В 2007 году я заключила с крупной строительной компанией (назовем ее Компания) предварительный договор по покупке квартиры. На своих рекламных проспектах, на своем сайте Компания указывала предполагаемое окончание строительства дома (срок сдачи госкомиссии) 4 квартал 2009 г. Но по настоящее время на месте предполагаемого строительства не начато никаких работ, даже место строительства не обнесли забором.
Я написала письмо в Компанию с просьбой заключить со мной новый договор в соответствии с ФЗ №214 9 о долевом строительстве) с указанием четкого срока окончания строительства, т.к. в предварительном договоре срок заключения Основного договора установлен как: " не позднее 40 рабочих дней после даты государственной регистрации строительной компанией своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости". Т.е. срок четко не установлен, Компания может растянуть строительство на года, а наступление события (госприемка) стоит под большим вопросом, т.к. может и не быть в силу различных обстоятельств.
В ответе, который был мною получен говорилось, что Компания не может заключить со мной договор в соответствии с ФЗ № 214, т.к. Компания не является "застройщиком", строит по подряду заказчика-"застройщика" и является лишь "инвестором" и заключит Основной договор точно в срок, как установлено в предварительном договоре, что ссылка на государственную регистрацию они понимают как наступление определенного события и что данная форма не противоречит ГК.
У меня два вопроса:
1. Могу ли я расторгнуть данный договор и вернуть ВСЮ сумму вложенных мною средств через суд, если условия расторжения установлены так: "Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон посредством подписания двухстороннего соглашения о расторжении. При этом, в случае если расторжение инициируется Покупателем (мною), Продавец (Компания) вправе взыскать штраф в размере 10 % от суммы денежных средств..{внесенных в оплату квартиры}.
2. Может ли Компания отказать в расторжении договора, если в условиях сказано, что расторжение возможно "по соглашению сторон", а Компания будет не согласна?
Здравствуйте.
Думаю, что Вы можете взыскивать с Компании свои деньги с процентами и в расторжении предварительного договора уже нет необходимости. Дело в том, что срок заключения основного договора в предварительном договоре определить более или менее четко невозможно. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, обязательства по Вашему предварительному договору уже прекратились по истечении года с момента его заключения.
Примеры подобных споров есть в практике арбитражных судов. Так, по одному делу Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал: "Как видно из документов и установлено судом, 02.07.2001 Товарищество (продавец) и Сидоров Е.В. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность здание, находящееся по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Труда, дом 22, после государственной регистрации перехода права собственности на данный объект на основании договора купли-продажи от 28.07.1994 N 21 (пункт 1.1 сделки). В пункте 1.2 договора указано, что стороны обязуются в течение пяти дней с даты возникновения у продавца права собственности на объект заключить основной договор купли-продажи.
Сидоров Е.В. внес плату за спорный объект в сумме 300000 рублей по квитанции от 02.07.2001 N 1. Товарищество зарегистрировало право собственности на спорный объект 22.05.2005. От заключения основного договора Товарищество отказалось.
Посчитав, что ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, Сидоров Е.В. 08.06.2005 обратился к ПТ "ВалГер" с настоящим иском. В пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Правила определения сроков указаны в статье 190 Кодекса, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности Товарищества на спорное нежилое помещение не являлась таким событием, окружной суд счел правильным вывод суда о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и он равен одному году.
В указанный годичный срок основной договор купли-продажи не был заключен, поэтому с 02.07.2002 в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились обязательства сторон, указанные в предварительном договоре от 02.07.2001. В связи с изложенным в удовлетворении требования о понуждении к заключению основного договора отказано обоснованно.".
Для более точного ответа необходимо изучить все обстоятельства Вашего дела. Рекомендую встретиться на очной консультации.
С уважением,
адвокат С.И. Маковеев
Спросить
