Запрет микродолей: самое важное и интересное!

Краткое содержание:

1. Введение.

2. Как работал закон ранее.

3. Что теперь стало.

4. На какие сделки коснутся изменения.

5. Запрет не действует.

6. Что же сделать с микродолей.

7. Вопросу по данному закону.

8. Обсуждение.

Сегодня поднимем одну интересную тему: микродоли в квартирах.

И так, с 01.09.2022 г. вступили в законную силу поправки в Жилищный кодекс РФ, а именно ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 14.07.2022 № 310-ФЗ, вводящие запрет так называемые микродоли. То есть теперь невозможно выделить долю размером менее 6-ти кв. м., но для некоторых сделок сделали исключения (ст. 2 указанного ФЗ ввела изменения в ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Положения ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Вот ссылка на сам закон:

Подробнее ➤

Как работал закон ранее.

Жилое помещение до этого момента разрешали делить на микродоли любого совершенно размера.

Например, могли приобрести долю 1/300 в квартире в Москве из-за регистрации, получения права на различные льготы и выплаты соответственно.

Либо можно было получать в наследство 1/20 квартиры и уже распоряжаться долей по своему усмотрению, в течении могли эту долю еще и разбить на 5 частей и по договору дарения подарить третьим лицам вообще. Которые конечно могли вселиться и таким образом пользовались бы общей кухней и саузлом, а собственники 1/19 доли были вынуждены терпеть такой «беспредел» либо продавать жильё на невыгодных для себя условиях конечно. Вот такой пробел был в законе.

В итоге в некоторых квартирах могли обнаружить десятки и сотни владельцев вот таких долей, при этом иметь официальную регистрацию, хотя на практике они там и не жили вовсе. Почему и назрел вопрос:

как всё решить правильно, при этом не нарушая ни чьи права.

Что теперь стало.

С 1 сентября закон запрещает любые сделки с долями, которые менее 6 кв. м.

Приобрести теперь долю 1/100 в квартире нельзя в Москве, надо уже вкладываться конкретно в жильё, конечно стоимость будет уже выше, если нужна допустим регистрация в Москве.

Также и продать например уже нельзя 1/20 однокомнатной квартиры, которая была получена по наследству.

А если сделки всё-таки пройдёт каким-то образом, то будет признана судом ничтожной и недействительной, здесь без труда такую сделку может будет оспорить (см. ст. 166-181 ГК РФ).

На какие сделки коснутся изменения.

Запрет на все микродоли коснётся тех сделок, которые будут заключены с 01.09.2022 г.

Если например до изменения в закон собственику принадлежала доля 1/100 в квартире, конечно данную долю никто не заберёт, но уже будут ограничения в плане распоряжения:

продать то уже нельзя, либо с другими дольщиками договариваться и продать по одному ДКП свои доли другому дольщику, который владеет большей частью жилого помещения либо самому продать долю собственнику с большей долей в квартире например. Конечно у основного владельца появятся некие права и может выставить свои условия по сделке. Но в плане разумного конечно.

Запрет не действует при следующих моментах:

1. При наследовании жилья можете квартиру разделить на доли меньше 6 кв.м..
Допустим, наследодатель владел половиной квартиры общей площадью 38 кв.м., при этом наследники, а именно: супруга, двое несовершеннолетних детей и мать имеют право на наследство в равных частях согласно ст. 1142 ГК РФ, т.е. каждый получит по 1/8 доли или 4,75 кв.м. Как мы видим, это и есть та самая микродоля, но согласно поправкам к закону такой раздел полностью законен и разрешён.
Положения ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ указывают о наследовании по любому основанию, то есть по завещанию также;

2. При приватизации жилья. В случае приватизации квартиры на несколько лиц, они имеют право на доли в квартире менее 6 кв. м., здесь также не будет нарушений;

3. При получении жилья по маткапиталу необходимо выделить всем членам семьи доли, законом размер такой доли не установлен, то есть опять по соглашению сторон.

Детям родители могут выделить по 1/50 доли. Но есть рекомендация в таком случае, доля должна быть соразмерна стоимости части материнского капитала, которая приходиться на каждого члена семьи, но на практике это немного.

Допустим, квартира площадью 70 кв. м. имеет свою стоимость примерно 7 млн руб., материнский капитал в размере 500 тыс руб., таким образом каждому члену семьи положено по 1,25 кв. м.

Что же сделать с микродолей.

Если Вы имеете на данный момент долю в квартире, то сперва проверьте размер квадратных метров доли.

Получите через Росреестр выписку из ЕГРН, в ней найдёте общую площадь, далее уже сделайте расчёт площади уже своей доли.

От общей площади квартиры вычитаете общую площадь всех комнат (жилую площадь) и определяете сколько процентов составляет площадь той или иной комнаты в общей жилой площади данной квартиры.

Если доля более6 кв. м., ограничений никаких нет, но разделить долю на меньшие уже нельзя.

Если доля меньше 6 кв. м. вариантов не так на самом деле и много.

1) Можете продать свою долю другому дольщику, т.е. Вы можете распорядиться долей, здесь смысл в том, что в итоге по окончанию сделки у совладельца квартиры не было меньше 6 кв. м. Допустим, у Вас есть доля 5 кв. м в квартире, так вот, можете продать другому собственнику с такой же долей;

2) Одновременно продать несколько долей сразу. Допустим, есть 6 наследников, у каждого есть право на долю в 5 кв.м., заключают договор купли-продажи с приобретателем и продают ему свои доли по одному договору, а в итоге покупатель получает право собственности на целых 30 кв.м., здесь вообще без вопросов.

Да, в договоре указываются все 6 собственников микродолей, все подписывают договор, далее договор отправляется в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопросу по данному закону.

Да, всё вроде хорошо, поправки приняли, проблемы убрали вроде бы, но появились другие вопросы. Как всегда у нас не всё детально проработано, всё сделано на «скорую руку», а как оно пойдёт на практике мало кого волнует, главное отрапортоваться, поправки принатя и внесены, пользуйтесь.

1) Если супруги например приобретут в собственность допустим 8 кв.м., а далее решат оформить доли, оформят ли им такую сделку? Так как по закону каждому принадлежит 4 кв.м., какие здесь комментарии будут в Росреестре например?

2) Если супруги оформили допустим брачный договор до 01.09, по нему при разводе у каждого есть право собственности 5 кв.м., а после 01.09 подают на развод, в этом случае Росреестр зарегистрирует такую сделку? Или договор необходимо будет переоформлять заново?

3) Для сделок с материнским капиталом запрет на доли касается последующего выделения долей, то есть после приобретения жилья собственником сертификата.

Но, можно в таком случае приобрести квартиру на всех членов семьи, если у каждого по факту будет менее 6 кв. м.?

Допустим, семья берёт комнату без ипотеки для старшего ребёнка на период его обучения, общая площадь 20 кв. м., по договору все имеют право на 1/4, но это микродоли получается. Продавец может провести в таком случае сделку? В случае отказа родители ведь могут оформить в собственность, они обязаны выделить доли всем членам семьи. Вот здесь также непонятно.

Видимо, будем ждать разъяснений и комментариев со стороны уже властей или органов, вопросов много на самом деле и будут непонятки, а также ошибки на практике.

Перед сделкой по микродолям не торопитесь давать задаток, платить вперёд, сперва получите полную информацию и проконсультируйтесь со специалистами. А то потом приобретёте доли, а назад - только через суд расторгать договор и прочее.

Если Вам понравилась публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. Спасибо!