Как проверить квартиру на вторичном рынке? (4 часть)

В этой статье поговорим о том, как проводится проверка дееспособности продавца.

На каких основаниях гражданин признается недееспособным?

Это недееспособность в престарелом возрасте и вследствие психического расстройства, или наркологической зависимости. Для того чтобы застраховаться от покупки квартиры у недееспособного продавца, берут справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если по решению суда, гражданина признают недееспособным, он должен состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту проживания.

В идеале, сведения о недееспособности должны указываться в паспорте гражданина РФ и в Росреестре, но реально могут и не быть туда внесены.

Попросите продавца получить две эти справки именно в государственных диспансерах.

Вы сами понимаете, что сейчас можно сделать любую печать и любую справку – были бы деньги. Однако имея на руках справки о дееспособности именно из государственных диспансеров, вы можете быть более уверены в нем. Шансы на подделку таких документов минимальные.

Если мошенники готовятся вас обмануть, скорее всего, они получат справки из какой-нибудь несуществующей в действительности клиники. Или существующей, но никакого отношения к выданным справкам не имеющей. Просто мошенники сами подделают справки и сошлются на эту клинику.

А в государственной клинике вы по крайней мере сможете найти концы. Скажите, что сами готовы оплатить получение этих справок. Цена их не велика, что-то в районе 1500 руб. за каждую.

Справки нужны только для совершеннолетних собственников.

Что делать, если продавец недееспособен?

Если продавец недееспособен, у него есть опекун из членов семьи, также он должен состоять в органах опеки. И только с согласия государственного опекуна можно совершить сделку купли-продажи.

Я знаю, что в регионах, да и в Санкт-Петербурге пока не сильно практикуется приглашать на подписание сделки судмедэксперта. Это популярно в Москве и Московской области. Схема там такая, приглашается судмедэксперт и, помимо проверки справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, он проводит освидетельствование собственника. Все происходящее снимается на камеру и пишется заключение, что на момент сделки, допустим, 13 июля 2019 г. в 12.00 Собственник такой-то освидетельствован и признан вменяемым, дееспособным и осознающим свои действия. Эксперт ставит свою печать и подпись.

Проверить справки об отсутствии задолженности по КУ.

Собственник квартиры должен предоставить вам:

• справку об отсутствии задолженности по КУ – получают ее либо в управляющей организации, либо непосредственно у организаций, предоставляющих КУ;
• справку об отсутствии задолженности по капремонту.

В отличие от долгов за коммунальные услуги, долг за капремонт переходит новому собственнику. Справку об отсутствии этой задолженности можно получить в управляющей организации. Если такой организации нет, например, при непосредственном управлении домом, значит у жильцов должен быть общий банковский счет на капремонт, но и его может и не быть. Жильцы при необходимости, могут собраться и скинуться на выполнение каких-то работ, когда посчитают нужным.

Снятие с регистрации предыдущих жильцов

Не всегда есть возможность купить квартиру, из которой уже выписаны жильцы. Условия выписки собственника должны быть указаны в договоре с конкретной датой.

Чтобы узнать, какие регистрационные действия проводились в квартире, можно запросить справку Ф-9 в паспортном столе, а также архивную справку Ф-9, в которой будут показаны все вписки, выписки, временные выписки по месту отбывания наказания и т.д. Стоит она не дорого, и в ней, возможно вскроются проблемы, о которых даже предыдущие собственники могли не знать.

Архивная справка Ф-9 содержит те же сведения, что и выписка из домовой книги. В Ф-9 заносили сведения из поквартирной карточки. Если у продавца будет и выписка из домовой книги – это конечно большая удача, так вы сможете сверить ее со справкой Ф-9.

Чтобы не ходить в паспортный стол, можно получить справку формы 9, через МФЦ, но, к сожалению, не для все регионов.

Заходите на сайт http://мфц. рф/

Каталог МФЦ http://мфц. рф/mfc/index/regions

Для меня это Санкт-Петербург https://gu.spb.ru/mfc/

Каталог услуг Недвижимость и ЖКХ: https://gu.spb.ru/catalog/nedvizhimost-i-zhkkh/

Сведения об объекте недвижимости: https://gu.spb.ru/catalog/svedeniya-ob-obektakh-nedvizhimosti/

Выдача справки Ф-9: https://gu.spb.ru/188165/eservice/

Получение справки Формы-12 (в большинстве регионов отменена)

В ней указываются люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в местах лишения свободы, безвестно пропавшие, военные, которые не возобновили регистрацию после службы и т.д. В этой справке не указываются имена и фамилии, а только количество людей и годы рождения.

Если в графе «Наличие/количество» стоит «НЕТ», значит, никто там не числится. Если стоит число, значит это зарегистрированный человек из вышеприведенной категории, который может объявиться после вашей покупки и предъявить свои требования на проживание с вами.

Справку Ф-9 и Ф-12 можно получить, если паспортный стол обсуживает дом. Кроме этого, справку Ф-9 можно получить в местной администрации. Я рекомендую получать справку вместе с продавцом, чтобы убедиться, что ее не подделали.

По общим правилам, смена собственника жилого помещения ведет к прекращению старыми жильцами прав пользования и проживания (Ст. 292 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ).

Снятие и постановка на учет бесплатные. В паспортном столе необходимо подать заявление и предоставить паспорт, чтобы поставили штамп. После снятия с учета, собственнику квартиры выдадут адресный листок убытия.

Итак, убедиться, что в квартире не осталось зарегистрированных лиц можно, ознакомившись со справкой Ф-9, штампом в паспорте, и адресным листком убытия.

Проверка копии финансового лицевого счета.

В нем указываются сведения о характеристиках квартиры, коммунальных услугах и зарегистрированных в ней гражданах. Этот документ может понадобиться для ипотеки, или нотариуса.

Получить ФНС можно через МФЦ, или местную администрацию.

Если вы собираетесь купить квартиру в Москве или Московской области, продавец должен предоставить вам Единый жилищный документ, в котором содержатся те же сведения, что и в домовой книге, справке Ф-9 и финансового лицевого счета. То есть ЕЖД заменяет эти справки.

Предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор обязывает стороны в будущем заключить основной договор.

Он может понадобиться для банка, если Вы будете использовать ипотечные кредитные средства. Составляется он в той же форме, что и основной, и, если сделка требует обязательной нотариальной регистрации основного договора, значит и предварительный договор тоже нужно заверять нотариально.

В предварительном договоре указываются:

• сведения о продавце, покупателе,
• характеристики квартиры,
• стоимость,
• порядок расчетов,
• соглашение о задатке,
• срок заключения основного договора,
• ответственность,
• другие сведения, которые будут указаны в основном договоре.

Внесение задатка

Задаток вносится в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. С собственником заключается соглашение о внесении задатка. Оформляется она в форме расписки и является частью предварительного ДКП.

Зачем он нужен?

Для гарантии того, что Вы купите квартиру, а продавец не продаст ее другому покупателю. Если сделка сорвется по Вашей вине, значит, задаток останется у продавца, если по вине продавца, то он должен вернуть вам задаток.

Заключение ДКП

Здесь я сделаю ссылки на ГК, чтобы у вас было представление о необходимом минимуме о ДКП (ст. ст. 454, 550, 455, 554, 555, 486, 558, 456, 460, 451,453, 475).

Бланк Договора купли-продажи вы можете скачать в интернете и переделать его под себя, или при юридическом сопровождении сделки вам его сделают. Там не будет причисления статей ГК, которое я привел. Я их привел для того, чтобы вам было понятно, какие обязательные условия отражаются в договоре и откуда они появились.

Акт приема-передачи квартиры.

В нем указываются показания счетчиков и то имущество которое оставляет собственник; если он ничего не оставляет – это тоже указывается. Чтобы потом не получилось, что через неделю продавец потребовал от вас вернуть встроенную кухню и т.д.

Оплата

Это больше относится к продавцу, чтобы он убедился в подлинности денег. Что деньги не фальшивые и не меченные.

Расскажу о способах расчета:

• Через депозит нотариуса. Если вы оформляете сделку через нотариуса, то можете внести деньги на специальный банковский счет нотариуса. После регистрации вашего права собственности, нотариус перечисляет деньги продавцу.
• Через арендованную депозитарную банковскую ячейку. На примере Сбербанка можно посмотреть стоимость аренды: ttps://www.sberbank.ru/common/img/uploaded/banks/uploaded_zsb/files/arenda/safe-tarif-fl.pdf Как видно, цена вполне приемлемая. Составляется соглашение, в котором оговаривается порядок выдачи денежных средств продавцу. Если Росреестр выявит какие-то нарушения и не зарегистрирует сделку, покупатель сможет забрать свои деньги.
• Аккредитив (ст. 867 ГК РФ). Покупатель открывает счет на свое имя и вносит за него деньги за квартиру. После регистрации сделки в Росреестре, банк приводит деньги на счет продавца. Если Росреестр не зарегистрировал сделку, деньги остаются у покупателя.
• Перевод со своего счета на счет продавца. Комиссия банка здесь будет незначительная, около 1500 руб. Опасность в том, что в случае, если Росреест не зарегистрирует сделку, а деньги вы уже перевели, то получить их назад можно будет только через суд.

Если у Вас наличные деньги.

Их можно внести на счет продавца в банке, через кассу. Их проверят через детектор банкнот и сразу зачислят на счет продавца. Риск здесь такой же, как и в предыдущем пункте.

Если остались какие-то обременения в пользу продавца, например, вы договорились с ним на отсрочку платежа. Значит в ДКП и выписки из ЕГРН будет указано это обременение. Снимается оно в Росреестр, после исполнения вами обязательств по оплате.

Регистрация перехода прав собственности

Если сделка купли-продажи заверяется нотариально, нотариус сам подаст документы в Росреестр на регистрацию.

Нотариальные услуги платные, стоимость их указана в Налоговом Кодексе (ст. 333.24 НК РФ).

Если без нотариуса, то Вы подаете заявление о регистрации, документы и квитанцию об оплаченной пошлине в Россреестр, или МФЦ. Вам выдадут расписку о получении документов и сообщат дату готовности новой выписки из ЕГРН, где будет указано, что вы – новый собственник.

Соседи

В заключение желательно проверить соседей. У собственников жилья – ваших соседей, есть такие же права на свою недвижимость, как и у вас. В частности, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Сдавать в найм, использовать для профессиональной деятельности.

Сосед за стенкой может заниматься разведением собак или у него шумные дети.

Поэтому лучше эти вопросы проверить сразу, как говорится, на берегу. Никто же не запрещает вам позвонить в дверь и познакомиться с будущими соседями.

Оставлю несколько полезных ссылок:

Викимапия. Здесь можно посмотреть, какие учреждения находятся в доме.

http://wikimapia.org/#lang=ru&lat=59.576400&lon=30.128300&z=12&m=w

А эти сайты полезны для покупки квартиры в Москве и Московской области:

Экологическая карта Москвы

https://www.kvartiravmoskve.ru/eko/

Региональная программа капремонта в многоквартирных домах на территории Москвы на 2015-2044 г.

https://repair.mos.ru/

Карта реновации, домов под снос:

https://renobzor.ru/karta

Резюме

На любом этапе проверки, ваша задача не дать себя заболтать. Надо как можно больше задавать вопросов. Здесь ни в коем случае нельзя стесняться. Распечатайте себе список сведений, которые надо проверить, и спокойно, по пунктам проверяйте. Если у квартиры темное прошлое, то, используя даже мою статью, вы это вскроете. И я думаю, что, если вы нарветесь на мошенников, они сольются с продажи, так как у вас будут все документы для суда, подтверждающие, что вы добросовестный покупатель.

Если со стороны продавца выступает риелтор, то надо спрашивать конкретно, сколько в этой сделки его гонорар? Непорядочные риелторы скрывают сумму реальной стоимости квартиры.

Один мой знакомый покупал квартиру на вторичке. С собственником квартиры встретился только на подписании договора. Риелтор взяла деньги с покупателя 3 млн, она отсчитала себе 300 тыс., а 2700 отдала продавцу. Конечно же, так быть не должно.

Покупатель вообще не должен был ей платить ни копейки, так как у него с риелтором не было никаких договорных отношений.

Поэтому все уточняйте и не дайте себя обмануть. Если никаких контактов продавца нет, то можно обратиться к соседям, возможно, они дадут телефон. Например, в моем доме, все собственники квартир есть в группе, которую я сделал в Ватсапе. Так соседи без проблем могут помочь найти собственника.

Надеюсь, что статья была Вам полезной.

Подробнее, смотрите на моем канале YouTube «Честный юрист».