В покупаемой квартире не узаконена перепланировка. Будут ли проблемы с узакониванием? Вопрос — ответ

Какая перепланировка является незаконной? Какая ответственность следует за незаконную перепланировку? Необходимо ли согласовать перепланировку?

Перепланировка жилого помещения очень ответственное «мероприятие»; проведённая без согласования с уполномоченным органом перепланировка является серьезным нарушением требований жилищного законодательства РФ.

За перепланировку можно получить штраф, а можно и лишиться собственной квартиры.

В публикации разберёмся с вопросом, какая перепланировка является незаконной, какая ответственность следует за незаконную перепланировку, а также как правильно согласовать перепланировку?

Вопрос

"Рассматриваем вариант покупки квартиры. Но в квартире не узаконена перепланировка. Собственник меня пытается убедить, что проблем не возникнет.

Будут ли сложности с узаконением перепланировки на основе имеющихся у собственника документов? Можно ли согласовать перепланировку уже «перепланированной» квартиры?"

Ответ

Давая ответ на вопрос, нельзя не упомянуть о том, что общее правило в первую очередь предполагает получение разрешения на перепланировку, и только во вторую очередь - выполнение строительных работ, то есть на перепланировку должно быть дано согласие уполномоченного в силу закона органа.

Приобретение квартиры в собственность с самовольной (неузаконенной) перепланировкой чревато серьёзными последствиями для нового собственника, поскольку нельзя ответить однозначно, удастся ли новому собственнику узаконить несогласованную перепланировку жилого помещения.

При покупке квартиры с несогласованной (неузаконенной) перепланировкой полная ответственность переходит на покупателя жилого помещения.

Важно! Если перепланировка проведена без согласования с уполномоченным органом, сохранение квартиры в перепланированном виде возможно только лишь (и никак иначе) при наличии соответствующего решения суда.

И не факт, что такого сохранения новоиспечённому собственнику удастся добиться.

Разбираясь в теме, первоначально определимся с понятием перепланировки и разберёмся, какие имеются отличия перепланировки от переустройства жилого помещения.

Отличие перепланировки от переустройства квартиры

В соответствии с требованием ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка квартиры представляет собой изменение границ и (или) площади квартиры, и (или) образование новых помещений (в частности, в случае объединения смежных квартир или раздела квартиры), и (или) изменение внутренней планировки квартиры (в том числе без изменения границ и (или) площади квартиры). В результате перепланировки также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.

В силу требования п. ст. 5 ст. 141.4 ГК РФ при перепланировке помещений могут быть образованы иные помещения путем объединения смежных помещений или раздела помещений. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

Таким образом, подытоживая предъявляемые вышеуказанные требования к перепланировке, можно обозначить главное: перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации жилого помещения, требующее отражения в плане БТИ.

Если с изменением площади жилого помещения всё понятно, то само по себе понятие изменения конфигурации нормативно не определено, в этой связи и возникают трения между уполномоченным органом и собственником жилого помещения в МКД при согласовании перепланировки.

Так, к перепланировке, в частности, можно отнести перенос и разборку перегородок, смещение межкомнатных дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров, увеличение жилой территории за счет нежилой, объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.

Важно! Перепланировка квартиры влечет за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них.

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).То есть под переустройством квартиры в силу закона понимаются работы, которые не предполагают изменения площади и конфигурации квартиры.

К переустройству можно отнести, к примеру, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др..

Необходимость согласования перепланировки и (или) переустройства квартиры с органом местного самоуправления

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Какая перепланировка и (или переустройство) считаются незаконными

Самовольными (незаконными) являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные без согласования с уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ)

Последствия незаконного перепланирования ( переустройства) жилого помещения в МКД

ВНИМАНИЕ! Собственника жилого помещения подвергнут штрафу, который составляет 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Кроме наложения штрафных санкций, собственника жилого помещения в МКД, самовольно переустроившего и (или) перепланировавшего такое помещение, обяжут привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Если собственник ослушается и не приведёт жилое помещение в прежнее состояние, и при этом квартира не будет решением суда сохранена в перепланированном состоянии, судом по иску уполномоченного органа в отношении собственника будет принято решение:

о продаже с публичных торгов такого помещения в МКД с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, установят новый срок для приведения помещения в прежнее состояние.

Если же и после этого жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, такое помещение подлежит продаже с публичных торгов в вышеуказанном порядке (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, всяк решившему приобрести жилое помещение в перепланированном виде не стоит задаваться вопросом, как узаконить перепланировку, а стоит отказаться от соблазна приобрести в собственность самовольно перепланированное жилое помещение, или, как вариант (если нельзя отказаться от соблазна покупки), поставить в качестве условия покупки приведение жилого помещения в первоначальное состояние (до перепланировки/переустройства) или же сохранение жилого помещения продающим собственником в перепланированном виде в судебном порядке.

Источник фото unsplash.com

Подробнее ➤