Как произвести межевание земельного участка
Межевание земельного участка - это комплекс работ, заключающихся в установлении границ участка, закреплении их на местности, определении площади такого участка и его местоположения. Проведение таких работ нужно для индивидуализации участка земли, чтобы его можно было поставить на кадастровый учет и оформить на него право собственности. Когда и как нужно проводить межевание, читайте далее.
Что такое межевание. Чем регулируется процедура
Приведенное выше определение межевания земельного участка содержится в Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996 (далее — Инструкция). Эта Инструкция до настоящего времени не отменена и действует в части, не противоречащей законодательству.
В Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утв. Росземкадастром 17.02.2003 (далее — Рекомендации), речь идет о межевании объектов землеустройства. К последним относится уже не только земельный участок, но и муниципальные и другие административно-территориальные образования.
В соответствии с Рекомендациями межевание - это работы по установлению на местности границ объектов землеустройства, закреплению их знаками, а также по определению их координат. Процедура межевания ранее завершалась формированием и утверждением землеустроительного дела.
В настоящее время межевание участка входит в комплекс кадастровых работ (п. 4.2 ст. 1 закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, далее — закон № 221-ФЗ), итогом которых является подготовка межевого плана. Требования к методам и точности определения границ земельного участка закреплены приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90 (далее — приказ № 90).
Обратите внимание! Закон № 221-ФЗ и приказ № 90 не содержат полных правил межевания земли, поэтому применяются Рекомендации и Инструкция в части, не противоречащей действующему законодательству.
В повседневной жизни термин «межевание» используется в более широком смысле и охватывает все кадастровые работы:
• определение границ участка и его индивидуализацию;
• подготовку документов для постановки участка на кадастровый учет.
Далее будем использовать термин именно в этом широком смысле.
Соотношение понятий «межевание земельного участка» и «проект межевания территории»
Проект планировки и межевания готовится в отношении определенной территории (ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК). Цели планировки и межевания территории:
• обеспечение ее устойчивого развития;
• выделение элементов планировочной структуры;
• выделение зон, в которых планируется строительство зданий и сооружений;
• установление границ земельных участков.
Проект межевания территории готовится, когда при планировке такой территории образуются земельные участки. Как правило, он делается на основе проекта планировки территории (см. чч. 5, 6 ст. 41 ГрК).
Вывод! Таким образом, проект межевания готовится в отношении не отдельного участка, а целой территории, и предусматривает образование нескольких земельных участков.
Когда необходимо межевание земельного участка
В настоящее время в законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон о госрегистрации) отсутствует запрет на проведение сделок с земельными участками, чьи границы не установлены. Однако если вы хотите продать часть земельного участка, участок земли, ваше право собственности на который не зарегистрировано, необходимо заказать межевой план земельного участка для последующей постановки участка на кадастровый учет и госрегистрации права собственности на него.
В других случаях межевание дачного участка делать пока необязательно.
Рекомендуем! Если есть возможность, провести межевание сейчас. Рано или поздно эта процедура станет обязательной, и лучше спокойно все сделать заранее, чем потом, когда начнется ажиотаж. Когда много собственников начнут межевание своих участков одновременно, может увеличиться стоимость работ и сроки их проведения.
Кроме того, межевание застрахует от возможных споров с соседями по поводу границ участка. Если споры с существующими соседями отсутствуют, это не значит, что такие споры не возникнут с новыми соседями, если прежние, например, умерли или продали участок.
Какие документы нужно подготовить
Выше мы рассмотрели, для чего нужно межевание земельного участка. Сейчас остановимся на том, какие документы для межевания нужно собрать. Потребуется:
• паспорт хозяина участка или его представителя;
• доверенность, если интересы владельца участка представляет другое физлицо;
• правоустанавливающие документы на землю (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт муниципального органа о предоставлении участка, судебное решение и т. п.);
• правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, государственный акт о праве собственности на землю, выданный в соответствии с земельным кодексом РСФСР);
• другие имеющиеся документы (например, землеустроительное дело, если межевание было проведено ранее, но на кадастровый учет участок поставлен не был).
Этапы процедуры
Предлагаем следующий план межевания земельного участка.
Этап 1: сбор документов
Этот этап предусматривает подготовку документов, о которых мы рассказали выше.
Этап 2: оформление договора на проведение кадастровых работ
Проводить межевание и готовить межевой план может только кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации (ст. 29 закона № 221-ФЗ). Гражданская ответственность кадастрового инженера за недостоверность межевого плана, несоблюдение законодательства в области кадастровых отношений должна быть застрахована.
Оформляемый договор подряда является публичным договором, т. е. он:
• должен быть заключен с каждым обратившимся физлицом;
• должен содержать одинаковую цену для потребителей работ одной категории (физлиц, юрлиц и т. п.).
Важно! Отказ кадастрового инженера от оформления договора подряда не допускается (ст. 426 Гражданского кодекса РФ).
Обратите внимание! Цена договора определяется путем составления твердой сметы. Договором может быть предусмотрена обязанность заказчика выплатить указанную сумму после постановки участка на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Этап 3: проведение кадастровых работ
Для проведения работ нужно обеспечить доступ кадастрового инженера на участок (подп. 1 п. 1 ст. 39 закона № 221-ФЗ). Кадастровый инженер определит характерные точки границы земельного участка, которыми являются углы участка, его различные выступы и т. п.
При уточнении границ земельного участка, например когда участок был поставлен на кадастровый учет без геодезических измерений на основании картографического материала, нужно согласовать границы с владельцами соседних участков (ст. 39 закона № 221-ФЗ). Результатом согласования границ станет соответствующий акт. Форма акта согласования границ утверждена приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921. Этим же приказом установлена форма межевого плана и требования к его оформлению.
Межевой план земельного участка - это документ, в котором указаны сведения:
• о новом (образуемом) участке;
• части участка;
• новые сведения об участке, которые отсутствуют в ЕГРН (например, координаты характерных точек границ участка).
Кадастровый инженер готовит межевой план в электронной форме и подписывает своей электронной подписью (ч. 4 ст. 21 закона о госрегистрации).
Обратите внимание! Документ создается на бумаге только в том случае, если это закреплено в договоре.
Этап 4: получение межевого плана и его сдача в Росреестр
Готовый межевой план нужно получить у кадастрового инженера и сдать в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет и оформления права собственности на него.
Рекомендуем! Можно пропустить этот этап, если в договоре обязать кадастрового инженера передать межевой план в Росреестр самостоятельно (ст. 20 закона о госрегистрации). Это значительно сэкономит ваше время.
Кадастровый инженер может передавать документы самостоятельно, если он зарегистрирован в электронном сервисе «Личный кабинет кадастрового инженера» (см. Порядок взаимодействия…, утв. приказом Минэкономразвития от 18.11.2015 № 855).
Этап 5: получение документов из Росреестра
По окончании процедуры постановки земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности нужно получить правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН, которая уже несколько лет выдается вместо свидетельства о праве собственности.
Когда межевание делается бесплатно
Важно! В отношении отдельных частных участков земли бесплатное межевание не проводится. Однако если ваш участок вошел в кадастровый квартал, в отношении которого проводятся комплексные кадастровые работы, его отмежуют за счет муниципалитета или городского округа (ст. 42.1, 42.2 закона № 221-ФЗ).
В ходе таких работ кадастровый инженер:
• уточнит местоположение границ участков земли;
• обеспечит образование участков земли под зданиями и сооружениями;
• обеспечит образование земельных участков общего пользования, занятых скверами, площадями, улицами и другими объектами;
• исправит ошибки в сведениях о границах объектов недвижимости.
Итогом проведения работ будет подготовленная карта-план межевания территории, которая содержит сведения для внесения в ЕГРН информации о земельных участках и других объектах недвижимости, находящихся в границах кадастрового квартала.
Комплексные кадастровые работы состоят из следующих этапов:
• сбор документов из государственного фонда данных, ЕГРН и других источников;
• подготовка проекта карты-плана межевания земельных участков, находящихся на территории кадастрового квартала;
• согласование границ участков земли;
• утверждение муниципалитетом-заказчиком карты-плана территории;
• представление карты-плана в Росреестр (требования к документу прописаны в ст. 24.1 закона о госрегистрации).
Важно! Владелец участка, вошедшего в район комплексных кадастровых работ, может требовать от кадастрового инженера бесплатно указать границы его участка.
***
Итак, мы рассказали, как сделать межевание земельного участка. Нужно собрать документы на землю и обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет необходимые замеры, составит межевой план и при необходимости согласует границы участка с соседями. Готовый план владелец земельного участка или кадастровый инженер (при наличии такого условия в договоре) передает в Росреестр, после чего участок будет поставлен на кадастровый учет. Владельцу останется только получить выписку из ЕГРН. Таков краткий порядок межевания земельного участка.
