Основные условия договора и возникновение обязанности по уплате дополнительной суммы

Приобрела квартиру в ипотеку по дду. Дом введен в эксплуатацию. Оплату за квартиру с эскроу-счета списали. Сейчас застройщик обзванивает будущих жителей и приглашает на подписание акта приема-передачи. По обмерам БТИ площадь квартиры увеличилась на 0,2 м 2. Теперь они требуют доплатить до приема квартиры эту площадь, в противном случае грозят тем, что не отдадут ключи.

В пункте 5 Цена договора. Порядок расчетов. Прописано:

5.1 Цена Договора составляет ( (____) рублей РФ

Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит при условии уплаты цены договора Участником долевого строительства в сроки, определенные в настоящем договоре. Цена договора может быть изменена после его заключения по дополнительному соглашению сторон в случаях:

- если фактическая общая площадь Квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора на 1 (один) кв.м. и более, как в большую, так и в меньшую сторону. При этом перерасчет цены договора производится по цене одного квадратного метра, рассчитанной путем деления цены договора, указанной в пункте 5.1 настоящего договора на общую проектную площадь квартиры, указанную в п. 3.2 настоящего договора.

- cтороны могут по обоюдному согласию (заключив дополнительное соглашение) изменить цену договора, пока объект долевого строительства еще не оплачен Участником долевого строительства.

Застройщик требуя денег ссылается на пункт 6.3 договора, который гласит:

6.3 По окончании строительства Застройщиком обеспечивается первичная техническая инвентаризация ОБЪЕКТА.

По результатам первичной технической инвентаризации определяется окончательная площадь ОБЪЕКТА.

При изменении площади ОБЪЕКТА, как в большую, так и меньшую сторону, стороны договорились произвести перерасчет цены ДОГОВОРА исходя из цены 1 квадратного метра по ДОГОВОРУ, в следующем порядке:

В случае увеличения площади ОБЪЕКТА по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику дополнительные денежные средства в размере разницы площадей умноженной на цену 1 квадратного метра по ДОГОВ ОРУ в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента уведомления Участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.

В случае уменьшения площади ОБЪЕКТА по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется возвратить Участнику долевого строительства денежные средства в размере разницы площадей умноженной на цену 1 квадратного метра по ДОГОВОРУ в срок не позднее

30 (Тридцати) календарных дней с момента уведомления Участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.

Вопрос: должна ли я доплачивать и имеют ли они право не отдавать ключи?

Долевое строительство, доплата при измен. Площади квартирыю.

По договору цессии на участие в долевом строительстве при передаче квартиры по акту приема застройщик требует доплату по рыночной на сегодняшний день стоимости за увеличение (погрешность) общей площади. По условиям предварительного договора предусмотрено "Площадь доли ориентировочная, и по окончанию строительства, может иметь погрешность по площади до 5%. Взаиморасчеты по выявленной погрешности проводятся после окончания строительства." Вопросы:

1. В общую площадь квартиры включается ли площадь балкона

2. Если не оговорена стоимость 1 кв. м в договорах, какая должна быть доплата за лишние кв.м: по рыночной на день подписания акта или исходя из стоимости первоначального инвестирования.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА

4.1. Цена договора составляет рублей 00 копеек, включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг Застройщика.

Размер вознаграждения Застройщика определяется по окончанию строительства в момент оказания услуги и определяется как разница между полученными от Дольщика денежными средствами и расходами по созданию объекта долевого строительства. Моментом оказания услуги является передача готового объекта, которая оформляется актом приема-передачи.

Уплачиваемые Дольщиком по настоящему Договору денежные средства целевого финансирования, подлежат использованию Застройщиком в соответствии с п. 1 ст. 5 и п.п. 1,2 ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.

4.2. Цена Договора может быть изменена в следующих случаях:

4.2.1. Если по данным обмеров ПИБ отклонение фактической общей площади Квартиры, от проектной, указанной в п.2.2. настоящего Договора, превысит 0,5 (ноль целых пять десятых) кв.м. При этом стороны осуществляют полный перерасчет Цены Договора, производят возврат либо доплату за всю разницу между фактической и проектной площадью Квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Квартиры, определяемую путем деления Цены Договора на общую площадь Квартиры, указанную в п.2.2. Договора;

4.2.2. По соглашению сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения к настоящему Договору.

Согласно договору участия в долевом строительстве,

«В случае осуществления Застройщиком после окончания строительства Объекта первичного государственного учета Объекта и расположенных в нем помещений по результатам первичной технической инвентаризации (обмер органами БТИ), Стороны обязаны подписать дополнительное соглашение к Договору об изменении адреса Объекта, номера и площади всех частей Объекта долевого строительства (Квартиры)»

Застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение и подписать акт приема-передачи без обмеров БТИ (то есть, в акте прописывается проектная площадь квартиры). Правомерны ли действия застройщика или мы вправе требовать предоставления результатов обмера БТИ? На какие законодательные нормы в таком случае можно сослаться?

Спасибо.

Прошу ваших консультаций по вопросу доплаты за увеличение площади Квартиры.

Получил письмо от застройщика в котором он предлагает (оборот используемый застройщиком) мне доплатить разницу в Цене за 3,03 (что составляет 8,5% от первоначальной площади) . в связи с результатами обмера. В письме не указано чем обусловлено данное увеличение, отсутствуют документы подтверждающие факт увеличения, только приведена таблица вида Проектные данные-Фактические данные.

ДДУ содержит следующие пункты:

4.1. По взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику составляет СУММА (далее - Цена долевого строительства).

Цена долевого строительства включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг Застройщика.

Цена долевого строительства может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 4.3. настоящего договора. Стороны обязуются произвести все расчеты по договору до наступления срока подписания акта приема-передачи Квартиры.

4.3. Если по результатам обмеров, проведенных уполномоченным органом технического учета и инвентаризации, общая приведенная площадь Квартиры изменится на 2% и более по отношению к обшей приведенной площади Квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, то Цена долевого строительства соразмерно изменяется: в случае увеличения площади Цена долевого строительства увеличивается, в случае уменьшения-уменьшается на сумму, определяемую по формуле: (А-В)хС, где

«А» - общая площадь Квартиры с учетом площади балкона/лоджии (с применением понижающего коэффициента) по результатам обмеров, указанная в документах органа технического учета и инвентаризации;

«В» - общая приведенная площадь Квартиры, указанная в п. 1.2. Договора;

«С» - цена за один квадратный метр площади Квартиры, применяемая для проведения дополнительных расчетов и равная 77 845 (Семьдесят семь тысяч восемьсот сорок пять) рублей 81 копейка.

Расчеты в связи с изменением Цены долевого строительства стороны обязуются произвести до наступления срока подписания акта приема-передачи Квартиры.

В случае, если отклонение фактической общей приведенной площади квартиры от проектной составит менее 2%, то изменение Цены долевого строительства не производится.

7.4 Существенным изменением размера передаваемой Участнику долевого строительства Квартиры стороны считают изменение общей площади (без учета площади балкона/лоджии) Квартиры более, чем на 10 (десять)% от проектной общей площади (без учета площади балкона/лоджии) Квартиры. Отклонение фактической площади Квартиры от проектной менее, чем на 10% не является нарушением условий настоящего договора.

Изучив материалы дел http://kad.arbitr.ru/Card/81841d37-bf67-4aae-858d-b1f0836dbf44 направил письмо застройщику

Ваша Организация, как Застройщик, осуществляющий строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта.

Я же в свою очередь, как дольщик, никаким образом не мог повлиять на качество строительства, а только, в соответствии с условиями Договора, оплатил установленную в Договоре цену.

При заключении договора, я ориентировался на определенную стоимость квартиры, а изменение площади квартиры в сторону, увеличения на 3 кв.м привело к существенному увеличению стоимости квартиры, и в силу различных объективных обстоятельств (в том числе изменение курса российского рубля) делает невозможным оплату мною дополнительного метража, особенно по предлагаемой Вами стоимости за квадратный метр.

Таким образом, вышеуказанные пункты Договора нарушают мои права потребителя, поскольку не позволяют мне, как дольщику, участвовать в согласовании окончательной цены договора.

Изложенная позиция соответствует сложившейся исполнительной и судебной практике.

На основании выше сказанного прошу считать мои обязательства по договору выполненными в полном объеме, в связи с чем начать процедуру заселения и сообщить мне, в том числе на электронный адрес, возможную дату подписания акта приема-передачи.

В случае отрицательного решения оставляю за собой право обращение в Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Санкт-Петербургу и в территориальное подразделение Прокуратуры РФ. получил следующий ответ

Пунктом 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ прямо предусмотрена возможность изменения Цены долевого строительства после его заключения в случае наличия в Договоре участия в долевом строительстве пункта, содержащего условия изменения Цены долевого строительства.

Пунктами 4.1, 4.3. Договора участия в долевом строительстве, заключенного между Вами и ООО «Отделстрой», предусмотрена возможность изменения Цены долевого строительства при увеличении или уменьшении общей приведенной площади Квартиры по результатам обмеров, проведенных органом технического учета и инвентаризации, более чем на 2% от общей приведенной площади Квартиры, указанной в п. 1.2. Договора.

Пунктом 7.4. Договора установлены условия допустимого и существенного изменения площади. Изменение площади объекта строительства в пределах допустимого не может быть квалифицировано как отклонение от проектной документации и существенное изменение качественной характеристики объекта,

Как указал Конституционный суд РФ в Определении от 20.03.2014 N 611-0, часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, с учетом особенностей регулируемых отношений направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве, что и обеспечивает содержащееся в пункте 4.3. Договора условие об уменьшении' либо увеличении Цены долевого строительства. Такой же позиции придерживается Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, при рассмотрении дел № А 56-54786/2014 А 56-67672/2014 и т.д.

Дополнительно сообщаем Вам, что Договоры участия в долевом строительстве, заключаемые ООО «Отделстрой», были исследованы Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Санкт-Петербургу в ходе проведения плановой проверки на предмет соответствия Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 О защите прав потребителей. Управление не усмотрело в пунктах Договора, касающихся порядка изменения Цены долевого строительства, условий, ущемляющих права потребителя.

Таким образом, Договор соответствует положениям Закона N 214-ФЗ, регулирующим условия определения и изменения цены договора, согласован сторонам и не нарушает права потребителя.

В статье 5 подпункте 2 214 ФЗ указано, что По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения в данной ситуация я не согласен.

По своей сути пункты 4.1., 4.3. и 7.4, легализуют обирательство застройщиком дольщиков т.к. исключительно застройщик может контролировать соблюдение проекта, а так же по умыслу увеличить размер в допустимых пределах и тем самым малыми затратами получить дополнительный доход.

Порекомендуйте, пожалуйста, есть ли пути отказа от дополнительных метров в моем случае.

В договоре ДДУ есть пункт.

Инвестируемая площадь сумма общей инвестируемой площади объекта долевого строительства (с учетом площади помещений вспомогательного использования – лоджий, балконов, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов), которая определяется в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора.

Фактическая площадь – сумма общей площади Объекта долевого строительства и площади помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов), которая определяется по окончании строительства на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации и составления экспликации и поэтажного плана.

Фактическая площадь.

В случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит инвестируемую площадь, указанную в подп. 3.3 настоящего Договора, цена Договора указанная в подп. 3.4 настоящего договора подлежит увеличению, о чем Стороны подписывают соответствующее Дополнительное соглашение к настоящему Договору. При этом цена Договора увеличивается на сумму, рассчитываемую исходя из цены 1 кв. м. площади Объекта долевого строительства, установленной в подп. 3.2 настоящего договора и размера площади, превысившей инвестируемую площадь, закрепленную в подп 3.3. настоящего договора с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов.

Что делать если по окончании строительства насчитали лишние метры. Есть ли шанс не платить?

Застройщик прислал на подпись дополнительное соглашение. Вот такого содержания 3.1. Цена Договора – сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства, которая формируется из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика.

Сумма в размере 85% от Цены договора направляется на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, которая подлежит использованию Застройщиком только в целях, определённых Федеральным законом;

Сумма в размере 15% от Цены договора является оплатой услуг Застройщика, которая расходуется Застройщиком по своему усмотрению;

Разница, образовавшаяся после окончания строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, между суммой денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и фактическими затратами по строительству Объекта, остается в распоряжении Застройщика в качестве оплаты его услуг и является его доходом.» Чем черевато для меня подписание такого соглашения?

Я хочу заключить договор участия в долевом строительстве жилья. Застройщик предоставил проект типового договора. В договоре предусмотрено следующее:

Стороны договорились под существенным изменением Объекта долевого строительства считать отклонение площади Объекта долевого строительства по итогам технической инвентаризации объекта недвижимости более чем на 20 % от проектной площади, указанной в договоре.

Что означает эта фраза? Смогу ли я требовать соразмерного уменьшения цены договора, если площадь квартиры будет меньше на 10%?

Объясните, пожалуйста?

Когда я должна платить за доп метры в новострое?

Выдержка из договора.

3.5. Цена Объекта долевого строительства определяется, исходя из проектной площади Объекта долевого строительства. После проведения кадастрового учета Стороны производят дополнительный расчет в следующем порядке:

1) если фактическая площадь Объекта долевого строительства больше проектной, то Участник долевого строительства обязан дополнительно оплатить Застройщику в течение 10 (десять) дней с даты составления акта приема-передачи Объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в пункте 3.2 Договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены 193000,00 (сто девяносто три тысячи) рублей 00 копеек за один квадратный метр;

2) если фактическая площадь Объекта долевого строительства меньше проектной, то Застройщик обязан осуществить возврат Участнику долевого строительства в течение 10 (десять) дней с даты составления акта приема-передачи Объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в пункте 3.2 Договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из 193000,00 (сто девяносто три тысячи) рублей 00 копеек за один квадратный метр.

Платить после постановки на кадастровый или после подписания акта приёма-передачи?

Господа юристы. Помогите разобраться в ситуации, которую попытаюсь подробно описать.

По договору участия в долевом строительстве (январь 2007) застройщик обязуется осуществлять строительство жилого дома, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение Участником долевого строительства в собственность Объекта долевого строительства (2-комнатная квартира), отвечающего следующим характеристикам: общая площадь по проекту - 68,0 кв.м, жилая площадь - 36,8 кв.м, общая площадь с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 69,65 кв.м.

Деньги по договору выплачены полностью. Застройщик передал, а Участник принял квартиру, находящемуся в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме, и подписал акт приема-передачи квартиры со следующими характеристиками по замерам БТИ: общая площадь квартиры - 68,5 кв.м, площадь квартиры (с 01.03.2005 общая площадь) - 66,8 кв.м, жилая площадь - 36,2 кв.м, площадь лоджии с К=0,5 - 1,7 кв.м.

Налицо площадь квартиры меньше той, которая определена в договоре: общей площади квартиры - на 1,15 кв.м, площади квартиры (с 01.03.2005 общая площадь) - на 1,2 кв.м, жилой площади - на 0,6 кв.м.

На требование Участника о выплате стоимости недостающего жилья Застройщик отказал, ссылаясь на то, что в договоре указано, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания Объекта долевого строительства, является фиксированным и изменению не подлежит. Кроме того в акте приема-передачи говорится, что по исполнению взаимных обязательств, предусмотренных договором, Стороны финансовых, имущественных и иных претензий не имеют.

Заранее спасибо.