Лопнет ли пузырь на рынке недвижимости в 2023 году? Что будет дальше с ценами на жилье

Рынок недвижимости сейчас как на перепутье. С начала нового года цены на жилье топчутся на месте словно выжидая, что же будет дальше.

Многие россияне задаются вопросом, стоит ли покупать квартиры сейчас, или надо еще подождать, и что делать тем, кто, наоборот, хочет продать свое жилье?

Почему цены на рынке недвижимости в 2020–2021 годах резко выросли

За два ковидных года, несмотря на кризис в экономике и снижение реальных доходов населения, на рынке недвижимости отмечался нереальный ажиотаж, который, собственно, и вызвал резкий рост цен. Даже после начала СВО цены по инерции какое-то время еще продолжали расти.

Вот, например, как это происходило на примере роста стоимости жилья в Москве:

Источник: «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN)

За весь этот период с 2019-го по начало 2022 года в зависимости от региона цены на недвижимость увеличились в среднем от 50 до 100%. Подобными темпами цены на квартиры поднимались только в «сытые» 2000-е годы, когда шел бурный рост нашей экономики. Однако на этот раз это происходило при в условиях, не столь благоприятных.

В результате на рынке недвижимости надулся ценовой пузырь, который не был подкреплен ни ростом экономики, ни ростом доходов населения.

Чем был обусловлен такой рост? Прежде всего, появлением во второй половине 2019 года программы льготной ипотеки, которая была призвана поддержать застройщиков и банки в кризисное время. С этой задачей она, безусловно, прекрасно справилась, но одновременно с этим цены на жилье подскочили до небес.

Затем, когда эффект льготной ипотеки начал постепенно снижаться, застройщики заключили соглашение с банками, и появилась еще и субсидированная ипотека со сниженным процентом, которая так же подогрела спрос. Все это продолжалось вплоть до апреля–мая 2022 года.

Почему в 2022 году цены на рынке недвижимости стали падать?

После начала СВО на рынке недвижимости какое-то время еще отмечался остаточный рост цен на недвижимость на фоне субсидированной ипотеки, но после этого где-то в апреле-мае мы видим, как цены резко пошли вниз.

Все дело в том, что после событий, начавшихся в феврале 2022 года, платежеспособный спрос на рынке недвижимости упал. Причинами этого стали не только неопределённость ситуации в стране, но и снижение реальных доходов населения.

Кроме того, на стоимость жилья повлияло и падение цен на аренду, что сделало недвижимость в России непривлекательной для инвестирования. Поэтому многие инвесторы выводили свои деньги из российских активов и вкладывали их в недвижимость за рубежом.

В результате всего это рынок недвижимости к концу 2022 года значительно просел, а объем предложений оказался близким к историческому максимуму. По данным IRN, на конец февраля 2023 года количество предложений на рынке в 2 раз превышало показатели начала 2022 года. Только на рынке «первички» к концу 2022 года зависло около 66% непроданных новых квартир.

Что ждать от рынка недвижимости дальше?

В начале этого года цены на рынке жилья практически топчутся на месте, как бы выжидая, что же будет дальше. Но никаких стратегических предпосылок для перелома ситуации пока не предвидится.

Образовавшийся из-за ажиотажного роста цен в 2020-м – начале 2022 года ценовой пузырь будет и дальше постепенно схлопываться. И здесь уже не поможет ни льготная ипотека, ни растущие цены на стройматериалы. Цены на рынке недвижимости формируются, прежде всего, в результате взаимодействия спроса и предложения, а предложений сейчас гораздо больше, чем желающих купить жилье.

По сути, вся проблема сейчас упирается в платежеспособный спрос, которого нет, и в ближайшее время он вряд ли появится.

Очень большая доля этого спроса была удовлетворена во времена действия льготной ипотеки. Сейчас же, когда ситуация в экономике становится все более непредсказуемой, когда никто не видит никаких реальных предпосылок к ее улучшению, когда нет предпосылок к улучшению финансового положения потенциальных покупателей недвижимости, ждать повышения спроса не стоит.

Наивно думать, что в состоянии финансовой нестабильности, прогнозируемой стагнации и дефицита бюджета, а также многим не понятной ситуации на фронте люди массово бросятся покупать квартиры или дома.

Поэтому я уверена, что в ближайший год цены на недвижимость будут и дальше ползти вниз. И это будет продолжаться до тех пор, пока не будет более ли менее понятно, что в дальнейшем будет происходить в экономике страны.