Является ли замена стеклопакетов (цвет меняется со светло-коричневого на серо-голубой) нарушением архитектуры фасада всего дома?

Балкон общее имущество, его остекление требует согласия собственников дома.

.

ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

(ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2015 ГОДА) Балконы и лоджии не входят в состав квартиры, объектом индивидуального права владельца квартиры не являются, представляют собой конструктивное сочетание балконных плит и фасадных ограждающих конструкций, относятся к общему имуществом многоквартирного дома.

Р. обратилась с иском к В. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом дома, понуждении привести его в прежнее техническое состояние, указав, что является собственником жилого помещения. Собственником соседней квартиры в указанном доме является ответчик В., которая самовольно без согласия других собственников помещении в многоквартирном доме произвела перепланировку мест общего пользования – балкона, застеклив его. В результате остекления балкона у истца Р. отсутствует достаточный приток свежего воздуха через окно её квартиры, которое выходит на указанный балкон.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что спорная лоджия конструктивно относится именно к квартире ответчика, не является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, собственником которого является В. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом не согласился.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят только такие помещения дома, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения дома, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, конкретизируют перечень общего имущества. Согласно подпункту «в» пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Следовательно, балконы и лоджии не входят в состав квартиры, объектом индивидуального права владельца квартиры не являются, представляя собой конструктивное сочетание балконных плит и фасадных ограждающих конструкций, относятся к общему имуществом многоквартирного дома.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая то обстоятельство, что монтаж ответчиком остекления лоджии затрагивает общее имущество собственников помещений данного многоквартирного дома, для проведения данных работ требуется получение предварительного согласия всех собственников помещений в указанном доме, вне зависимости от того, какой вид изменений будет произведен – реконструкция, переустройство и (или) перепланировка.

Между тем ответчиком не представлено доказательств того, что остекление лоджии выполнено с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Судебная коллегия не согласилась и с выводом суда о применении к данному спору срока исковой давности, поскольку истцом заявлено требование об устранении препятствий к пользованию имуществом и в силу статьи 208 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности на него не распространяется.

Апелляционное определение

судебной коллегии по гражданским делам

от 26.03.2015 по делу № 33-1378/2015

После введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (с 01.03.2005 г.) ПЛОЩАДИ БАЛКОНОВ, ЛОДЖИЙ, ВЕРАНД И ТЕРРАС НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ В ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР. Замена стеклопакетов (цвет меняется со светло-коричневого на серо-голубой) является нарушением архитектуры фасада всего дома.