В 2007 году я заключила с крупной строительной компанией (назовем ее Компания) предварительный договор по покупке квартиры.
В 2007 году я заключила с крупной строительной компанией (назовем ее Компания) предварительный договор по покупке квартиры. На своих рекламных проспектах, на своем сайте Компания указывала предполагаемое окончание строительства дома (срок сдачи госкомиссии) 4 квартал 2009 г. Но по настоящее время на месте предполагаемого строительства не начато никаких работ, даже место строительства не обнесли забором.
Я написала письмо в Компанию с просьбой заключить со мной новый договор в соответствии с ФЗ №214 9 о долевом строительстве) с указанием четкого срока окончания строительства, т.к. в предварительном договоре срок заключения Основного договора установлен как: " не позднее 40 рабочих дней после даты государственной регистрации строительной компанией своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости". Т.е. срок четко не установлен, Компания может растянуть строительство на года, а наступление события (госприемка) стоит под большим вопросом, т.к. может и не быть в силу различных обстоятельств.
В ответе, который был мною получен говорилось, что Компания не может заключить со мной договор в соответствии с ФЗ № 214, т.к. Компания не является "застройщиком", строит по подряду заказчика-"застройщика" и является лишь "инвестором" и заключит Основной договор точно в срок, как установлено в предварительном договоре, что ссылка на государственную регистрацию они понимают как наступление определенного события и что данная форма не противоречит ГК.
У меня два вопроса:
1. Могу ли я расторгнуть данный договор и вернуть ВСЮ сумму вложенных мною средств через суд, если условия расторжения установлены так: "Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон посредством подписания двухстороннего соглашения о расторжении. При этом, в случае если расторжение инициируется Покупателем (мною), Продавец (Компания) вправе взыскать штраф в размере 10 % от суммы денежных средств..{внесенных в оплату квартиры}.
2. Может ли Компания отказать в расторжении договора, если в условиях сказано, что расторжение возможно "по соглашению сторон", а Компания будет не согласна?
Здравствуйте.
Думаю, что Вы можете взыскивать с Компании свои деньги с процентами и в расторжении предварительного договора уже нет необходимости. Дело в том, что срок заключения основного договора в предварительном договоре определить более или менее четко невозможно. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, обязательства по Вашему предварительному договору уже прекратились по истечении года с момента его заключения.
Примеры подобных споров есть в практике арбитражных судов. Так, по одному делу Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал: "Как видно из документов и установлено судом, 02.07.2001 Товарищество (продавец) и Сидоров Е.В. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность здание, находящееся по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Труда, дом 22, после государственной регистрации перехода права собственности на данный объект на основании договора купли-продажи от 28.07.1994 N 21 (пункт 1.1 сделки). В пункте 1.2 договора указано, что стороны обязуются в течение пяти дней с даты возникновения у продавца права собственности на объект заключить основной договор купли-продажи.
Сидоров Е.В. внес плату за спорный объект в сумме 300000 рублей по квитанции от 02.07.2001 N 1. Товарищество зарегистрировало право собственности на спорный объект 22.05.2005. От заключения основного договора Товарищество отказалось.
Посчитав, что ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, Сидоров Е.В. 08.06.2005 обратился к ПТ "ВалГер" с настоящим иском. В пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Правила определения сроков указаны в статье 190 Кодекса, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности Товарищества на спорное нежилое помещение не являлась таким событием, окружной суд счел правильным вывод суда о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и он равен одному году.
В указанный годичный срок основной договор купли-продажи не был заключен, поэтому с 02.07.2002 в соответствии с требованиями пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились обязательства сторон, указанные в предварительном договоре от 02.07.2001. В связи с изложенным в удовлетворении требования о понуждении к заключению основного договора отказано обоснованно.".
Для более точного ответа необходимо изучить все обстоятельства Вашего дела. Рекомендую встретиться на очной консультации.
С уважением,
адвокат С.И. Маковеев
Спросить
В 2006 году заключил договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома со сроком сдачи дома в 1-ом квартале 2008 года. Разрешение на строительство было выдано 28 Январе 2004 года, постановлением правительства Петербурга N 131. Срок строительства оговоренный постановлением - 1-ый квартал 2007 года. Постановлением правительства Петербурга от 22 декабря 2008 года N 1641 были внесены изменения в указанное выше постановление, в частности в сроки строительства. Еще одни изменения были внесены постановлением N 1070 от 22 сентября 2009 года. Новые сроки окончания строительства - июнь 2010.
1) Попадает ли мой договор под действие ФЗ 214? Разрешение на строительство выдано до 1 апреля 2005 года, но было изменено в 2008 и 2009 годах.
2) Строительство дома не ведется, сроки указанные в моем договоре не соблюдаются. Какими законами регулируется расторжение договора мной и требование возврата средств? ФЗ 214, закон о защите прав потребителей? В какой редакции - действующей на момент заключения договора или другой?
Спасибо.
Иван.
Заключил договор долевого участия в строительстве в 2004 году со Строительной организацией, у которой договор о совместном строительстве с Застройщиком. Разрешение на строительство получено 1 августа 2005 года и оформлено на Застройщика. Ответьте, пожалуйста,1)действителен ли договор и обязательно ли переоформлять в соответствии с новым законом о долевом строительстве,2)мне предлагают заключить новый договор с Застройщиком - по новому закону. Имею ли я право требовать, чтобы все условия старого договора были сохранены: стоимость доли (выплачена мной полностью), срок сдачи и другие.3) что делать, если Застройщик хочет изменить условия договора, в частности, ввести пункт о возможном изменении стоимости в связи с удорожанием строительства (в старом договоре не было). Спасибо.
Мной заключен предварительный договор на покупку квартиры со строительной компанией в равных долях с двумя несовершеннолетними детьми, один из которых уже стал совершеннолетний за период строительства дома. В предварительном договоре, на основании которого получено заключение на покупку квартиры от застройщика от органов опеки несовершеннолетних, окончание строительства 4 квартал 2009 года. По предварительным данным перенос на май-июль 2011 года.
4.082007 г. мною был заключен Предварительный договор о заключении договора долевого инвестирования строительства квартиры. 70% стоимости квартиры я внес своих средств, 30% - оплачено через банк (кредит).
Условияпредворительного договара:
- при 100% оплате сумма Основного договора изменению не подлежит;
- основной договор должен быть заключен не позднее 60 рабочих дней после получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования и гос. регистрации договора аренды земельного участка;
- срок заключения Основного договора 1 квартал 2008 г. но непозднее 31.03.2008 г.;-срок завершения строительства 4 квартал 2008 г.;
- застройщик обязан письменно сообщить о получении разрешения на строительство, опубликовании и гос. регистрации договора аренды зем. участка, в соответствии с 214-ФЗ.
Ни какого сообщения я о заключения основного договора я не получал, прияхав на фирму в декабре 2008 г. мне дают проект договора долевого участия в строительстве, где указано что договор аренды зем. участка от 07.05.2008 г., застройщик имеет право в односторонным порядке увеличить цену договора, срок оканчания строительства 30.11.2009 г.
С банком заключен трех сторонний договор залога квартиры.
Вопросы:
1. Могу ли я через суд обязать ответчика заключить договар на условиях предварительного договора с сроком окончания строительства 30.11.2009 г.
2. Могу ли я потребовать возврата уплаты денежных средств в соответствии с законом № 214-ФЗ и закона о защите прав потребителей и возмещения убытков (проценты уплаченные банку)?
Приобрела квартиру в долевом строительстве по предварительному договору у застройщика. В этом предварительном договоре указан срок окончания строительства 4 квартал 2015 года. Сейчас застройщик перенес дату окончания строительства на 4 квартал 2016 года. Договор долевого участия я еще не получила. Могу ли я требовать с застройщика какую-то неустойку за перенос сроков сдачи только имея предварительный договор?
Мы с застройщиком заключили договор долевого участия по закону 214. В договоре указано, что срок сдачи дома 2 квартал 2009 года, т.е. сдача должна быть до 30 июня 2009 года. Сейчас уже идет июль месяц.
Вот что прописано в нашем договоре:
«2.2. Ориентировочный срок сдачи Многоквартирного дома в эксплуатацию II квартал 2009 года. Застройщик имеет право передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства досрочно.
4.2.3. В случае если строительство Многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего Договора.»
Никакого информационного письма о задержке сдачи нам предоставлено не было.
Также согласно федеральному закону:
"Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
"Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.»
Можем ли мы получить пени по данному договору?
У меня сложилась ситуация следующего характера, 14 марта 2006 г. мною был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2006 г., срок передачи квартиры дольщику - не позднее 4 квартала 2006 г. В срок, указанный в договоре, дом сдан не был. И 19 января 2007 г. мною было подписано дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства на 2 квартал 2007 г., срок передачи квартиры дольщику перенесен на 3 квартал 2007 г. Но и в эти сроки дом сдан не был. Больше никаких дополнительных соглашений не подписывалось. В итоге, разрешение на ввод вдома в эксплуатацию было получено 31 декабря 2008 г. Выплата неустойки в договоре предусмотрена.
Вопрос: могу ли я подавать исковое заявление на взыскание неустойки после подписания акта приема-передачи или получения права собственности на квартиру? Насколько вероятно разрешение спора в мою пользу при данных обстоятельствах?
В июле 2004 года мной с одним из инвесторов строительства был подписан договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в подмосковье (строительство однокомнатной квартиры), срок окончания строительство 4 кв. 2005 года. Инвестор, с которым подписан договор разорвал отношения с застройщиком, и мне было предложено подписать новый договор долевого участия в марте 2005 года с инвестором, который взял на себя обязательства инвестора разорвавшего отношения с застройщиком. Срок окончания строительства второго договора оговорен как "В соответствии с инвест. Контрактом" . На момент подписания обоих моих договоров застройщик не имел постоянного разрешения на строительство (он и сейчас его не имеет) . Посоветуйте, необходимо ли мне подать в суд исковое заявление для подтверждения возникновения прав собственности на строящейся объект (квартиру). Подписав второй договор вступила ли я в противоречие с 214 ФЗ, или до 1 апреля 2005 года подписание договоров долевого участия без постаянног разрешения на строительство правомерно? С уважением.
Как быть в данной ситуации:
физическое лицо заключило в апреле 2007 года договор долевого участия в строительстве нежилого помещения, согласно договору - срок передачи Застройщиком объекта – 2 квартал 2008 года, причем в том же договоре указано, что в случае если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, направляет Дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора (оформляется доп. соглашением). В конце августа физ. лицо решило переуступить свое право по долевке другому физ. лицу и обратилось в агентство недвижимости с просьбой подготовить договор. Агентство договор уступки подготовило, с указанием другого срока сдачи объекта – а именно в 4 квартале 2008 г. Понятно, что такое соглашение мы подписывать не хотим. Оплата строительства уже произведена в полном объеме.
Как быть в данной ситуации? Как защитить свои права? Какие действия предпринять?
