Как узаконить незаконную реконструкцию (в том числе бюджетникам)

Рассмотрим процесс поэтапно. Сама технология узаконивания самовольной реконструкции это - достаточно длительная процедура из-за того, что заявления в администрацию субъекта, в росреестр, в росимущество как правило рассматриваются в течении месяца. Заявлений таких будет не мало, к тому же конечным этапом будет обращение в суд, решение суда вступает в законную силу по истечению месяца и это помимо судебных заседаний которые назначаются через месяц. (у меня все прошло довольно быстро) хоть я и занимался параллельно регистрацией прав на зем. участок. (расскажу об этом позже, если Вам будет интересно).

Вначале обращаемся в БТИ и заказываем технический паспорт на здание с учетом уже проведенной реконструкции. После чего на руках у Вас будет два тех. паспорта один старый, без сделанных изменений и новый, в котором будут отмечены изменения.

Взяв оба этих технических паспорта, а также правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый паспорт на него, следует обратиться в администрацию с заявлением о разрешении реконструкции.

Заявление пишется в свободной форме, от руки. Как правило, работники администрации сами подсказывают, как оно должно выглядеть, могут даже образец дать.

Ответа придется ждать долго, около месяца. При обращении Вам там подскажут, куда следует обратиться после этого (впрочем, качество такой подсказки будет зависеть от того, кто конкретно, т.е. какая "девушка" будет принимать у Вас документы. К сожалению, иной раз приходится додумывать самостоятельно. Если есть желание сэкономить время и деньги, конечно.

Дело в том, что могут дать совершенно абсурдную рекомендацию – обратиться в Роспотребнадзор с целью согласования на предмет соответствия санитарным нормам, даже если речь идет о помещении в частном одно - двухэтажном жилом доме (несмотря на норму п.2 ст. 49 ГсК РФ, в соответствии с которой экспертиза на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям в данном случае не проводится). Впрочем, в данном случае – можно подстраховаться и заручиться соответствующим документом, обратившись в Роспотребнадзор – ведь все равно придется ждать. Да и меньше будет поводов потом для отказа у суда. Однако, разумеется, профессиональнее и проще будет - четко разъяснить суду об отсутствии необходимости заключения Роспотребнадзора в данном случае.

Могут также потребовать, к примеру, изготовить проект, заказав его у проектной фирмы (самостоятельно выполненный Вами проект с большой вероятностью не будет принят к рассмотрению, если, конечно, Вы не являетесь специалистом-экспертом по данным вопросам). А ведь стоимость проекта, в общем-то, не слишком уж малая, особенно, если речь идет о масштабной реконструкции… Хотя, проект здесь также абсолютно ни к чему (но, он потребуется для узаконения реконструкции в многоэтажном многоквартирном жилом доме).

Затем следует обратиться в местную (районную) администрацию. Та (примерно через месяц) может, к примеру, дать ответ, что, мол, она не возражает против такой реконструкции при условии соблюдения норм законодательства. Однако, проверку такого соблюдения может выполнить только суд, администрация (равно как и эксперты) могут здесь высказать лишь свое мнение, не более того.

Если на Вашем земельном участке, на котором расположено реконструированное здание (например, жилой дом), имеется недвижимое имущество или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, то необходимо также заручиться соглашениями от них, что они не возражают против реконструкции. Ведь, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать охраняемые законом интересы третьих лиц. Поэтому суд будет учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, т.е. должен будет выяснить, не нарушает ли сохранение самовольной (реконструированной) постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

В противоположном случае – придется разбираться с ними в судебном заседании, выслушав их доводы против проведенной Вами реконструкции. Это, конечно, уже тема для отдельного разговора.

Если суд установит факт наличия спора между Вами (как владельцем земельного участка и здания) и ими (как землепользователями или совладельцами), то сам вызовет их в судебное заседание. Имейте в виду, речь здесь идет даже о праве сервитута. Не говоря уже об имуществе совладельцев Вашего земельного участка.

Итак, после того, как Вы получите отказ от администрации, отказ от возражений против реконструкции (или согласие на нее) от третьих лиц, а также ответ от районной администрации, возникнут все основания для обращения в суд с исковым заявлением. Ибо, с одной стороны, нарушено Ваше право на реконструированное помещение. С другой стороны, у Вас есть доказательства попыток восстановления нарушенного права в досудебном порядке. Но это у Вас не получилось и по этой причине Вам ничего больше не остается, как обратиться в суд.

Следует отметить, что некоторые суды могут потребовать переквалификации иска на административный иск (в порядке уточнения исковых требований), т.е. вместо норм ГПК РФ требуют применять нормы КАС (Кодекс Административного Судопроизводства). Однако, такие требования не являются правильными, ибо в иске будет идти речь о споре о праве (Вы будете просить признать за Вами право собственности на реконструированный объект, несмотря на то, что он и до реконструкции, вроде как, являлся ВАШИМ).

Итак, собрали вы значит все документы, доказали, что предприняли все меры по регистрации самовольной реконструкции в досудебном порядке, и вот у Вас уже ничего не остается как обратиться в суд. (Строительно-техническую экспертизу я тоже делал до суда) Так как посчитал, что я лучше сразу докажу то, что сделанная реконструкция, во-первых, не угрожает жизни и здоровью граждан и во-вторых не затрагивает интересы третьих лиц.

Делаю копии всех документов (в т.ч. строительно-техническую экспертизу здания) и направляю все в росимущество с просьбой о подачи искового заявления (составил проект искового) и по моему проекту они написали свое. (почему в росимущество? - потому, что они являются собственниками как земли, так и здания).

Росимущество подает исковое о признании права собственности на объект (с такой то площадью) в Арбитражный суд (по месту Ответчика). Ответчиком выступал я и в качестве третьего лица заявляли росреестр.

На судебном заседании я говорю о том, что исковые требования считаю обоснованными, что иск заявлен в интересах Ответчика. Суд рассмотрев материалы приходит к тому, что иск нужно удовлетворять.

Далее проходит месяц после публикации решения, решение вступает в законную силу и росимущество своим распоряжением предает права оперативного управления бюджетному учреждению.

из потраченных средств это тех. паспорт и экспертиза.