Уменьшение арендной платы и отсрочка платежей по договорам аренды недвижимого имущества

Приветствую!

Продолжаю серию статей на тему поддержки бизнеса и мер, принятых государством во время пандемии.

Здесь общие положения.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если он не мог использовать имущество в связи с решением органа государственной власти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории.

ВС РФ разъяснил, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Арендодателям - юрлицам и ИП при предоставлении отсрочки рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных Указами Президента РФ нерабочих дней.

ВС РФ, в частности, разъяснил, что для предоставления отсрочки уплаты арендной платы не требуется подтверждать, что арендатор не может пользоваться имуществом по назначению. Но если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

Также ВС РФ, разъяснил, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 439.

Положения ст. 19 Закона N 98-ФЗ, в частности, норма о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы, применятся и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Правительство РФ рекомендовало органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления предоставить юридическим лицам и ИП - собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы, по определенным Правительством РФ договорам, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю за период, на который предоставлена отсрочка.

ФНС России направила Рекомендации по вопросам реализации мер поддержки, касающихся уплаты налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, земельного налога (в части установления налоговых льгот) по объектам недвижимости, находящимся в аренде. Содержание указанных мер поддержки определяется при их установлении уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.

По информации ФНС России в ряде регионов введены новые меры поддержки организаций - владельцев налогооблагаемого имущества.

ФАС России сообщает, что заключение во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих отсрочку и (или) уменьшение арендной платы, не будет являться нарушением антимонопольного законодательства и не требует согласования с ФАС России.

Заключение допсоглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества, заключенным по результатам проведения торгов с субъектами МСП, предусматривающим отсрочку внесения арендной платы, по мнению ФАС России также не является нарушением антимонопольного законодательства и Закона о защите конкуренции. Поскольку заключение таких допсоглашений осуществляется в целях поддержки субъектов МСП и не направлена на предоставление каких-либо преимуществ отдельных хозяйствующим субъектам, то такие действия не могут быть признаны преференцией в понимании Закона о защите конкуренции.

Нормативные акты:

• Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
• Письмо ФНС России от 14.04.2020 N БС-4-21/6203@
• Письмо ФНС России от 24.04.2020 N БС-4-11/6945@
• Разъяснения ФАС России от 31.03.2020 N СП/26119-ПР/20
• Письма Минфина России от 19.05.2020 N 03-01-11/41004, N 03-01-11/41005
• Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденный Президиумом ВС РФ 30.04.2020

Источник: www.consultant.ru

Есть вопросы? Пишите в комментариях!

Подписывайтесь на мой канал Яндекс. Дзени ****.com%2Flawyer_malyuta%2F">инстаграм.