Рефинансирование – как сократить переплату по ипотеке и уменьшить ежемесячный платеж

Банки ведут борьбу за каждого клиента, особенно молодые организации. Чтобы переманить клиента у конкурентов, банки предлагают рефинансирование – перекредитование, т. е. оформление нового займа на более лучших условиях. У рефинансирования есть свои ключевые особенности: так можно не просто уменьшить ежемесячный платеж по кредиту, но и сократить общую итоговую переплату процентов.

Рефинансирование – оформление нового займа для погашения текущей задолженности. Банки предлагают такую услугу официально, т. е. они знают, что их новый клиент берет деньги для досрочного погашения кредита в старом банке.

Смысл рефинансирования в том, что заемщик может оформить новый заем на других условиях. Ипотека является часто очень долгосрочным кредитом. За 10-20 лет на рынке кредитования может измениться многое. Еще несколько лет назад процентная ставка по ипотеке была в районе 13-14%.

На данный момент оформить ипотеку можно под 7-8%, так как ЦБ взял курс на снижение ключевой ставки. Также правительство часто разрабатывает разные программы льготного кредитования. К примеру, пару лет назад, когда ставка по ипотеке составляла 9-10%, была введена программа льготной ипотеки для семей, где появился второй или последующий ребенок. Ставка по такому кредиту 6.5%. Получается, что люди, у кого была ипотека под 9%, и у них появился второй ребенок, получили возможность рефинансировать ипотеку под 6.5%.

Суть рефинансирования проста: в новом банке оформляется кредит в размере остатка задолженности в старом банке. Эти средства пойдут на досрочное погашение текущей задолженности. После этого залог переоформляется, а заемщик остается должен новому кредитору.

Задача заемщика оформить новый кредит на более удобных для себя условиях. Как уже говорилось, можно рефинансировать кредит под заметно меньший процент. А это уже возможность сэкономить на итоговой процентной переплате или уменьшить ежемесячный платеж.

В условиях конкуренции, чтобы не терять своих клиентов, банк сами предлагают рефинансирования. Проще говоря, перекредитование происходит в одном и том же банке.

Самая распространенная цель рефинансирования – экономия на переплате. Здесь следует учесть ряд моментов:

• Разница между процентными ставками желательно не должна быть меньше 2%.

• Лучше оставить срок погашения, т. е. новый кредит оформляется на такой же срок, сколько оставалось гасить текущий кредит.

• Если прошло уже много времени с момента оформления займа, то рефинансирование становится менее эффективным.

Часто кредит гасится по аннуитетной схеме погашения. В таком случае платежи составлены так, что сначала гасятся проценты, и только потом уже основной долг. Человек гасит исправно первые 3-5 лет ипотеку, а потом оказывается, что основной долг почти не уменьшился. Это все из-за аннуитетной схемы погашения.

Если ипотека была оформлена давно, и осталось гасить совсем немного, то рефинансирование может оказаться не только менее эффективным, то и невыгодным.

Для экономии следует сохранять срок погашения. Чем он больше, тем выше процентная переплата. Поэтому если осталось гасить ипотеку, допустим, 10 лет, то и новый кредит нужно брать именно на 10 лет.

Важно: перед принятием решения о рефинансировании следует грамотно все просчитать, взвесить все «за» и «против».

Человек берет ипотеку в размере 2 млн руб. под 11% на 20 лет. Переплата процентов на этот срок составит почти 3 млн рублей. Каждый месяц заемщик придется платить по 20 т. р.

Через 5 лет ставки по кредитам на рынке упали, и ипотеку предлагают под 8.5%. Заемщик задумался о рефинансировании. За эти 5 лет он уже заплатил старому банку 1 240 000 р. В основном это гасились проценты. Тело же кредита уменьшилось только 185 т. р.

Заемщик решается на рефинансирование: оформляет новый кредит в размере 1 815 000 р. (остаток долга старому банку) на 15 лет (столько осталось гасить ипотеку), но под 8.5%.

За оставшийся срок в качестве процентов нужно будет заплатить новому банку 1.4 млн рублей. Не нужно забывать о тех процентах, которые были уже уплачены старому банку за первые 5 лет. Вместе они составят примерно 2 450 000 р. Получается, что за счет рефинансирования заемщику удалось сэкономить около 500 000 р. на процентной переплате.

Также сократится размер ежемесячного платежа на 2 000 р., что хоть немного снизит нагрузку на бюджет заемщика.