По закону несовершеннолетние граждане не могут своим имуществом самостоятельно распоряжаться, и поэтому обязанность по совершению сделок передается опекунам или родителям. Но тут не все так просто, ведь на единоличное решение законный представитель не имеет права.
Для совершения сделки потребуется обязательное согласование по месту регистрации собственника в районном отделе органов опеки и попечительства. Обязательным условием является наличие временной или постоянной регистрации в месте обращения.
Процесс продажи жилого помещения недееспособного или несовершеннолетнего регулируется такими законами: ФЗ № 48 от 2008 года; ФЗ № 1541-1 от 1991 года, Семейный кодекс РФ (ст. 60, гл. 20, гл. 21); ФЗ № 48 от 2008 года, Гражданский кодекс РФ (ст. 26, ст. 28, ст. 29, ст. 37).
Несовершеннолетний и недееспособный собственник квартиры
Совершение сделки без согласия несовершеннолетнего или недееспособного собственника имеет законное основание, и ответственность перекладывается на законного представителя в виде родителей или опекуна. Если собственнику квартиры от 14 и до 17 лет, только в этом случае потребуется заявление от него и его присутствие при совершении сделки, а согласие дает законный представитель.
Чтобы продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего, с районного отдела органов опеки потребуется предварительное разрешение. Для получения разрешения необходимо не просто обратиться в отдел опеки, а собрать документы и подать заявление на выдачу разрешения провести сделку. Затем нужно получить ответ, и если решение отрицательное, то гражданин вправе в судебном порядке оспорить акт органа местного самоуправления и доказать, что именно в интересах подопечного или собственного ребенка он действует.
Способы подачи заявки на выдачу предварительного разрешения для продажи
- Обратиться в МФЦ или в РПГУ;
- лично прийти в отдел опеки;
- отправить по e-mail.
В течение какого срока выполняется услуга после подачи заявления?
Заявление на предоставление услуги регистрируется в течение 1 рабочего дня. Выполняется услуга в срок, равный 15 календарных дней от дня подачи заявления.
Поступившее заявление в РПГУ с прилагаемыми документами в праздничный день или отправленное в нерабочий день будет зарегистрировано в первый рабочий день. А если заявление принято в РГАУ МФЦ, то вносят его в журнал регистрации входящих документов.
Документы в органы опеки
Чтобы точно знать перечень необходимых документов, следует обратиться по месту расположения жилого помещения, которое оформлен на несовершеннолетнего собственника, в отдел опеки. Не существует больше общего перечня документов для выдачи разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего, так как муниципалитетам переданы полномочия по опеке и попечительству. В данном вопросе отсутствует общий нормативный акт, а для внутреннего использования регионы разработали перечень документации.
Примерный перечень документов на выдачу разрешения совершения сделки по продаже
1) Гражданский паспорт опекуна или родителя;
2) гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
3) свидетельство о рождении собственника в возрасте до 13 лет;
4) правоустанавливающий документ;
5) предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
6) правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
7) выписка из домовой книги;
8) постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
9) выписка из домовой книги;
10) согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
11) выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
12) номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.
Кому обращаться в отдел опеки и при каких случаях?
- Мать и отец могут обратиться в отдел опеки в интересах малолетнего ребенка.
- Опекун должен обратиться в интересах подопечного опекуна.
- Оба родителя и собственник – в интересах несовершеннолетнего ребенка.
- Сам собственник и попечитель – в интересах несовершеннолетнего подопечного.
- Опекун – в интересах недееспособного гражданина.
- Попечитель и собственник – в интересах ограниченных в части дееспособности гражданину.
При подаче заявления одного из родителей надо предоставить документ о причине отсутствия второго. Потребуются такие документы (в зависимости от ситуации):
1) справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
2) решение суда о признании недееспособным;
3) судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
4) документы о розыске;
5) решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
6) свидетельство о смерти;
7) нотариально удостоверенное согласие второго родителя.
Подробный список документов и категорий найдете в портале "Мои документы" по ссылке.
Для чего нужно получить согласие с органов опеки?
Для защиты детских прав необходимо согласие отдела опеки, но специалисты не обязаны давать точно согласие на сделку. И чтобы получить положительный ответ, надо придерживаться таких правил:
- Необходимость сделки нужно доказать и не просто прописать в другую квартиру, а предоставить в собственность подопечному альтернативное помещение.
- Подопечному обязательно должна быть выделена доля в собственности и не должны нарушаться имущественные права.
- Жилье должно соответствовать стоимости, либо объему площади квартиры, которая была продана.
Когда представителю ребенка не выходит выделить альтернативную жилплощадь, тогда он обязуется на личный счет собственника перечислить деньги за продажу квартиры. Но на практике обычно не дают на такую сделку разрешение в отделе опеки, ведь под разными предлогами со счета могут снять денежные средства. Недееспособный или ребенок останется в этом случае без жилья.
Основание для отказа в приеме документов
1) Если личность заявителя не была установлена и никакого удостоверяющего личность документа представителем подано не было. Также когда не были предъявлены документы, которые подтверждают полномочия представителя.
2) Если не по месту жительства несовершеннолетнего (подопечного) было обращение в органы опеки, то последует отказ в принятии документов. Так и неполный пакет документов от заявителя будет не принят.
3) Нельзя без согласия органов опеки продать квартиру недееспособного, так как эта сделка оспаривается в суде и признается недействительной. А опекун обязан предоставлять каждый год отчет о том, что сохранено имущество подопечного.
4) Родитель обязан предоставить равноценное жилье (не аварийное и не ветхое), а соответствующее санитарным и техническим нормам.
5) Не разрешается продажа квартиры ребенка и получение им в дар доли в каком-то доме, а доля должна быть не меньше продаваемого имущества и, конечно, по той же цене.
6) Если требуется использовать на лечение ребенка средства с продажи, то придется доказать невозможность получения лечения на безвозмездной основе.
Вне зависимости от места расположения имущества дается возможность обратиться в любой отдел опеки, а вот ребенок и заявитель должны иметь прописку в регионе обращения.
Консультация отдельно каждому в комментариях под статьей не производится, а если считаете себя более компетентным в данном вопросе, то попробуйте самостоятельно написать статью и показать свои знания с умениями. Всем добра и здоровья!
