Покупка квартиры. Общая совместная собственность супругов. Риски для покупателя.

Краткое содержание:

1. Покупка квартиры. Общая совместная собственность супругов. Риски для покупателя.

Покупка квартиры - это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. В данной статье рассматриваются вопросы общей совместной собственности супругов – продавцов квартиры и риски для покупателя, о которых ему нужно знать перед заключением договора купли-продажи квартиры.

Общая совместная собственность -это вид общей собственности, при котором все участники общей собственности владеют квартирой совместно (сообща) без определения долей.

Для покупателя именно данный вид собственности является довольно проблемным, так как связан со многими нюансами, а в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРП не указывается, что собственность общая совместная. Более того, в этих документах в качестве собственника указан лишь один участник, который «на себя» оформил квартиру, - так называемый титульный собственник. Поэтому режим собственности приходится определять покупателю самостоятельно путем изучения документов.

Совместная собственность возникает лишь по основаниям, установленным законом. Нельзя в договоре при совместной покупке квартиры несколькими лицами установить совместную собственность, если только такой режим не предусмотрен законом. Если законом такой вид не предусмотрен, то во всех остальных случаях при приобретении имущества в собственность нескольких лиц регистрируется общая долевая собственность.

Законом установлено три случая возникновения совместной собственности:

-собственность супругов;

-собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства;

-собственность лиц, приватизировавших квартиру (была предусмотрена до 2001 г.).

Покупателя в данном аспекте в большей степени интересует собственность супругов, поскольку в остальных случаях все собственники, как правило, указаны в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРП) и продают квартиру вместе. В случае же с супругами данный факт следует отдельно выяснять.

К совместной собственности супругов относится квартира, нажитая супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов квартира приобретена либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Таким образом, если квартира приобретена в период брака, то относится к совместной собственности.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (речь идет о сделках с совместной собственностью супругов), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, для продажи квартиры продавец обязан предварительно получить такое согласие. Последующее согласие также допустимо, но покупателю такого развития событий допускать не стоит, так как неизвестно, будет ли дано такое согласие уже после сделки. Да и Росреестр не зарегистрирует договор без такого согласия.

К совместной собственности супругов не относится (т.е. является собственностью одного из супругов) квартира:

-принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак: проверяется по дате вступления в брак и дате покупки квартиры;

-полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам: проверяется путем запроса договора дарения, свидетельства о праве на наследство и иного договора, по которому продавец безвозмездно приобрел квартиру;

-переданная в собственность одного из супругов по соглашению о разделе имущества либо брачному договору, в котором установлен режим раздельной собственности продавца на квартиру: данный факт продавец должен подтвердить предоставлением брачного договора или соглашения о разделе имущества;

-переданная в собственность одного из супругов по решению суда о разделе имущества: запрашивается решение суда или мировое соглашение, утвержденное определением суда. Но это должно быть именно решение о разделе имущества между супругами, допустим, решение о признании права собственности по договору купли-продажи по иску супруга к застройщику в данном случае не подойдет - такая квартира также будет в совместной собственности, хотя и в решении суда будет указан только супруг.

На такое имущество режим совместной собственности не распространяется, и продавец вправе продать квартиру самостоятельно, без получения согласия супруга.

Вопрос усложняется, если продавец на дату покупки квартиры был женат/замужем, но впоследствии брак был расторгнут и паспорт заменен. Выяснить это покупателю невозможно, поэтому продавец пишет у нотариуса заявление, что он не был в браке на момент покупки квартиры. Однако это не лишает бывшую жену заявить впоследствии свои права на квартиру.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Семейный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».