Нюансы при заключении договоров купли-продажи квартир

Подробнее ➤

Когда человек сталкивается с необходимостью продать квартиру (или другое жилье), первое, что он делает - собирает информацию о том, на какую сумму он может рассчитывать от продажи, какие моменты следует учесть и насколько быстро можно провести сделку. Также встает вопрос и о том, будете ли привлекать к продаже посредника — риелтора. В рамках данной статьи мы рассмотрим случай, когда собственник решил продавать квартиру самостоятельно.

Алгоритм действий будет выглядеть примерно так: подготовка объекта к продаже, оценка стоимости квартиры, размещение привлекательного для потенциального покупателя объявления, демонстрация квартиры откликнувшимся на объявление, предварительная договоренность о сделке (получение задатка/предоплаты), подготовка пакета документов на квартиру, составление договора купли-продажи, его подписание, регистрация и получение денег.

Начиная с июля 2016 года, прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость — документа, являющимся главным при совершении сделок с недвижимостью. Согласно статьи 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется теперь выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Можно заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Следует понимать, что предварительный договор не обязателен, но он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указываются: предварительные условия по продаже квартиры, которые можно лишь слегка корректировать; окончательная стоимость предмета сделки (квартиры); размер внесенного задатка или аванса (подтвердить факт его передачи распиской); дополнительные нюансы соглашения.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП)–это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя (ст.ст.549-558 ГК РФ). Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру другому участнику сделки. Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки-как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и каковы условия обязательны, а какие могут в нем присутствовать.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Нотариус несет ответственность за законность сделки и за услугой риелтора или юриста можно не обращаться. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

1) продажа доли в квартире постороннему лицу (п.1, ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с последними изменениями, внесенными ФЗ от 03.08.2018 № 341-ФЗ, они вступили в силу с 1 сентября 2018 года);

2) продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54 ФЗ-218);

3) продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

4) если в сделке участвует квартира, которая является совместно нажитой разведенными супругами (ст. 256 ГК РФ);

5) если проводится сделка с продажей недвижимости, которая находится в доверительном управлении (ст.1013 ГК РФ и ФЗ-218);

6) когда в долевой собственности, то нотариус необходим для того, чтобы подтвердить волю каждого владельца на продажу недвижимости (ст. 24 ФЗ-218).

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у продавца и покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Основное содержание договора купли-продажи:

1. Наименование документа. Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.

2. Предмет договора. Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержатся в техпаспорте и справках БТИ.

3. Стороны договора. Указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

4. Цена жилья. Устанавливается за единицу ее площади (или иного показателя ее размера); общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств»-цена должна быть выражена в рублях. Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора. Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку. При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

5. Недействительность договора. В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

6. Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей. Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи для вселения.

7. Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением. Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет по закону право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия (п.1 ст.558 ГК РФ). Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире м по каким причинам выбыл.

Дополнительные условия, согласованные сторонами сделки (они не должны противоречить закону и сути самого договора):

• Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);

• Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры покупателю, и подписание Передаточного акта;

• В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре перечисляются основные элементы этого ремонта и предметы оставшейся мебели;

• Указываются сроки юридического освобождения квартиры продавцом (снятие с регистрационного учета членов семьи продавца);

• Заявление продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;

• Подтверждение продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить (сроки и порядок оговариваются);

• Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру, например);

• Указывают-на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);

• Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ);

• В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);

• Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре;

• Могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Кроме правоустанавливающих, придется собрать еще ряд документов и справок:

-в БТИ кадастровый паспорт, план и экспликацию квартиры. Срок действия этих документов 1 год. Если сделка оформляется нотариально или продажа осуществляется по ипотеке, то дополнительно потребуется справка о стоимости по оценке БТИ, она действительна 1 месяц. Также покупатель может попросить предоставить технический паспорт, если формально он бессрочен. На получение документов в БТИ уходит от двух недель до месяца;

-выписка из домовой книги (действительна 1 месяц);

-копия финансово-лицевого счета — выдается бухгалтерия РЭУ, ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ или другой организацией (действительна 1 месяц);

-разрешение органов опеки и попечительства — если собственником или одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок.

Сбор всех этих документов обычно на продавце. Чтобы, в ожидании покупателя, не обновлять справки ежемесячно, краткосрочные рекомендуем получить уже после предварительной договоренности о продаже.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

-продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов, обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;

-при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (при подписании акта приема-передачи);

-если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор, также и об интернет-подключении.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств лучше, если покупатель положит деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец уже после регистрации сделки. Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья. С этого момента как раз покупатель становится полноправным владельцем квартиры. Желательно при составлении передаточного акта покупателю стоит настоять и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре). В Акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Подготовка квартиры к продаже

Идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление). В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: лучше освободить квартиру от мебели или оставить минимум, производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.

Вариант второй: квартира требует ремонта. Здесь следует учесть два момента. С одной стороны, ремонт придаст квартире более хороший внешний вид, а это - дополнительное преимущество при продаже и даже заложено в стоимость. С другой стороны, его влияние на цену продажи может быть незначительным: многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя». Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.

Важно иметь в виду, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него. Так что решение о том, продавать квартиру «как есть» или заниматься ремонтом, продавцу лучше всего принимать с калькулятором в руках.

Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества). Также стоит заранее выписать людей из квартиры, если есть такая возможность. Квартира, в которой никто не прописан, снижает риски покупателя и повышает ее стоимость.

Оценка стоимости квартиры

Перед продавцом квартиры всегда стоит дилемма: хочется получить за свою квартиру максимально возможную сумму и, при этом поскорее. Как правило, квартиру продают ради того, чтобы на вырученные от сделки деньги приобрести другую квартиру. Однако дорого и быстро продать квартиру удается крайне редко, если у вас планируется альтернативная сделка, необходимо здраво взвесить все факторы, в том числе ценовые — квартиры меняют стоимость не одинаково, быть может требуемая вам жилплощадь будет дорожать, в то время как продаваемая — дешеветь или не меняться в цене. Тогда время работает против вас.

Чаще продавец и сам не знает, во сколько может быть оценена его квартира. Выяснить приблизительную стоимость можно несколькими способами. Например, побродить по объявлениям в интернете и посмотреть, по какой цене выставляются на продажу аналогичные его квартире варианты. Необходимо понимать, что указанная в объявлениях стоимость-желаемая, фактическая - значительно ниже. Можно также пригласить профессионального оценщика, взять справку о рыночной стоимости в БТИ. Эти способы предпочтительнее, ориентироваться можно от кадастровой стоимости жилья.

Цена вторичного жилья зависит от множества факторов. К основным из них следует отнести техническое состояние квартиры, дома и местоположение. Кроме того, недвижимость оценивается еще и в зависимости от близости к метро, остановкам, транспортным развязкам и т.д. Большую роль играет окружающая инфраструктура и близость к центру города.

Налогообложение при сделке

Ст.224 НК РФ определяет налоговую ставку, которую должен оплатить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. Она составляет 13% от стоимости квартиры. В договоре купли-продажи сумма бывает не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (это налог с доходов физических лиц - НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также грозит последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска не получить полную стоимость (если передача «неотраженной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю, он может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее 2 миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет. Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица.

Продавец должен подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход, по его мнению, или нет. Сколько и в каком случае придется заплатить государству?

Доходы физических лиц, резидентов РФ, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы нерезидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты не декларируют (п.2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и не уплачивают (п.17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более 3 лет (минимальный предельный срок владения объектом), к которой относится:

1) право собственности на объект недвижимого имущества, полученного в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

2) право собственности на объект имущества, полученного налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект имущества, полученного налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет (п.4 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

-если квартира (иная недвижимость) в собственности менее 3 лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),

-вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более 2 миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья (пп.2. п.1 ст. 220 НК РФ). Причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в одном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования такого вычета бессрочно.

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, при совместной собственности, по их договоренности.

В большинстве случаев продавец не платит налог. Поскольку владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион, либо на 3 миллиона рублей и даже более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например, при альтернативной сделке).

Не факт, что, продавая квартиру самостоятельно, продавец сможет выручить за нее больше той суммы, которая осталась бы у него на руках после расчета с агентством недвижимости. Необходимо реалистично оценить свои способности успешно выступить в роли продавца и еще время, которое потребуется затратить для самостоятельной продажи квартиры. Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста/адвоката, чтобы заблаговременно и успешно подготовить жилье к продаже.