Приобретением недвижимости: где и какие документы искать и что в них тщательно проверять?

Первый этап

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы:

Правоподтверждающие документы

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно — для этого достаточно знать лишь адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера, адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

Документы основания

Документы основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это может быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами основания станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему).

Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы — оформляются.

Если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) — это дополнительные риски: впоследствии рискуют обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, пару сделок назад (все они зарегистрированы быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. К слову, об этом же риске свидетельствует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от трех лет, потому что именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, то он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть на авансе или, если агент рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту, заранее). Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников.

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно из выписки из домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.

Выписку из домовой книги вправе получить в МФЦ собственник или зарегистрированный в квартире человек. В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации.

ЕЖД более информативен, поскольку в нем указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник.

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт).

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то уже новому собственнику придется их гасить).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, надо удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем). Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 - 2 тыс. рублей.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить — историю как его личную, так и кредитную. Такая проверка, если и не гарантирует 100%-ной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но, если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

Продавец оформляет такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей. Это не обязательный документ, но, если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.

Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя получится и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.

Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом посодействует государственная система правосудия: зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже). Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД. Здесь следует искать, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

Список документов

По квартире:

свежая выписка из ЕГРН;

документы основания;

выписка из домовой книги;

справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту);

ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);

документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей: если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается, маткапитал — если да, детям должна быть выделена доля);

справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;

нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник состоит в браке).