Рассказ о случаях, когда нельзя было подписывать с муниципалитетом соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Теперь арендаторы зем

В этом году консультировал троих жителей муниципальных образований Калининградской области по вопросам возможности продления аренды земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства. Каждому из трёх арендаторов земельные участки предоставлялись более 10 лет назад и без проведения торгов. В двух случаях под ИЖС и в одном случае для ведения ЛПХ. К сожалению, двоим из них, которые арендовали земельные участки под ИЖС помочь законным способом уже нельзя, а незаконными я не занимаюсь.. У этих арендаторов срок аренды земельных участков закончился в 2017 году. К моменту окончания срока аренды, установленного договором, они построили на земельных участках фундаменты жилых домов и зарегистрировали своё право собственности на эти объекты незавершённого строительства. Через несколько месяцев по окончанию срока аренды они по собственной инициативе обратились в администрацию муниципального образования и попросили помощи в продлении с ними договора аренды земельного участка. Ну а там «помогли» и уговорили их подписать соглашения о расторжении действующих, не смотря на истечение срока, договоров аренды. После этого с ними были заключены новые договора аренды земельного участка сроком, но только на три года (это максимальный срок) для завершения строительства, как это предусматривают положения статей 39.8 и 39.6 Земельного Кодекса РФ. Но за эти три года дома они так и построили, а срок договора аренды истекает уже в ближайшие месяцы, больше нет законных оснований для его продления. Теперь для них возникла угроза того, что на основании статьи 239.1 Гражданского Кодекса РФ объекты незавершённого строительства, расположенные на этих земельных участках могут быть изъяты у собственников по решению суда и проданы на публичных торгах.

Какую ошибку допустили эти граждане. Если коротко, то данные граждане, так как заключили свои договора аренды до 01 марта 2015 года без проведения торгов и являлись добросовестными арендаторами и так как арендодатель (администрация) после окончания срока аренды не возражала против использования земельного участка (так как не направила им уведомление о расторжении договора), то таковой договор был возобновлён на неопределённый срок и на тех же условиях. Им оставалось только своевременно оплачивать арендную плату и использовать земельные участки по их целевому предназначению. Но они сами себя такой возможности добровольно лишили, подписав соглашение о расторжении возобновлённого на неопределённый срок договора аренды.

Земельным кодексом Российской Федерации в его редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Кроме того, действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного Кодекса РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

А вот другой гражданин, который арендует земельный участок под ЛПХ и срок его аренды закончился ещё в 2017 году, решил обратиться ко мне за консультацией, прежде чем что-то подписывать. Право аренды в отношении используемого им земельного участка не прекращено и зарегистрировано в ЕГРН и арендную плату он оплачивает своевременно. В 2021 году арендуемый им земельный участок видимо кому-то очень пригляделся, и администрация муниципального образования спустя четыре года стала настойчиво просить его подписать соглашение о расторжении договора аренды. Я рекомендовал соглашение о расторжение договора аренды земельного участка не подписывать, так как новый договор с ним не заключат и земельный участок может быть после этого выставлен на торги. Я разъяснил ему, что администрация, если хочет то пусть подаёт иск в суд о расторжении договора аренды и ещё не факт, что решение суда будет в пользу администрации. А пока его право аренды не прекращено, то он имеет возможность полноценно пользоваться земельным участком. Рекомендовал ему в ближайшее время построить на земельном участке небольшое капитальное строение – хозяйственную постройку и зарегистрировать в отношении неё право собственности, чтобы была возможность в будущем возможность выкупа земельного участка по льготной цене. Для строительства хозяйственной постройки разрешение на строительство не требуется, но необходимо соблюсти необходимые отступы от границ.

Посыл поста таков, что если у вас истёк договор аренды земельного участка, заключённый до 1 марта 2015 года без проведения торгов и для заключения подобного договора в настоящее время торги необязательны, то не напоминайте сами администрациям муниципалитетов об окончании срока аренды земельных участков. Примите меры к достройке дома или иного капитального строения (если это участок для ведения ЛПХ) и по регистрации права собственности в отношении их, для того, чтобы потом можно было выкупить земельный участок по льготной цене.