Бывший собственник не пускает нового в купленную квартиру: на чьей стороне закон?

Продаваемое на торгах имущество должников можно купить по цене значительно ниже его рыночной стоимости. Но за шанс сэкономить покупателю приходится платить определенными рисками. Случай, о котором я расскажу, не такой уж и редкий.

Удачная сделка

Молодая семья взяла в ипотеку квартиру, в течение нескольких лет исправно платила банку, потом полностью прекратила. В такой ситуации все происходит вполне стандартно: договор был расторгнут, открылось исполнительное производство, объект недвижимости был выставлен на торги, победитель которых стал новым собственником. К этому моменту у должников уже был маленький сын.

Новыми собственниками квартиры стала другая семья.

Однако заехать в нее они не смогли: на порог их не пустили бывшие собственники, которые сообщили, что они в этой квартире зарегистрированы, никуда уезжать из нее не собираются, пускать внутрь новых собственников не хотят и оплачивать счета за коммунальные услуги, которыми активно пользуются, тоже не будут.

Как развивались события

Естественно, покупатели считали себя полноправными хозяевами квартиры, поэтому, как только прежние ее хозяева хлопнули перед их носами входной дверью, была вызвана полиция, которая ничем кроме совета решить проблему в суде не помогла.

Попытка заменить замок на входной двери во время отсутствия нежелательных жильцов полностью провалилась. Вернувшись и обнаружив новый замок, бывшие собственники вызвали того же слесаря, который этим утром его устанавливал, предъявили ему паспорта с регистрацией и попросили сломать замок. А новым владельцам пригрозили, что в следующий раз в такой ситуации обвинят их в хищении ценностей и денег.

Так стало понятно, что быстро проблему решить не получится, стороны спора начали готовиться к судебному разбирательству.

Суд

Любой юрист подтвердит, что подобные дела часто тянутся годами. Покупатели направили иск об устранении препятствий пользования квартирой и вселении в нее, а также о взыскании неосновательного обогащения (проживание в квартире без правовых оснований, разрешения собственников и арендной платы) и денег за оплату коммунальных услуг.

Если ипотечный договор расторгается, а имущество продается с торгов, прежних хозяев можно оттуда выселить. Даже если они там зарегистрированы и у них маленький ребенок. Однако добиться этого бывает непросто, и шансы достигнуть легкой и быстрой победы достаточно малы.

Ответчики всячески пытались затянуть дело, но районный суд удовлетворил требование о выселении, прежние собственники признавались утратившими право собственности и подлежали снятию с регистрационного учета. Но право на компенсацию за пользование чужой квартирой суд не признал. Истец просто так сдаваться не собирался и отправился сначала в областной, а после в Верховный суд.

Стоит отметить, что компенсации в подобных делах добиваются долго и мучительно. Но положительная для новых собственников практика, конечно же, имеется. Например, определение Верховного суда РФ 5-КГ 18-65 от 26 июня 2018 года (ссылка).

В нашем примере, как и в приведенном определении, суд признал законность требования о возмещении неосновательного обогащения, отменил решение областного суда и направил дело на новое рассмотрение. Теперь оставалось лишь принять решение о размерах компенсации.

Как вы считаете, является ли определение ВС РФ справедливым? Делитесь своим мнением в комментариях к данной публикации.

Спасибо за внимание, берегите себя!