Аварийный дом! Компенсация?

Начался спор! Житель города Омска купил комнату в жилье, да ещё и в аварийном. Затем он потребовал от муниципальных властей выкупить комнату по цене в 2,5 раза выше. Администрация отказалась это сделать. Тогда покупатель обратился в суд, и власти были вынуждены выкупить комнату. Однако, согласно статье 32 Жилищного кодекса, цена была снижена до первоначальной. Положения этой статьи вступили в силу после покупки.

Спор был передан на рассмотрение в Верховный суд, который вынес заключение о применении нормы, имеющей, по мнению юристов, "обратную силу".

Суть спора заключается в следующем. Люди покупают квартиры не только для решения своих жилищных проблем, но и в качестве инвестиции для получения дохода в дальнейшем. Одним из способов заработка была покупка квартир в аварийных домах. В связи с этим размер компенсации изначально определялся на рыночной основе в соответствии с пунктом 7 статьи 32 ЖК РФ. Однако позже законодатель по-новому ограничил компенсацию для жилья, приобретенного после признания его аварийным, указав, что она не может превышать стоимость покупки (п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Гражданин приобрел жилое помещение в многоквартирном доме. Причем он приобрел это помещение, когда здание уже два года как было признано аварийным и подлежало сносу. Важно подчеркнуть, что жильцы этого дома сами отказались сносить здание и обратились в администрацию города с просьбой решить вопрос об изъятии земельного участка. Администрация не стала изымать землю и не выплатила компенсацию, сославшись на отсутствие средств в городском бюджете. Вместо этого власти пытаются переселить людей в новое жилье до конца этого года в рамках региональной программы.

Покупатели комнат обратились в администрацию с требованием изъять землю и выплатить компенсацию, но власти снова отказались выкупать дома. Тогда они обратились в суд, чтобы взыскать стоимость выкупа комнат и судебные издержки. Согласно результатам судебной экспертизы, стоимость комнаты в 2,6 раза превышала цену покупки. Спор был рассмотрен районным судом. Суд согласился с собственником и взыскал с администрации компенсацию - сумму, уплаченную за комнату при ее покупке несколько лет назад.

Суд снизил цену, указав, что в соответствии со статьей 32 § 8.2 Закона о жилье компенсация, выплачиваемая за дом, приобретенный после признания здания аварийным, не может превышать стоимость покупки.

Домовладелец попытался обжаловать это решение. По мнению домовладельца, суд неправильно применил нормы Жилищного закона. Это связано с тем, что статья 32.8.2 Закона о жилье вступила в силу только после того, как он предложил выкупить комнату у администрации, но до вступления в силу этой нормы.

Апелляционный и кассационный суды отказались изменить размер компенсации. Суд постановил, что суд первой инстанции правильно применил закон в соответствии с пунктом 8 статьи 32 Закона о жилье, поскольку отказал в изменении размера компенсации. По мнению суда, нормы пункта 8 статьи 32 Жилищного закона не зависят от даты возникновения права собственности на жилое помещение, поскольку они "распространяются на все случаи приобретения имущества после признания чрезвычайной ситуации".

Затем граждане обратились в Верховный суд, который согласился с ними. По мнению Верховного суда, местный суд должен был принять во внимание формулировку Закона о жилье на день приобретения комнаты, а не обращаться в суд или в администрацию. Поскольку в Законе о жилье принят принцип прямого временного действия норм, Верховный суд напомнил, что положения статьи 32 (8) (ii) Закона о жилье не могут быть применены к правоотношениям, возникшим до его вступления в силу.

Районный суд не учел, что размер компенсации при покупке определялся по общим правилам части 7 статьи 32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до или после перехода права собственности. По мнению экспертов, Верховный суд окончательно поставил точку в проблеме срока исковой давности при применении жилищного законодательства в спорах об аварийном жилье. Это решение Верховного суда - пример последовательного и принципиального правоприменения со стороны государства, когда такие ценности, как правовая определенность и доверие к власти, не подчиняются материальным вещам, например, бюджетной выгоде. Юристы подчеркивают, что это решение должно повлиять и на позицию местных властей, которые до сих пор пытаются нарушить права граждан на переселение из аварийного жилья.