Чем грозит собственнику аренда квартиры? Из практики

Дело, которое рассматривалось в суде Новосибирска, наглядно подтверждает, что сдавать жильё в наём – вовсе не безобидный способ дополнительного дохода, как многие считают.

«Лёгкие» деньги

Свою небольшую однокомнатную квартиру общей площадью 30,2 кв. м собственница решила сдать в наём. Жить на одну пенсию врагу не пожелаешь, вот и она решила поискать дополнительный источник дохода. А тут и родственники предложили перебраться в Кемерово. Так что подходящий случай подвернулся, и решено было скромное жильё в Новосибирске сдать в аренду.

Быстро нашёлся желающий пожить в её уютном и недорогом жилище. Первые четыре месяца оплата поступала исправно. Когда срок просрочки платежа достиг одного месяца, женщина решила через своего риелтора выяснить причину задержки. Риелтор съездил по известному ему адресу, но дверь никто не открыл. От соседей он узнал, что в квартире теперь живёт другая женщина, представляющаяся собственницей жилья.

Напуганная новостью пенсионерка вернулась из Кемерово и первым делом запросила выписку из ЕГРН. Документ подтвердил переход права собственности на её объект недвижимости, причём совершённый дважды за четыре месяца, пока она квартиру сдавала.

У женщины не осталось сомнений, что она оказалась втянута в некую мошенническую схему и без судебного разбирательства теперь ей не обойтись.

Никаких доверенностей, договоров купли-продажи и расписок в получении денег она не подписывала, паспорт не теряла, в родном городе её не было. Более того, она даже не планировала продавать свою «однушку». Налицо подделка подписей и паспорта, незаконная сделка по продаже квартиры.

Женщина поспешила обратиться в полицию с заявлением о совершённом против неё преступлении, а также в суд.

В суде

Выяснилось, что в её отсутствие некий риелтор предложил посмотреть квартиру Покупателю № 1, который согласился на сделку в 2 млн рублей после получения выписки из ЕГРН и проверки паспорта продавца на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России на предмет его действительности. Покупатель № 1 был уверен, что договор с ним подписывала собственница квартиры.

Покупатель № 2 также доказывал в суде, что является добросовестным приобретателем квартиры. Этот человек сообщил, что проверкой квартиры он также занимался. Дополнительно он искал информацию в открытых источниках, чтобы убедиться в отсутствии дел о банкротстве продавца и обременений на объект продажи. Чистотой сделки занимались и представители ПАО Сбербанк, так как в данном случае переход права собственности предполагался с участием заёмных средств в виде ипотеки.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, пришёл к следующему:

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 302 ГК РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

В связи с этим пострадавшей в истории женщине-арендодателю пришлось ДОКАЗЫВАТЬ, что обе сделки были проведены ПОМИМО ЕЁ ВОЛИ По ходатайству её представителя судом была назначена судебно-почерковедческая экспертиза.

Заключение эксперта показало, что рукописные записи и подписи в договорах купли-продажи, а также в других документах, сопровождавших эти две сделки, выполнены не пенсионеркой, сдавшей квартиру в наём, а другим лицом.

Оспаривать заключение эксперта ответчики отказались.

Также в судебном заседании выяснилось несоответствие действительности сведений о личности женщины в копии паспорта, которую представитель Покупателя № 1 предоставил суду.

Не осталось незамеченным и то обстоятельство, что между двумя продажами спорной квартиры не прошло и двух месяцев. Покупатель № 2 не мог не обратить внимание на незначительный промежуток времени от первой продажи до появления на рынке очередного предложения. Доказательств осмотра квартиры её новыми приобретателями, понесённых ими расходов на содержание жилья тоже не было.

Согласно разъяснению п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, у суда не осталось сомнений в оценке «добросовестности» действий со стороны покупателей, а также в отсутствии воли истца (пенсионерки) участвовать в сделках, направленных на отчуждение однокомнатной квартиры. Доказательств в получении ею вырученных с продажи денег также в суд никто не представил.

В итоге

Квартиру женщине вернули. Договоры купли-продажи признали недействительными. Залог недвижимости (ипотеку) прекратили.

В пользу пенсионерки с ответчиков солидарно истребовали расходы на оплату проведённой судебной экспертизы в размере 42 180 рублей, а также расходы на госпошлину – 38 446 рублей.

Хорошего Вам дня и спасибо за внимание!