Понятие предварительного договора, его особенности

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет легальное понятие договора: это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Пункт 2 данной статьи указывает, что к договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что предварительный договор может выступать в качестве сделки лишь дву - и многосторонней, то есть для ее заключения необходимо согласование, как минимум, двух воль.

Предварительный договор - это один из видов договоров в российском гражданском праве. Он порождает гражданско-правовое обязательство, но только обязательство о заключении окончательного договора. Такое обязательство можно считать неполноценным, так как из него не возникают не имущественные, а организационные права и обязанности сторон.

Несмотря на внешние факторы, влияющие на экономику государств, кризис, неустойчивость валюты и т.д., сделки сопряженные с недвижимостью всегда совершались, и количество сделок меньше не становится со временем, а может и увеличивается. Продавцы и покупатели опытные в этой сфере уже знают, что заключение предварительного договора просто необходимо. Почти в каждом случае совершения сделки купли-продажи того или иного недвижимого имущества предшествует предварительный договор. Но все они знают, что это не основная сделка, так как в силу данного договора покупатель не получит имущество, а продавец, соответственно деньги за это имущество. Данные обязательства уже будут характерны для основного договора, заключение которого гарантирует предварительный договор. Ни в каких случаях по общим правилам согласно предварительному договору не может происходить оплата товаров, услуг, за выполнение тех или иных работ и т.д. Но это не говорит о том, что к предварительному договору можно относиться не серьезно. В данном исследовании необходимо выяснить почему.

Предварительный договор – это договор, который устанавливает для его же сторон определенные права, а также обязательства, и предусматривает определенные последствия неисполнения или недолжного исполнения этих прав и обязанностей.

Если говорить в общем понимании о предварительном договоре, то предварительный договор можно определять как соглашение сторон, в силу которого они обязуются заключить между собой в будущем договор того или иного вида на условиях, которые предусмотрены самим предварительным договором.

Формально Гражданский кодекс ограничивает сферу применения предварительного договора случаями, когда основной договор предусматривает или передачу имущества, или выполнение работ, или оказание услуг. Это говорит о том, что предварительный договор может заключаться только в отношении таких основных договоров, порождающих обязательственные правовые отношения. Но ведь в гражданском праве существует значительное количество, так называемых вещных договоров, не влекущих за собой возникновение обязательств. Примером может служить соглашение между долевыми собственниками о порядке владения и пользования их общей собственностью. Соглашениям такого рода может предшествовать заключение соответствующего предварительного договора.

На первый взгляд, предварительный договор может показаться несерьезной примитивной сделкой, не несущей никаких обязательств. Но это вовсе не так. Да, предварительный договор не порождает каких-либо материальных или имущественных обязательств сторон друг перед другом, зато он порождает обязательства, связанные с заключением другого, основного договора. Кто-то полагает, что неисполнение предварительного договора ничем не чревато и если его условия будут нарушены, то ни на что это не повлияет. Это не так. Предварительный договор является очень нужной юридической конструкцией, которая позволяет сторонам быть уверенными в заключении будущей сделки. А это так необходимо в нашей повседневности. Недолжное исполнение или вообще неисполнение предварительного договора, нарушение его условий, в том числе существенных (сроков, предмета и т.д.), влечет мало того, недействительность предварительного договора, так и еще и юридическую ответственность. И та сторона, которая не пожелала выполнять условия предварительного договора, будет отвечать за это перед судом. Но в суд можно обратиться потерпевшей стороне только в том случае, когда предварительный договор будет составлен и оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским законодательством.

В содержании таких основных договоров не имеется особенностей, которые принципиально исключали бы возможность существования предварительных договоров. Предварительный договор помогает закрепить выгодные для физических или юридических лиц договоренности, а также предотвращает определенные недоразумения, которые могут произойти. Но это все работает только в том случае, если предварительный договор составлен и оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским законодательством. Например, при заключении предварительного договора купли-продажи, в нем указывается цена того или иного объекта. Помимо этого, предварительному договору необходимо придать форму будущего основного договора.

В первую очередь необходимо отметить, что ст. 445 ГК РФ устанавливает порядок заключения договора для тех случаев, когда его заключение является обязанностью одной и правом другой стороны, в то время как предварительный договор устанавливает обязанность заключить основной договор для обеих его сторон. На возможность заключения предварительных договоров, устанавливающих обязанность только одной из сторон заключить основной договор, указывали многие специалисты.

Перед заключением предварительного договора стороны должны оговаривать существенные условия основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора, каждая сторона принимает на себя обязательство заключить в будущем основной договор с существенными условиями, которые предусмотрены предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, которые позволяют установить предмет и другие существенные условия основного договора. Это правило описано в п. 3, ст. 429 Гражданского кодекса РФ и его считают неудачным. Поскольку интерес сторон, которые вступают в предварительное соглашение, состоит обычно в том, чтобы создать между собой правовую связь не столь прочную, как правоотношение из основного договора. Участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя всеми положениями основного договора. Им необходима большая свобода действий, в том числе и определение существенных условий основного договора в дальнейшем. Как раз п. 3, ст. 429 Гражданского кодекса РФ лишает предварительный договор этой гибкости.

Для предварительного договора существенными являются условия, которые позволяют установить предмет и условия основного договора. Это означает, что с существенными условиями непосредственно предварительного договора в нем должны быть определены и те условия, которые являются существенными для основного договора.

Отсюда выходит одна из главных особенностей предварительного договора, которая заключается в том, что существенные условия, которые согласованы в предварительном договоре, переходят в основной договор в неизменном виде.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор может быть заключен также на оформление других операций в дальнейшем. Такой вывод следует из того, что легальная дефиниция статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу формулировки "обязуются заключить…" указывает на консенсуальный характер рассматриваемой правовой конструкции, на оформление которых направлен предварительный договор, не названы в качестве исключительно тех, в отношении которых допускается его заключение, равно как и нет указания на то, что предметом предварительного договора не могут выступать будущие сделки иного характера. В качестве примера можно привести следующую ситуацию, когда покупатель собирается приобрести то или иное имущество, обремененное долгосрочной арендой, но он достиг соглашения с арендатором о внесении после покупки определенных изменений в договор аренды. До покупки такие изменения они оформить не имеют права, потому как покупатель не является собственником арендуемого имущества и стороной договора аренды. Выходом в такой ситуации может быть как раз заключение предварительного договора о заключении между покупателем и арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды. Особенности договора авторского заказа определяются тем, что он заключается в отношении произведения, которое еще не существует и будет создано лишь в перспективе. Однако все названные договорные конструкции от предварительного договора в рассматриваемом нами аспекте отличаются тем, что их заключение влечет за собой возникновение основных обязательств (передать товар или результат интеллектуальной деятельности) с определенным сроком исполнения. Предварительный договор таких обязательств не порождает и направлен только на установление обязательств заключить основной договор в будущем на определенных условиях.

Если при заключении предварительного договора одна из сторон предложит при заключении основного договора включить в него новые условия, то соответственно такие условия не могут быть отнесены к существенным условиям основного договора, если они не определены таковыми в предварительном договоре.

В предварительном договоре достаточно было бы определить предмет основного договора, оставив согласование прочих существенных условий на усмотрение самих сторон. Такая корректировка 429 статьи Гражданского кодекса РФ могла бы заметно повысить общую эффективность института предварительного договора.

В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определяли, то основной договор подлежит заключению не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Заключение предварительного договора подчиняется общим правилам заключения. Данный договор можно считать заключенным с момента достижения обеими сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме.

Предварительный договор должен заключаться в форме, которая установлена для основного договора, а в случае, если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность. Следовательно, для действительности предварительного договора требуется как минимум соблюдение простой письменной формы. Законодательство не содержит сведений, по поводу того, должен ли предварительный договор представлять собой один документ или подписывается ли он обеими сторонами. Или же допустимо его заключение путем обмена, например, письмами и т.д. Согласно п. 2, статьи 434 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор может быть заключен в любой форме, которую признает Гражданский кодекс в качестве письменной формы договора.

История предварительного договора очень валика. Уже несколько столетий предварительный договор существует в законодательном порядке. Возник данный вид договора тогда, когда непосредственно возникла в нем потребность. А она объясняется тем, что все-таки существовали некоторые препятствия или наблюдалось отсутствие тех или иных целей к его заключению.

Но как показывает практика, не всегда простая письменная форма гарантирует действительность предварительного договора. Если для заключения основного договора законодательством или соглашением сторон установлена квалификационная нотариальная форма, то она должна соблюдаться и для предварительного договора. Кроме этого, в отношении сделок, связанных с недвижимостью, законодательство предусматривает необходимость их государственной регистрации, что порождает определенные проблемы применительно к предварительным договорам.

Государственная регистрация договора, в отличие от нотариальной формы, не может быть избрана сторонами на свое усмотрение. Она осуществляется, только в тех случаях, когда для сделок данного вида необходимость регистрации прямо предусмотрена законодательством.

Следует отметить, что несоблюдение простой письменной формы договора, лишает в случаях споров права ссылаться на подтверждение договоренности и ее условий на свидетельские показания. Но, несмотря на это, право предоставлять письменные или другие доказательства сохраняется. В отличие от общего правила, несоблюдение формы предварительного договора всегда влечет за собой ничтожность данного договора. Но, следует отметить, что если основной договор требует обязательной государственной регистрации, например, договор купли-продажи, то, соответственно, предварительный договор перед основным, в государственной регистрации не нуждается.

Что касается заключения предварительного договора, то он заключается в виде одного документа, который подписан сторонами. Причем договор, заключенный в письменной форме, может быть заключен путем обмена сторонами документами.

Целью заключения предварительных договоров является достижение сторонами определенности в отношении совершения той или иной сделки в дальнейшем и возможность обеспечения принуждения к заключению основного договора, в тех случаях, когда контрагент уклоняется от его заключения. Другими словами, предварительный договор является некой гарантией того, что основной договор между сторонами будет в обязательном порядке заключен. А также является гарантией безопасности от недобросовестности другой стороны договора и закрепляет намерения друг друга.

Предварительный договор в отличие от основного договора содержит указание на стороны, предмет, а также сроки заключения основного договора. При этом предмет основного договора может быть прописан в тексте предварительного договора, довольно таки условно. Еще одним отличием предварительного договора от основного заключается в том, что предварительный договор не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон о дальнейшем заключении основного договора. К тому же, предварительный договор всегда имеет временный характер. В тексте предварительного договора в обязательном порядке должно быть указано, когда стороны должны заключить основной договор. Если данное обстоятельство четко в договоре не прописано, тогда основной договор должен заключиться в течение одного года с момента подписания предварительного договора сторонами.