Новая юридическая консультация для строительных компаний

Ассоциация юристов "Бизнес + право"

Кому будет полезна информация:

-компаниям, занимающимся строительством и реконструкцией зданий жилого и нежилого назначения

Проблема

Клиент – компания, занимающаяся строительством и реконструкцией зданий жилого и нежилого назначения (далее – строительная компания), - заключил договор с заказчиком на реконструкцию офисного здания (далее – договор), по которому заказчик выплатил строительной компании аванс в размере 50% от стоимости работ. По окончании выполнения работ заказчик отказался от приемки результата работ, подписания актов выполненных работ, оплаты полной стоимости работ и предъявил строительной компании досудебную претензию о нижеследующем:

часть работ строительной компанией не выполнена, часть работ выполнена ненадлежащим образом (результат работ не соответствует проектной документации и проектной конструктивной схеме здания, положение несущих конструкций не соответствует градостроительным нормативам), в связи с чем заказчиком было получено предписание Мосгосстройнадзора о приостановлении работ;

для устранения вышеуказанных недостатков работ заказчиком был заключен договор с другим подрядчиком;

в процессе выполнения работ строительной компанией была приведена в непригодное для использования часть строительных материалов. Стоимость испорченных строительных материалов заказчик оценил в 7 289 141 руб.;

выполнявшиеся строительной компанией реставрационные работы осуществлялись с целью последующей сдачи здания в аренду. По причине некачественного выполнения работ строительной компанией заказчик был вынужден поручить устранение недостатков другому подрядчику, в связи с чем срок окончания реставрации увеличился на 170 дней, упущенная выгода заказчика в виде неполученной за 170 дней арендной платы составила 12 587 641 руб., т. к. предварительный договор аренды был расторгнут потенциальным арендатором по причине незавершения реставрационных работ в установленный предварительным договором аренды срок;

на основании вышеизложенного заказчик требует у строительной компании возврата аванса в размере 50% от стоимости работ по договору, возмещения расходов на оплату работ по устранению недостатков другому подрядчику, возмещения стоимости испорченных строительных материалов в размере 7 289 141 руб., возмещения упущенной выгоды в виде неполученной за 170 дней арендной платы в размере 12 587 641 руб. В случае неудовлетворения претензии в досудебном порядке заказчик намерен обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об удовлетворении изложенных в претензии требований.

Риски

-убытки строительной компании в связи с неполучением оплаты выполненных работ

-убытки строительной компании, связанные с удовлетворением заявленных в претензии, иске требований заказчика;

-судебные расходы в случае невозможности разрешения спора в досудебном порядке.

Варианты решения

В досудебном порядке

Направить заказчику ответ на досудебную претензию, в котором следует:

запросить у заказчика копию предписания Мосгосстройнадзора о приостановлении работ. В предписании должно быть указано, что основанием приостановления работ стало именно ненадлежащее выполнение работ строительной компанией. Если предписание было вынесено по другим причинам, требования заказчика безосновательны.

запросить у заказчика копию договора на устранение недостатков с другим подрядчиком, акты выполненных работ к нему, подписанные заказчиком и другим подрядчиком, платежные поручения с отметкой банка, подтверждающие оплату заказчиком работ по устранению недостатков.

запросить у заказчика документы, подтверждающие порчу строительных материалов строительной компанией (заключение независимой оценочной организации о стоимости испорченных материалов, дефектовочные ведомости, акты о порче материалов, фотоподтверждения порчи материалов).

для оценки размера упущенной выгоды заказчика запросить у заказчика копию предварительного договора аренды здания, в котором должна содержаться информация о сроке заключения основного договора аренды и размере арендной платы по основному договору аренды, копию платежного поручения с отметкой банка, подтверждающего оплату потенциальным арендатором обеспечительного платежа по предварительному договору аренды. Также необходимо запросить у заказчика копию уведомления потенциального арендатора о расторжении предварительного договора аренды. В уведомлении должно быть прямо указано, что причиной расторжения предварительного договора является неготовность здания к передаче в аренду в срок, установленный предварительным договором в связи с продлением срока реставрационных работ.

На основании полученных документов принять решение о возможности удовлетворения/не удовлетворения/частичного удовлетворения требований заказчика в досудебном порядке или о разрешении спора в судебном порядке.

В судебном порядке

В случае обращения заказчика в арбитражный суд с иском об удовлетворении требований, изложенных в досудебной претензии, отзыв на исковое заявление рекомендуется обосновать следующим:

Заказчиком должны быть представлены доказательства того, что результат работ, выполненных строительной компанией, не соответствует проектной документации, конструктивной схеме здания, градостроительным нормативам. Рекомендуется ходатайствовать о проведении судебной экспертизы результата работ, выполненных строительной компанией. Перед экспертом следует поставить вопросы: соответствует ли результат работ, выполненных строительной компанией, проектной документации, конструктивной схеме здания, градостроительным нормативам?; в случае выявления несоответствий – что послужило причиной выявленных несоответствий результата работ проектной документации, конструктивной схеме здания, градостроительным нормативам?

Заказчиком должны быть представлены доказательства того, что основанием вынесения Мосгосстройнадзором предписания о приостановлении работ стало именно ненадлежащее выполнение работ строительной компанией.

Заказчиком должны быть представлены доказательства того, что a) заказчиком был действительно заключен договор с другим подрядчиком на устранение недостатков работ, выполненных строительной компанией; b) стоимость работ по устранению недостатков соответствует сумме, указанной в претензии и исковом заявлении; с) оплата работ по устранению недостатков была произведена заказчиком в полном объеме.

Заказчиком должны быть представлены достаточные и достоверные доказательства того, что порча части строительных материалов произошла по вине строительной компании, а не вследствие других обстоятельств (например, несоблюдения условий хранения, хищения или порчи третьими лицами в результате отсутствия охраны на строительном объекте и др.).

Заказчиком должны быть представлены достаточные и достоверные доказательства стоимости испорченных строительных материалов (заключение независимой оценочной организации о стоимости испорченных материалов).

Для взыскания упущенной выгоды в судебном порядке заказчик должен доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение прибыли, и доказать, что ненадлежащее выполнение работ строительной компанией явилось единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.05.2013 г. N 16674/12, определение Верховного суда РФ от 19.01.2016 г. N 18-КГ 15-237).

Заказчик должен представить суду копию предварительного договора аренды здания, в котором должна содержаться информация о сроке заключения основного договора аренды и размере арендной платы по основному договору аренды, копию платежного поручения с отметкой банка, подтверждающего оплату потенциальным арендатором обеспечительного платежа по предварительному договору аренды, копию уведомления потенциального арендатора о расторжении предварительного договора аренды (уведомлении должно быть прямо указано, что причиной расторжения предварительного договора является неготовность здания к передаче в аренду в срок, установленный предварительным договором в связи с продлением срока реставрационных работ).

Необходимо обратить внимание суда на то, что заключение предварительного договора аренды не является достаточным доказательством возможности получения заказчиком дохода в виде арендной платы, т.к. предварительный договор аренды не является гарантией заключения договора аренды, а лишь выражает намерение сторон заключить договор аренды, при этом любая из сторон вправе отказаться от намерения заключить договор аренды по любым основаниям в течение срока действия предварительного договора.

7. Для оценки размера упущенной выгоды необходимо ходатайствовать о предоставлении заказчиком заключения независимой оценочной организации о размере арендной платы, которую заказчик потенциально мог получить (заключение должно быть сделано на основании мониторинга рынка аренды аналогичных зданий в этом районе города в период времени, за который заказчик рассчитал размер упущенной выгоды).

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые лицо, не получившее доход, должно было понести для извлечения дохода. Соответственно, заказчик также должен предоставить расчет размера расходов, которые он должен будет понести при сдаче здания в аренду.

Бухгалтерские справки о плановой прибыли при рассмотрении споров о взыскании упущенной выгоды не считаются надлежащим доказательством размера упущенной выгоды, т. к. являются внутренним документом, составленным заинтересованным лицом.

https://businessandlaw.ucoz.net/index/dlja_stroitelnykh_kompanij/0-45