте, подкрасьте, подмажьте и т.д. Вам это ничего не будет стоить, практически, а на быструю продажу это очень даже повлияет. МАЛО ТОГО! Настоятельно рекомендую произвести косметический ремонт так же и на лестничной клетке, выйдете, посмотрите, что у вас там творится. Бычки, пепельница на окне, обсыпавшаяся штукатурка, немытые окна, запах от котов шика не придадут. Поэтому засучивайте рукава и вперед. Горшок с цветами на подоконнике на этаже, тоже не помешает.
Если в квартире евроремонт… Ситуация спорная. Надо понимать, что когда идет процесс купли/продажи, то продаются и покупаются стены, полы и потолки. Сам ремонт не продается, он скорее служит неким ускорителем. Так же не продаются и пластиковые пятикамерные окна, железные и межкомнатные двери. Это все ускоряет процесс продажи и в свою очередь не дает повода скинуть немного в цене, не более того. В случае с евроремонтом, есть вероятность поднять цену, но не намного. Учтите, что люди нынче подкованные, рынок тоже мониторят, особо пыль в глаза не пустишь. Да и не стоит этого делать.
Когда не нужна предпродажная подготовка? Как показала практика, она не нужна в одном только случае, когда в вашей квартире ни разу не было ремонта, как говорят – квартира не испорчена ремонтом, вдобавок вы готовы торговаться. Не забывайте только, что слишком низкая цена всегда вызывает подозрение. Можно добавить еще один случай, скажем так, подпункт, это когда продается квартира с недоделанным ремонтом. В этом случае тоже не рекомендуют доделывать, с одной стороны, это не поднимет квартиру в цене, с другой – покупателю будет интересно посмотреть, пощупать, что там под обоями, под полом, под гипроком, какая стена, пол, и т.д.
3. Что остается в квартире, а что нет. Тема поднята не зря, так как неоднократно вставал вопрос, «А вы это (называют какую-то вещь, предмет) оставляете?». Как я уже сказал, продаются и покупаются только стены, потолки и полы, никто еще не отменял понятие «на шару», т.е. даром. Так как показ квартиры происходит в основном, когда все вещи и техника еще в доме, этот вопрос всегда будет актуален. Увидев, например, у меня в туалете 100-литровый электрический бойлер, стоимостью 10000 рублей плюс стоимость установки, покупатель задал именно этот вопрос. Сразу вспоминаем: «Тебе надо продать? А ему надо купить». Таким образом, я подарил новым покупателям шкаф-купе, электрическую печку, кухонную мебель. Как потом сказал Роман, если бы я не отдал бойлер, сделки бы не было. Если вы не хотите что-либо отдавать даром, то уберите с глаз, позаботьтесь об этом заранее, не надо раздражать покупателей. Или расстаньтесь с вещью, и вы получите то, чего вы ждете, т.е. продадите свою квартиру. Не забывайте, что в большинстве сделок покупатель платит за все, за оформление, гонорар риэлтору и т.д.
В заключении хочу сказать, что все три квартиры были проданы под ипотеку, деньги были переведены на книжку, прямой передачи денег не было. Были риски для покупателя, так как в одной квартире был несовершеннолетний ребенок, пришлось подключать опеку, вторая продавалась по доверенности, сын был за границей, по последней, только вступили в право наследования, ½ жены, ½ ее сестры, по доверенности. Но все пункты ДКП (договора купли продажи) были выполнены нами и покупателями, хотя, как говорят, при продаже главное – получить деньги. Мы делали все так, как говорил нам риэлтор, постоянно помня слова «Тебе надо продать, а ему надо купить».
Помните, что цену на квартиру не стоит ни завышать, ни занижать. Изучайте рынок, перед тем как продавать. С момента выставления квартиры на продажу до сделки, в идеале, должно пройти не более двух месяцев. Если не продается, снимайте с продажи, значит, что-то не так. Мы свои выставили в начале июня, 10 июля все было продано, 13 июля мы уже улетели. 10 августа мы уже получили документы на новую квартиру в другом городе. Дочь переходила в 3-й класс, для нее это было незаметно. Вся суета произошла на летних каникулах, и 1-го сентября она пошла в новую школу.
Желаю всем, кто так или иначе будет продавать в своей жизни жилплощадь, попался умный, грамотный риэлтор, который действительно отрабатывает свои деньги, а не выкачивает. Сами не ленитесь лишний раз зайти в интернет и изучить тот или иной вопрос. Не касаюсь вопроса документов, это все легло на плечи риэлтора. Я сам за это время получил колоссальный опыт. Буду рад ответить на ваши вопросы, т.к. возможно, что-то упустил.
Следующую публикацию я хочу посвятить тому, как я покупал квартиру в незнакомом мне городе. Будет еще интересней!
