Проблемы с наследством - как защитить свои права и квартиру в случае ухода матери

Я опекун мамы уже 15 лет. Она инвалид 1-ой группы, у неё слабоумие и трофические язвы. Моя сестра отказалась в 2001 г. ухаживать за мамой: Ты старшая, тебе и карты в руки. В 2011 году я через Путина (есть его личное поздравление) добилась получения однокомнатной квартиры маме, как вдове участника ВОВ. Мы с мамой приватизировали эту квартиру с мамой на двоих пополам. Приватизация есть, а в регистрационной палате я её после приватизации не оформляла и кадастровых документов не делала. С сестрой, несмотря на то, что я подарила ей свою 2-х комнатную квартиру в 2000 году, перевезла её в Россию, устроила на работу и т.д, отношения разладились из-за маминой квартиры. Сейчас она согласна отдать мне, заверив у нотариуса, её долю в наследстве. Но у меня ещё не готовы документы. Маме 91 год. Если она УЙДЁТ мне снова делать документы. А мне 66 лет, пенсия небольшая. Как поступить? Ведь натроение сестры может измениться в любую минуту. А мне тогда нужно будет через суд доказывать, что она недобросовестный наследник. Можно ли договор составить без регистрации и кадастровых документов. И надо ли вообще затевать эту возню с договором дарения? Я читала, что даритель может в момент наследования отменить свой договор. Честно говоря, я не верю сестре. Когда я перевезла маму и папу из Казахстана к себе в Шарыпово, она сказала им: Это ваша квартира, гоните её отсюда, а в этой квартире есть и моя доля наследства. Тогда брат мне давал деньги, чтобы я купила квартиру. Мы все были вынужденными переселенцами. И я уехала в Красноярск. И начала жить на квартире съёмной. Подскажите мне, как быть! С уважением, Доброродная любовь.