Купля-продажа недвижимости с долгами по услугам ЖКХ. Как не дойти до суда?!

Добрый день, дорогие подписчики и читатели моих статей! Недавно мне попался на консультации интересный вопрос, который мне хочется освятить в данной статье.

Многим, хотя бы раз в жизни, приходиться сталкиваться с вопросом купли-продажи объекта недвижимости и не важно, это земельный участок, дом, квартира и т.д. И для многих, этот вопрос создает большой дискомфорт на фоне переживаний, как бы не попасть на мошенников или просто хитрой стороны сделки.

Вот такой хитрый покупатель, попался сегодняшнему герою моей статьи.

Вот его вопрос:

Продал квартиру. Квартира в убитом состоянии, в объявлении выложил честные фото, описал в тексте все недочеты. Покупатель несколько раз приезжал её смотреть. Сдали документы на регистрацию в МФЦ, отдали покупателю ключи, кадастровый паспорт. В ДКП указано, что часть цены квартиры оплачивается через аккредитив, часть - погашением долга по ЖКУ в течение одного дня после перехода права собственности. Документы готовы к выдаче. Но теперь покупатель требует скидку, отказываясь встречаться и подписывать акт приема-передачи, так как, якобы, он что-то не заметил в квартире и стоимость ремонта возрастает. То есть, он понимает, что остались непереданными деньги за долг по ЖКУ и давит. Что делать? Получать документы, открывать аккредитив? А дальше что

Итак, что продавец сделал не так?

Продавец пошел на поводу у покупателя и согласился подписать договор с условиями оплаты, заведомо рискованными в части способа оплаты.

Как видно из вопроса, большая часть оплаты по договору, производиться через аккредитив до регистрации перехода прав собственности, а вторая часть, в течении одного дня, должна быть оплачена покупателем по долгам продавца за услуги ЖКХ, после регистрации перехода прав.

Произведенная оплата по аккредитиву до регистрации перехода прав, осуществлена правильно.

Статья 867 ГК РФ:
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Аккредитив, считается самым оптимальным способом оплаты покупаемой недвижимости из всех предусмотренных законом, потому что до государственной регистрации перехода прав собственности, продавец не может забрать деньги.

Но, как у всех прочих способов, он также имеет свои нюансы, а именно: Аккредитив может быть безотзывным и отзывным и это необходимо учитывать при заключении договора, указывая в договоре, какой аккредитив должен быть использован для исполнения условий оплаты.

Статья 868 ГК РФ:
1. Отзывный аккредитив может быть изменен или отменен по поручению плательщика банком-эмитентом в любой момент без предварительного уведомления получателя средств.

Статья 869 ГК РФ:
1. Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств.
2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств.

А вот, условие оплаты, в виде оплаты долгов по ЖКХ покупателем, сторонам договора, лучше вообще не вносить в договор, как условие оплаты по договору, а тем более с условием оплаты после регистрации перехода права собственности. Продавец, вполне может произвести сам оплату по долгам ЖКХ, возникшим до продажи недвижимого имущества, при получении денежных средств по договору. То, что переход прав собственности произведен, это не снимает с продавца обязанности произвести оплату долгов по услугам ЖКХ и эти долги не ложатся на покупателя. В данном случае, взыскание долгов с продавца будет осуществлять организация, предоставлявшая услуги ЖКХ, если продавец долги все таки не оплатит.

Для тех покупателей, которые переживают, что продавец не произведет оплату после получения денежных средств по договору, они могут заключить предварительный договор купли-продажи. В данном договоре стороны, могут установить, что из средств задатка, полученного продавцом, продавец обязан произвести оплату долга по услугам ЖКХ (необходимо указать срок для исполнения продавцом данного условия), после исполнения которого, стороны заключают основной договор. Такой способ наиболее оптимален, как для продавцов, так и для покупателей и минимизирует риски с обеих сторон.

Ст. 429 ГК РФ:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как видно из вопроса, продавец пошел на поводу у покупателя и тем самым подвел себя под судебные мучения, хотя мог избежать такого развития событий и оплатить сам накопившиеся долги.

Также сторонами, была совершена еще одна ошибка при заключении договора. Стороны в договоре, ставят подписание передаточного акта в зависимость от государственной регистрации перехода прав собственности, что категорически нельзя делать и передаточный акт, должен быть подписан до сдачи документов на регистрацию.

Ст. 556 ГК РФ:
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Передаточный акт, считается неотъемлемой часть договора и должен быть сдан со всеми документами при регистрации. Акт является подтверждением того, что стороны подтверждают, что договор исполнен в полном объеме и у сторон нет претензий по его исполнению.

То, что Росреестр не требует предоставление передаточного акта при регистрации перехода прав собственности, не должно являться для сторон основанием, для игнорирования его подписания, и передачи акта вместе со всеми документами на регистрацию. Передаточный акт минимизирует риски, связанные с недобросовестным исполнением договора.

Что ждет задающего вопрос?

Ответ на этот вопрос прост - Суд! Если стороны не договорятся, после выставления претензии продавцом, то продавцу придется подавать исковое заявление на расторжение договора купли-продажи и отмену государственной регистрации в связи с неисполнением покупателем договора. Что неминуемо приведет к трате времени и нервов.

Ст. 432 ГК РФ:
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ст. 451 ГК РФ:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Мнение автора

Не стоит относиться к такого рода сделкам халатно или идти на поводу у другой стороны. При заключении сделки, вас должны слышать и учитывать ваше мнение! Если другая сторона упирается и не желает вносить ваши законные условия в договор, подумайте, может стоит отказаться от сделки?!

Я, вам желаю удачи! Также, желаю вам, чтобы ваши сделки были безопасны и "проводились, как по маслу"!