Квартира с материнским капиталом: риски для покупателя и продавца

Использование материнского капитала в сделках с недвижимостью уже давно стало привычной практикой. С момента начала действия программы в 2007 году ей воспользовалось уже более 11 млн семей. Средства направляют именно на улучшение жилищных условий: в качестве прямой оплаты, первоначального взноса по ипотеке или ее погашения. Важно знать, какие риски возможны при этом для продавцов и покупателей недвижимости.

Риски для собственника, если квартиру покупают с маткапиталом

Процедура заключения сделки купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала несложная, давно знакомая банкам и нотариусам. Если все документы оформлены корректно, то никаких подводных камней ожидать не стоит. Однако, есть ряд нюансов, связанных со сроками поступления денежных средств.

Схема взаимодействия с Пенсионным фондом подразумевает, что средства материнского капитала фактически выделяются не сразу. Они будут перечислены на счет продавца лишь после того, как совершится переход права собственности — регистрация в Росреестре. Занимает этот процесс, в среднем, до трех недель.

Если недвижимость приобретают только за счет средств материнского капитала или с добавлением наличных денег, продавец не сможет получить всю сумму единовременно. Та ее часть, что обеспечивается собственными средствами покупателей, будет перечислена в обычные сроки: после регистрации жилья в Росреестре. А вот сумму, гарантированную маткапиталом, бывший собственник получит лишь после перечисления из ПФР, то есть в течение трех недель.

Это может создать для продавца проблемы, особенно если он тоже планирует на вырученные деньги покупку квартиры. Это исключает возможность проведения альтернативных сделок: вряд ли кто-то из цепочки согласится ждать. Но и в случае прямой сделки могут быть неприятные моменты. Например, риск того, что понравившаяся квартира за время ожидания может просто «уйти».

Однако самый серьезный риск для продавца при проведении сделок с материнским капиталом — отказ ПФР. Такое случается нечасто, однако при обнаружении ошибок в предоставленных документах или выявлении факта мошенничества со стороны покупателя, в предоставлении материнского капитала могут отказать. В этом случае покупатель должен доплатить часть стоимости квартиры из собственных средств или искать другие варианты погашения долга. Даже если удастся обойтись без обращения в суд, ситуация крайне неприятная, которая грозит лишними проволочками.

Более удобна ситуация для продавца, если квартира покупается не только с использованием маткапитала, но и в ипотеку. В этом случае деньги на счет продавца перечислит банк: они поступят единовременно после перехода прав. Это позволит не терять время и сразу направить их на собственные нужды, например на покупку другой квартиры. В этом случае возможно проведение сложных альтернативных сделок.

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда более сложные, чем обычные. Дополнительный риск — если приобретаемая квартира ранее была куплена с помощью средств материнского капитала. Согласно законодательству, доли в ней должны быть у обоих супругов и всех детей. Только на этих условиях ПФР выдает средства обеспечения материнского капитала. Факт выделения долей должен быть подтвержден и отправлен в Пенсионный фонд.

Однако часто бывает так, что по условиям ипотечного договора выделить доли не получается сразу после оформления сделки. В этом случае обладатель сертификата должен оформить для ПФР нотариально заверенное обязательство, что все требования законодательства будут исполнены, когда появится для этого юридическая возможность. А точнее, в течение полугода после закрытия ипотеки.

Но делают это не все собственники: нередки случаи, когда доли детям не выделяют не только после закрытия ипотеки, но и перед продажей квартиры. Это обеспечивает серьезные риски для покупателей: такую сделку могут признать недействительной. В этом случае будут приняты меры по восстановлению прав несовершеннолетних: сделку отменят, а в проданной квартире им восстановят доли.

Чтобы избежать подобного риска, необходимо изучить историю приобретения квартиры предыдущими собственниками. Важно внимательно рассмотреть не только договор купли-продажи, но и график выплат задолженности по ипотечному кредиту — на случай, если маткапитал использовали для досрочного погашения.