Договор аренды со множественностью лиц.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи - вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ). Договор аренды может быть заключен с множественностью лиц как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава. В данной статье будут рассмотрены только особенности договора аренды с множественностью лиц, которые отличают его от договора аренды, в котором участвуют две стороны.

Множественность лиц на стороне арендатора может возникнуть в случае, если несколько лиц приняли решение об аренде одного объекта имущества. В случае если соглашение достигнуто всеми участниками правоотношений, сложностей с заключением договора не возникает. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает, что нельзя заставить лицо заключить договор, в котором оно не заинтересовано. Поэтому, если соглашение сторонами не достигнуто, понуждение к заключению договора невозможно. Однако предусмотрена ситуация, когда множественность лиц возникает в силу закона. Это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения. Когда в аренду сдается неделимый земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ), множественность лиц на стороне арендатора возникает в случае, если:

-на земельном участке расположено здание, строение, сооружение, находящееся в собственности нескольких лиц;

-на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности нескольких лиц;

-если здания, строения, сооружения, помещения принадлежат указанным лицам на разных правах - собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление. Пункт 5 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает совместное обращение арендаторов для заключения такого договора. Естественно, что в данном случае может возникнуть сложность с одновременным выражением воли всех арендаторов на заключение договора. Пункт 6 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает возможность одного из арендаторов обратиться в уполномоченный орган самостоятельно, в этом случае уполномоченный орган предлагает остальным потенциальным арендаторам заключение договора, а в случае их отказа может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. п. 6 - 8 ст. 39.20 ЗК РФ).

Описанная ситуация является исключительной и связана только с арендой неделимых земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Если собственником земельного участка является физическое или юридическое лицо, договор аренды может быть заключен как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с одним арендатором. Отказ в заключении отдельного договора аренды и понуждение (как со стороны арендодателя, так и со стороны другого арендатора) к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в таком случае не допускается, так как противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В случае если один или несколько арендаторов являются физическими лицами и состоят в зарегистрированном браке, может возникнуть вопрос о том, необходимо ли согласие супруга на заключение такого договора.

В соответствии с позицией ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу N 304-КГ 16-369, А 67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).

ВС РФ указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.

Важно обратить внимание на то, что в случае, если в период действия договора аренды состав участников на стороне арендатора изменился (один из участников выбыл, появился новый участник - новый собственник или лицо, обладающее недвижимостью на ином праве), это является основанием для внесения изменений в договор аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2016 N Ф 05-3320/2016 по делу N А 40-21455/2015; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 09 АП-41132/2014 по делу N А 40-187097/13).

В силу положений ст. 608 ГК РФ на стороне арендодателя может выступать как собственник имущества, так и уполномоченные им (или в силу закона) лица. Вопрос о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя возникает в случае, если передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам. В этом случае важны нормы гражданского законодательства о распоряжении имуществом, принадлежащим нескольким собственникам (ст. ст. 246, 253 ГК РФ). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников. Заключение договора аренды принадлежащего нескольким собственникам имущества возможно только в случае, если они пришли к соглашению. Понудить к заключению такого соглашения нельзя, так как это противоречит принципу свободы договора. В случае если возможен выдел доли в натуре, собственник, который хочет сдать принадлежащее ему имущество в аренду, может требовать выдела доли (ст. 254 ГК РФ). После такого выдела будет заключен отдельный договор без множественности лиц на стороне арендодателя.

Для некоторых объектов недвижимости законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом. В связи с таким порядком могут возникнуть особенности при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Например, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц. Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности (ст. 14, 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены п. 5, п. 8 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению (п. 5 ст. 14, п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество, указанное в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты). Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды (Определение ВАС РФ от 07.03.2014 N ВАС-2146/14 по делу N А 53-4018/13; Определение ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-612/14 по делу N А 27-20893/2012; Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2018 N 46-КГ 18-4). Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ). ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). Распространенным примером договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши - для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении). ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

К договору аренды с множественностью лиц применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 - 29 ГК РФ) и положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ). Как уже было рассмотрено выше, с учетом принципа свободы договора договор аренды с множественностью лиц может быть заключен в случае, если к соглашению пришли все его участники, а также в случае, прямо предусмотренном законом. Специальных требований к форме и государственной регистрации договора с множественностью лиц закон не предусматривает. Обязательная письменная форма предусмотрена для договора, который заключен на срок более года или одной из сторон которого является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2018 N Ф 06-33540/2018 по делу N А 55-27432/2017). Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования. Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо обратить внимание на следующие моменты:

-передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);

-порядок внесения арендной платы - отдельно каждым арендатором или совместно;

-порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);

-порядок расторжения договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);

-последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов (ст. 619 ГК РФ);

-возможность требования досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ) одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;

-порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами (ст. 623 ГК РФ).

В случае если возможность самостоятельных действий арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне с множественностью. Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут. Следует обратить внимание, что многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (абз. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ). Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя. Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками совместной собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:

-порядок передачи имущества арендатору (всеми арендодателями одновременно или одним из них, представляющим интересы остальных);

-порядок оплаты - одному из арендодателей или частями;

-порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов;

-порядок расторжения договора по соглашению сторон;

-порядок расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) - необходимо ли для расторжения требование всех арендодателей;

-порядок расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);

-порядок распределения неотделимых улучшений арендованного имущества между арендодателями (ст. 623 ГК РФ).

Таким образом, главной особенностью договоров аренды с множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора. Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды с множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.