Как проверить качество новостройки при приемке

Вы заключили договор с застройщиком. Несколько лет ждали, когда дом построят. И вот настал долгожданный день. Вас пригласили подписать документы. Застройщик хочет, чтобы прямо сегодня вы все оформили и забрали ключи. Не спешите. Если вы примете помещение без осмотра, впоследствии будет сложно предъявить какие-либо претензии строителям.

Предлагаем пошаговую инструкцию, как проверить качество новой квартиры до подписания документов с застройщиком.

Шаг 1. Подготовьте документы, которые понадобятся на встрече с застройщиком

Присутствовать обязательно должны все дольщики. Это те люди, что подписали договор долевого участия (ДДУ). Случается, что они не могут подойти в назначенную дату. Тогда подготовьте заранее нотариальную доверенность. Застройщика необходимо проинформировать, что вместо дольщика будет его представитель.

Акт приемки считается недействительным, если кто-то отсутствовал.

Возьмите с собой следующие документы:

• договор,
• оплаченные квитанции,
• паспорта.

Что можно проверить при приемке:

• акт о том, что дом введен в эксплуатацию,
• кадастровый паспорт,
• экспликацию,
• техпаспорт,
• документы на счетчики, двери и окна.

Во время первой встречи не нужно сразу подписывать бумаги, что вы согласны принять квартиру. Сначала ее необходимо осмотреть. Назначьте вторую встречу. Вам должны показать квартиру. На вторую встречу захватите с собой все перечисленные выше документы.

Шаг 2. Подготовьтесь к осмотру

На осмотр новостройки не нужно приходить с пустыми руками. Профессионалы используют целый ряд приспособлений, которые помогут проверить качество квартиры:. Если у вас их нет, возьмите с собой на осмотр:

• рулетку,
• отвертку с индикатором,
• молоток,
• отвес — можно использовать веревку, привязав к ней утяжелитель,
• лампочку,
• фонарик (телефон с аналогичной программой),
• мел,
• спички или зажигалку,
• маркер,
• зарядник для сотового,
• блокнот и ручку,
• гвоздь,
• фотоаппарат или видеокамеру (можно воспользоваться телефоном).

При осмотре будьте внимательны ко всем деталям. Не позволяйте радости от новой квартиры застить вам глаза. Осматривать квартиру лучше днем, так вы скорее увидите дефекты. Не обувайте на осмотр кроссовки. Для мужчин лучше подойдут ботинки с каблуком или туфли для женщин.

Все найденные дефекты обведите мелом. Зафиксируйте на фото-или видеокамеру. Запишите в блокнот.

Шаг 3. Начните осмотр с подъезда

Подъезд — это общедомовое имущество. Вы владеете его долей, поэтому имеете право предъявить претензии при наличии недостатков.

Начните с осмотра входной двери. Он должна легко и плотно закрываться. Проверьте, что ручки не стукаются о стену. Дверь не издает скрипа и других звуков, не шатается, установлена ровно.

Стены в подъезде должны быть оштукатурены или окрашены. В холле обязательно вешают почтовые ящики. Пол обычно застилают плиткой.

Шаг 4. Зайдите в лифт

В многоэтажном доме должен быть исправный лифт. Без этого не выдают разрешение на эксплуатацию. Бывает, что в подъезде есть два лифта — пассажирский и грузовой. Тогда разрешается, чтобы работал любой из них.

В идеале внутренние стены лифта строители отделывают пластиковой или фанерной обшивкой. Однако это не обязанность, застройщик вправе не делать обшивку.

Шаг 5. Осмотрите электрические и тепловые счетчики

Возле квартиры должны располагаться электрические счетчики. При индивидуальном потреблении тепла устанавливают тепловой узел.

Сразу зафиксируйте и сфотографируйте показания. Внесите их в акт приемки.

Шаг 6. Поднимитесь в чердачное помещение

Если жилплощадь расположена на верхнем этаже, осмотрите чердак. Проверьте крышу на предмет протечек. В холодное время года можно увидеть, не промерзают ли углы технического этажа. Найденные недостатки сразу фиксируйте.

Шаг 7. Спуститесь в подвал

Если вы собираетесь жить на первом этаже, рекомендуем осмотреть подвал. В нем не должен стоять запах канализации. Проверьте трубы в подвале. Под ними не должно быть луж и протечек.

Шаг 8. Осмотрите квартиру

Начните с визуального обследования помещения: двери и окна, стены, полы и потолок. Как они выглядят при первичном осмотре, нравятся ли вам. На данном этапе в квартире уже не должен оставаться строительный мусор.

Попробуйте, хорошо ли работает дверь. Для этого нужно открыть и закрыть ее несколько раз. Дверь должна с легкостью двигаться вперед и назад. По нормативам входная дверь распахивается наружу. Проверьте, чтобы на ней не было вмятин. Осмотрите замок, ручку и звонок. Ручка не должна болтаться. Замки должны быть исправными, звонок — рабочим.

Если дверь закрывается и открывается сама — значит, она установлена неровно. Придется переустанавливать.

Проверьте, скреплены ли монтажной пеной стыки и крепление двери к стене. Стяжка около порога не должна крошиться и быть неровной.

Шаг 9. Проверьте окна

Ситуации, когда дольщики подписывают акт приемки-передачи, а затем обнаруживают разбитые окна, не редкость. Понятно, что стекла в квартире не должны быть треснутыми или поцарапанными, и уж тем более дырявыми. Царапины отметьте маркером.

Проверьте уплотнители на окнах. Посмотрите, как открываются и закрываются створки, хорошо ли работают ручки. Размер монтажной пены вокруг окна не должен быть более 3–4 см.

Проверьте герметичность уплотнителя. Для этого пригодятся спички или зажигалка. Если из окна дует — пламя наклонится в сторону.

Шаг 10. Осмотрите потолки в помещении

Перекрытия обычно делают из плит. Между ними есть стыки. Их должны заделать раствором. Посмотрите, как установлены плиты, какие между ними перепады. Если вы будете делать натяжные потолки, это не критично. Перепадов все равно не будет видно.

Важно замерить высоту потолка в каждой комнате и подсобных помещениях. По норме она не должна быть менее 2,5 метров. Если в ДДУ прописана большая высота, ориентируйтесь на нее. Этот недостаток считается существенным. Он подразумевает денежную компенсацию от застройщика.

Погрешность перепадов высоты в разных местах квартиры разрешается в пределах 1 см.

Шаг 11. Переходите к обследованию пола и стен

Пройдитесь по квартире и послушайте звук шагов. Он везде должен быть одинаковым. Осмотрите стяжку на отсутствие трещин. Деформационный шов недостатком не считается.

Стены — самая важная часть приемки квартиры. Убедитесь, что они ровные. Для этого желательно захватить строительный уровень — специальную алюминиевую планку. Вместо нее можно также использовать отвес. Проверьте, чтобы углы стен были равны 90 градусам.

В документации можно посмотреть, какую штукатурку использовали строители для отделки. Запомните, что санузел нельзя штукатурить гипсовой отделкой.

Постучите по стенам, убедитесь в отсутствии пустот. На них указывает глухой звук. Бетон темно-серого оттенка сигнализирует о промерзании стен. В идеале он должен быть светлым. Проверить качество бетона можно обычным гвоздем. След от царапанья должен оставаться тонкий и незаметный. Если бетон сразу начинает крошиться и отваливаться, значит, бетон недостаточно прочный.

Осмотрите стены на наличие пятен. Они сигнализируют, что у стен плохая изоляция. Не должны торчать проволока и штыри. Из-за них на штукатурке появится ржавчина.

Шаг 12. Осмотрите водопроводные и отопительные трубы

Под ними и вокруг не должно быть луж и влажных пятен. Удостоверьтесь, что трубы не текут. Запорные краны не должны болтаться, должны открываться без усилий. В санузле проверьте наличие тройников для сливных труб.

Осмотрите батареи отопительной системы. Они должны быть надежно прикреплены, все болты затянуты, батареи расположены ровно.

Шаг 13. Переходите к осмотру электричества

Проверьте, работает ли звонок. Электрические розетки и провода хорошо закреплены, не должны висеть и вываливаться. Цоколи для лампочек — рабочие.

Проверку розеток можно сделать с помощью зарядки для телефона. Но лучше воспользоваться отверткой-тестером. Так вы избежите риска поломки сотового, если неожиданно случится перепад электричества.

Шаг 14. Проверьте вентиляцию

Возьмите бумажный лист. Сначала откройте окно, затем приблизьте бумагу к вытяжке. Если лист прилип к нему, то с вентиляцией все хорошо.

Другой вариант — проверить зажигалкой. Однако это не лучший вариант. Если в вентиляционной шахте обнаружится газ, он может взорваться. Лучше так не рисковать.

Шаг 15. Измерьте площадь квартиры

Воспользуйтесь рулеткой. Измерения производят по полу по всему периметру комнат. Площадь квартиры должна соответствовать заявленной в плане. Если она отличается более чем на 1 метр, требуйте с застройщика компенсацию.

Шаг 16. Осмотрите отделку

Если по договору квартира должна быть с отделкой, необходимо провести тщательную проверку выполненного ремонта. На что нужно обратить внимание:

• обои не пузырятся,
• сантехника не поцарапана и без сколов,
• ламинат не просаживается по углам,
• натяжной потолок без морщин,
• плинтуса присутствуют,
• за плиткой нет пустот,
• краны не текут, вода из них льется хорошо.

Шаг 17. Выявленные недостатки отразите в дефектном акте

К серьезным недостаткам относят следующие:

• отсутствие канализации,
• есть дырки на полу, потолке или стенах,
• сломанная дверь,
• разбитое окно и т. д.

Несущественные недостатки — это:

• поцарапанное стекло,
• не работающий доводчик двери,
• сколы на стенах и т. д.

После того, как вы выявили нарушения в застройке, есть два варианта действий:

• Отказаться подписывать акт приемки. Потребовать устранить недостатки. Тогда строителям придется поторопиться, чтобы сдать новостройку. Однако ключи от квартиры вы не получите.
• Подписать акт и обозначить условия и сроки устранения недостатков. В этом случае вам отдадут ключи от квартиры. Но тогда застройщик может тянуть время и не устранять дефекты.

Если дольщик отказывается подписать акт приемки-передачи при несущественных недостатках, застройщик вправе подписать его самостоятельно через 2 месяца.

При возникновении сомнений, что качество новостройки соответствует норме, назначьте независимую экспертизу. Не подписывайте акт приемки-передачи, зафиксируйте недостатки. Затем отправьте в строительную компанию претензию, потребуйте устранить найденные нарушения. Если требование не исполнят добровольно — обращайтесь в суд.