Во-первых, вы - как собственник земельного участка, в соответствие с п. 5 ст. 279 ГК РФ должны быть извещены о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: сам земельный участок; объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке; цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Также положения об изъятии содержаться в земельном кодексе РФ, а именно в статье 56.3. В ней прописано, что для «изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования; 2) утвержденными проектами планировки территории». То есть вам необходимо удостовериться в наличии вышеуказанных документов. Основание для изъятия вашего участка есть – строительство дороги.

Во-вторых, раз ваш земельный участок изымают для государственных и муниципальных нужд, то за изъятие обязаны заплатить определенный размер возмещения. Данный аспект регулируется статьёй 56.8 Земельного кодекса РФ, в которой прописаны особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Как раз в части 2 указано, что «при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством». То есть в вашем случае должны заплатить рыночную стоимость, определяемую на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ), за убытки и земельный участок точно, так как он находится у вас на праве собственности. «Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости» (ч. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

В случае вашего несогласия с размером возмещения стоимости земельного участка, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или выкупная цена не будет указана и после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, вы можете обратиться в суд для оспаривания стоимости либо об определении стоимости объекта, а также убытков, причиненных изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).

Рассмотрим судебную практику. В Крымском районном суде Краснодарского края в решении от 29 мая 2020 г. по делу № 2-2676/2019 гражданин Шведов В. И. подал встречный иск к ОАО «РЖД» об оспаривании стоимости изымаемого земельного участка (первоначальный иск был о принудительном изъятии земельного участка). Суд для определения размера возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок назначил судебную оценочную экспертизу, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 48000 кв.м на 15.01.2020 г. составляет 2736000 рублей, что является на 289610 рублей больше. Таким образом, встречные исковые требования Шведова Виктора Ивановича к ОАО «РЖД» об установлении и взыскании возмещения за изымаемый земельный участок удовлетворить в полном объеме.

Аналогично суд удовлетворил встречный иск об оспаривании стоимости изымаемого земельного участка в Решении Арбитражного суда Пермского края от 8 октября 2021 г. по делу № А 50-6056/2021. Ответчик настаивал на определении цены выкупа с учетом судебной экспертизы. Суд в решении установил выкупную цену на 57870 рублей больше заявленной – в размере 130870 рублей.

В-третьих, что касается неоформленного дома, то исходя их формулировки ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ: «В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению». Дом не принадлежит вам на праве собственности, следовательно, вознаграждение за него вы не получите.

На основании п. 3 ч. 8 ст. 56.8 ЗК РФ («при определении размера возмещения не подлежат учету: объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство») можно сделать вывод о том, что в случае оформления дома в собственность, он будет считаться как построенный после уведомления об изъятии вашего земельного участка, так как в исключение вы не попадаете – разрешения у вас нет (фикция из-за недостатка информации: не получали разрешение на строительство).

По ч. 1 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

Таким образом, ваш дом считается самовольной постройкой. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ это «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

Далее согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

 если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

 если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

 если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Однако даже в случае признания права собственности на дом не даст вам гарантию оплаты вознаграждения за изъятие дома, так как на момент уведомления он не был оформлен надлежащим образом. Это всё на усмотрение муниципалитета.

Подводя итог всего вышесказанного, компенсация вам будет уплачена только за земельный участок и убытки, причиненные изъятием земельного участка, размер которой вы можете оспорить в судебном порядке в случае несогласия (опираясь на судебную практику, суд удовлетворяет такие иски, опираясь на результаты судебной оценочной экспертизы). За дом компенсацию вам не выплатят, так как право собственности на него вы не имеете. На момент уведомления об изъятии вашего земельного участка для государственных и муниципальных нужд ваш дом – самовольная постройка, которая не входит в размер вознаграждения. При признании за вами права собственности на данное строение в судебном порядке после уведомления об изъятии земельного участка ничего не изменится, так как регистрация будет после уведомления, что в силу ч. 8 ст. 56.8 ЗК РФ все равно не дает вам права требовать внесения стоимости дома в размер вознаграждения.

Исходя из фабулы проблемы, у вас два варианта действий: (1) оспаривание наложенного обременения вследствие смены зонирования или (2) предъявление требования о выкупе вашего земельного участка к муниципалитету.

Первый вариант. Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ вы имеете право оспорить смену зонирования и направить предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки (местную администрацию) на основании того, что в результате применения правил землепользования и застройки снизилась стоимость вашего земельного участка и объекта капитального строительства (дома), что влечет за собой ограничения права распоряжения. После поступления вашего предложения комиссия в течение 25 дней принимает решение о рекомендации к внесению изменений либо об отклонении вашего предложения с обоснованием. Далее это заключение отправляется к главе местной администрации, который также в течение 25 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения Вам (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ). Таким образом, вам можно снять обременение с вашего земельного участка в случае одобрения предложения комиссией и главой администрации. Согласно судебной практике людям отказывают при отсутствии обоснований к изменениям. Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 14 июля 2010 г. по делу N А 67-8416/2009 суд отказал в удовлетворении требования предпринимателя о признании незаконным решения административного органа об отказе вынести на публичные слушания вопрос об изменении вида территориальной зоны спорного земельного участка. Как указал суд, предприниматель не является правообладателем спорного земельного участка, в его заявлении не были приведены основания, предусмотренные ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, следовательно, заявление предпринимателя нельзя расценить как предложение в порядке ст. 33 ГрК РФ.

Однако, исходя из данного дела, у вас есть основание для оспаривания – снижение стоимости земельного участка.

Либо администрация может отказать вам на основании того, что при смене зонирования установление территориальной зоны определяется согласно сложившейся ситуации (в вашем случае – плохопахнущий ручеёк). Согласно фабуле территориальная зона вашего земельного участка – особо охраняемая природная территория, в которую согласно ст. 35 ГрК РФ включается земельные участки, имеющие рекреационное значение (в вашем случае – будущий парк). Таким образом, администрация обоснует свой отказ тем, что зонирование соответствует фактической ситуации на земельном участке.

Оспорить такое решение можно в городской (районный суд) с исковым заявлением о признании не действующими правила землепользования и застройки. В обоснование своих требований указать на то, что земельный участок с кадастровым номером «…» после установления территориальной зоны - особо охраняемая природная территория (рекреационного назначения) – вы не можете использовать его в соответствие с видом разрешенного использования (вы указали ИЖС), так как постройки запрещены, и также снижение стоимости земельного участка (обосновывала выше). В обоснование невозможности использования участка для застройки можно привести таблицу 15 Генерального плана города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 22.04.2014 № 86, в котором указано, что зоны средне-и малоэтажной застройки должны соответствовать условиям: «1) преимущественно жилого использования территории; 2) возможности сочетания жилых домов не выше четырех этажей, блокированных жилых домов и индивидуальных жилых домов городского типа не выше трех этажей; 3) развития вдоль улиц общественно-деловых и культурно-бытовых центров, ориентированных на удовлетворение повседневных потребностей населения». Что в соответствие с ч. 11 ст. 35 ГрК РФ не сочетается с назначением рекреационных зон: «зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом».

Обращаясь к судебной практике, можно привести похожее дело с зоной рекреационно-ландшафтных территорий. В апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.12.2017 N 44-АПГ 17-19 суть дела была в том, что их земельный участок отнесен к двум территориальным зонам: зоне рекреационно-ландшафтных территорий (Р-2) и зоне индивидуального жилищного строительства (Ж-4), что является недопустимым. При этом в отношении части земельного участка, расположенной в рекреационно-ландшафтной территориальной зоне, пятно застройки отсутствует, что не позволяет использовать его по назначению. Они обращались в Комиссию по землепользованию и застройке города Перми с предложением установить в отношении земельного участка с кадастровым номером единую территориальную зону индивидуального жилищного строительства, однако предложение было отклонено. В итоге суд удовлетворил иск и признал, что установление территориальной зоны рекреационно-ландшафтных территорий не соответствует параметрам планируемого развития территорий, предусмотренным для функциональной зоны малоэтажной застройки.

Таким образом, для оспаривания смены зонирования вам сначала необходимо обратиться в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с предложением о внесении изменений и обоснование своих требований. В случае отказа – иск в суд об оспаривании правил землепользования и застройки с приложением копии отказа главы местной администрации предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения.

Второй вариант. Если ваш участок хотят использовать для засадки деревьев как особо охраняемую территорию, то муниципалитет должен изъять ваш земельный участок для государственных и муниципальных нужд, заплатив за это определенный размер возмещения. Данный аспект регулируется статьёй 56.8 Земельного кодекса РФ, в которой прописаны особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Как раз в части 2 указано, что «при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению». То есть в вашем случае вам должны заплатить рыночную стоимость, определяемую на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ), за земельный участок и ваш дом. «Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости» (ч. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

Вы не должны сами требовать выкупа, потому что земля стала с обременением, так как именно город хочет реализовать проект парка, а без изъятия муниципалитет не имеет право ничего делать, так как это ваша собственность (ч. 1 ст. 209 ГК РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом»).

Для большего понимания рассмотрим процедуру изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Во-первых, согласно п. 1.2. постановления Администрации города Перми от 26.11.2018 №921 «Об утверждении Регламента взаимодействия функциональных органов администрации города Перми, подведомственных им муниципальных учреждений при изъятии земельных участков для муниципальных нужд» изъятие земельных участков для муниципальных нужд, подведомственными им муниципальными учреждениями при изъятии земельных участков для муниципальных нужд осуществляется департаментом земельных отношений администрации города Перми, департаментом имущественных отношений администрации города Перми, функциональными органами администрации города Перми. Таким образом, именно эти органы правомочны осуществлять изъятие.

Во-вторых, вы, как собственник земельного участка, в соответствие с п. 5 ст. 279 ГК РФ должны быть извещены о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: сам земельный участок; объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке; цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Также положения об изъятии содержаться в Земельном кодексе РФ, а именно в статье 56.3. В ней прописано, что для «изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования; 2) утвержденными проектами планировки территории». То есть вам необходимо удостовериться в наличии вышеуказанных документов. Также в статье 56.3 подтверждается наличие основания для принятия решения «об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно быть обосновано: 1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории», которое можно обжаловать в суд, в течение 3 месяцев со дня уведомления Вас о принятом решении об изъятии (ч. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Т.е. если срок исковой давности еще не вышел, вы можете либо обжаловать решение об изъятии вашего участка, либо процедура изъятия последует далее.

Рассмотрим судебную практику в случае обжалования решения об изъятии вашего участка для муниципальных нужд. В решении Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.10.2021 по делу № А 39-4054/2021 (г. Саранск) индивидуальный предприниматель Николаева Мария Григорьевна обратилась в арбитражный суд с заявлением к Правительству Республики Мордовия о признании недействительным постановления от 10.03.2020 № 147 «Об изъятии земельных участков, в том числе земельных участков, подлежащих образованию, и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Республики Мордовия» в части изъятия у нее земельного участка, который требовался для строительства автодороги. Участок принадлежал ИП Николаевой М. Г. на праве собственности. В итоге суд отказал в удовлетворении заявления, потому что нарушений в процедуре изъятия найдено не было, вынесенное постановление содержит ссылки на все документы, на основании которых оно принято, обязательные условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства объекта соблюдены. Кроме того, в деле указано, что на территории Республики Мордовия утверждена документация по планировке территории, включающая проект планировки территории и проект межевания территории, предназначенной для строительства и размещения объекта строительства дороги, утверждена основная часть проекта межевания территории, предназначенной для строительства и размещения вышеуказанного объекта, а по итогам проведения Управлением государственной экспертизы Республики Мордовия государственная экспертиза проекта выдала положительное заключение. При этом вышеперечисленная документация заявителем не оспаривалась. Доводы ИП Николаевой М. Г. сводятся к оспариванию целесообразности изъятия для государственных нужд земельного участка.

Таким образом, в случае обжалования решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд вам могут отказать в удовлетворении в связи с неосновательными доводами о невозможности изъятия (мало информации, необходимы какие-либо нарушения в документации либо аргументы в обоснование, почему нельзя изъять, так как в случае соблюдения администрацией города всей процедуры, в исковых требованиях вам откажут).

Далее обратимся к судебной практике, которая содержит ряд пояснений для наиболее лучшего понимания ситуации в случае вашего согласия на изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС 16-9944, А 55-5004/2014 прописаны следующие правовые позиции.

Во-первых, размер возмещения ваших убытков должен определяться с учетом стоимости имущества (т.е. земельного участка) на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).

В случае несогласия с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо не достижением соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ). Т. е. если вы согласитесь на выкуп вашего земельного участка, но вас не устроит выкупная стоимость или что-либо еще, то муниципалитет вправе обратится в суд для завершения сделки на таких условиях, которые определит суд.

Во-вторых, в данном определении содержится правовая позиция из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, которая говорит о том, что в случаях несогласия собственника со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 вышеуказанного обзора).

Таким образом, при недостижении согласия между вами и муниципалитетом о выкупной стоимости или других положений договора, условия определит суд при подаче администрацией города заявления в суд об изъятии вашего участка.

В большинстве случаев суды удовлетворяют иски о принудительном изъятии земельных участков для муниципальных и государственных нужд. Например, в решении Нахимовского районного суда (г. Севастополь) от 30.07.2020 по делу № 2-3270/2019 исковые требования Министерства обороны Российской Федерации удовлетворили. Свои требования истец аргументировал тем, что заключен государственный контракт на выполнение полного комплекса работ по строительству (реконструкции) аэродрома «Бельбек» (г. Севастополь). Изъятие будет компенсировано в размере 312000 рублей. Министерство обороны должным образом проинформировало о необходимости изъятия (размещение на официальных сайтах Минобороны, Правительства Севастополя, нахимовского района Севастополя информации, в СМИ, в газете). Суд посчитал, что процедура изъятия соблюдена, основание для изъятия имеются (строительство аэродрома (п. 2 ч. 1. ст. 49 ЗК РФ)). Единственное, что

Единственное, что изменил суд в пользу ответчика – по итогам экспертизы оценки стоимости земельного участка поднял выкупную цену до 403022 рублей.

К аналогичным выводам пришли суды в решениях Магаданского городского суда от 29.11.2016 по делу № 2-3630/201, Шигонского районного суда Самарской области от 29 марта 2021 г. по делу № 2-104/2021 и других.

Подводя итог всего вышесказанного, в случае решения муниципалитета об изъятии вашего участка для муниципальных нужд, на мой взгляд, перспективнее будет согласиться, так как при несогласии с какими-либо условиями договора, вы сможете их оспорить в суде (например, поднять выкупную стоимость); при оспаривании самого решения об изъятии, если не будет каких-либо нарушений в документации или процедуре самим муниципалитетом, вам скорее всего откажут (вывод по анализу судебной практики), так как органы местного самоуправления вправе осуществлять данное решение.

Если же изъятие вам не предлагают, и проект парка так и остается проектом без каких-либо продвижений по его реализации, а конкретно - выкуп вашего участка, то перспективнее сначала требовать смену зонирования в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, а случае отказа подавать иск в суд.

Для начала следует сказать о назначении данного земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ (далее – ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ): садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. В соответствии со статусом данного участка имеются особенности по строительству, предусмотренные статьей 23 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ. К ним относятся:

1. Параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, а именно: объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)).

2. Необходимо включить земельный участок в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность строительства объектов капитального строительства на садовых земельных участках.

3. Необходимо подготовить документацию по планировке территории, далее получить одобрение решением общего собрания членов товарищества, и, наконец, утвердить.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 части 1.1. статьи 45 ГрК РФ: «Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно: садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества». То есть, исходя из данного положения, вам можно самостоятельно принять решение о подготовке документации по планированию территории, не нужно получать его от органов власти.

Так же вам необходимо учесть требования к документации по планировке территории, что необходимо включать в неё. Они изложены в пунктах 1 (а,б), 2 части 4 статьи 45 ГрК РФ: «В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки: удовлетворяющие одновременно следующим требованиям: а) находятся в собственности учредителей товарищества; б) составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования; а также находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, площадью не менее двадцати и не более двадцати пяти процентов суммарной площади садовых земельных участков, включаемых в границы территории садоводства».

В пунктах 1, 2, 3 части 5 статьи 45 ГрК РФ изложены положения, которые НЕ надо включать в документацию по планировке территории: «В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества НЕ включаются: 1) земельные участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности; 2) иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации; 3) земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам».

Также стоит проверить, из какой категории земель образовано СНТ. Возможно две категории земель: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения (часть 11 статьи 23 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ). В первом случае проблем по строительству не будет, так как эта категория земель предназначена для застройки и развития населенных пунктов (часть 1 статьи 83 ЗК РФ); вид разрешенного использования – ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Во втором случае всё сложнее. По части 1 статьи 78 ЗК РФ: Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), возможно наличие зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции: некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями. Таким образом, на земельном участке сельхозназначения нельзя осуществлять капитальное строительство, так как это будет нецелевым использованием земель. В таком случае возможно будет только выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. Чтобы проверить, к какой категории земель относится ваш земельный участок, необходимо посмотреть выписку из ЕГРН (это наиболее доступный способ), либо можно проверить в: 1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; 2) договорах, предметом которых являются земельные участки; 3) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 8 ЗК РФ).

Для осуществления капитального строительства необходимо получить вид разрешенного использования ИЖС, который разрешен при категории земель населенных пунктов. Чтобы перевести землю из категории сельхозназначения, необходимо:

1) перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства - придется возместить средства (разницу между стоимостью земли ИЖС и с/х).

2) потребовать расширить границы ближайшего населенного пункта – т.е. (по части 1 статьи 84 ЗК РФ) это утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования либо утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Решение о расширении границ населенного пункта будет основано на территориально близости населенного пункта: чем дальше, тем ниже вероятность одобрения.

Так же это прописано в пункт 3 части 1 статьи 7 ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 28.06.2021) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую": Перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случаях, связанных: 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо обратиться с ходатайством в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

Также необходимы следующие документы:

1) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей - физических лиц);

2) выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

3) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

Обратимся к судебной практике Первоуральского городского суда (Свердловская область) решение № 2 А-753/2019 2 А-753/2019~М-396/2019 М-396/2019 от 29 марта 2019 г. по делу № 2 А-753/2019: Установив, что земельный участок имеет категорию "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для ведения сельского хозяйства" и постановлением администрации городского округа вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на "ведение дачного хозяйства" без изменения категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", суд правомерно отказал в признании незаконным решения о приостановлении и отказе в кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку в силу статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья как имеющие приоритет в использовании и подлежащие особой охране не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке;

(продолжение из судебной практики) таким образом, для принятия решения о смене вида разрешенного использования для рассматриваемой категории земель сельскохозяйственного назначения необходима смена категории земли (на земли населенных пунктов) с соблюдением требований Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Это еще раз подтверждает необходимость смены категории «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов».

В случае использования земельных участков не по целевому назначению (например, капитальное строительство на землях сельскохозяйственного назначения) влечет административный штраф по ст. 8.8. КоАП РФ - если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Итак, вы подготовили документы по разрешению на строительство. Далее получение леса. По части 1 статьи 30 Лесного кодекса РФ граждане вправе заготавливать древесину для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд. Более подробную процедуру регламентируют нормативно-правовые акты субъекта РФ, в вашем случае Вологодской области.

Согласно Постановлению Губернатора Вологодской области от 30.12.2013 № 635 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги по заключению договоров купли-продажи лесных насаждений для собственных нужд граждан Департаментом лесного комплекса Вологодской области» государственная услуга по заключению договора купли-продажи лесных насаждения осуществляется Департаментом лесного комплекса Вологодской области. Результатом оказания услуги будет являться подготовка договора и направление заявителю письменного уведомления о необходимости заключить договор либо направление мотивированного письма об отказе заключения договора. Услуга должна быть оказана в течении 47 дней.

Для получения услуги необходимо:

1) Заявление о заключении договора (в нем указывается ФИО, место жительства данные документа удостоверяющего личность гражданина, желающего заключить договор; наименование лесничества, в границах которого предполагается осуществить куплю-продажу лесных насаждений; требуемый объем древесины, ее качественные показатели и цели использования);

2) Копию документа удостоверяющего личность гражданина;

3) Копию документа, подтверждающего членство в СНТ;

4) Справка органа управления СНТ об отсутствии жилого дома или строения на садовом земельном участке.

Копии должны быть нотариально заверены либо с предоставлением оригиналов документов; в случае обращения электронной почтой – заверение квалифицированной электронной подписью.

Бланк заявления содержится в приложении 2 вышеуказанного заявления.

Подача документов осуществляется в государственном лесничестве Департамента путем личного обращения, посредством почтовой связи или по электронной почте в период с 1 января по 1 сентября текущего года.

Заявитель вправе представить следующие документы:

1) Копию документы, подтверждающего прав приобретения земельного участка в собственность (и другие виды прав);

2) Копию разрешения на строительство жилого дома на земельном участке.

Результатом оказания услуги будет являться подготовка договора и направление заявителю письменного уведомления о необходимости заключить договор либо направление мотивированного письма об отказе заключения договора. Услуга должна быть оказана в течение 47 дней.

Согласно статье 2 Закона Вологодской области от 12 января 2007 г. N 1551-ОЗ "Об установлении порядка и нормативов заготовки древесины, порядка заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов, порядка заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений на территории Вологодской области гражданами для собственных нужд" выделяют следующие нормативы заготовки гражданами древесины для собственных нужд:

1) для строительства жилых домов - до 100 куб. м древесины на одиноко проживающего гражданина;

2) для строительства жилых домов - до 200 куб. м древесины на семью;

3) для строительства жилых домов - до 300 куб. м древесины на многодетную семью.

В случае если члены многодетной семьи ранее реализовали право на заготовку древесины по основанию и нормативу, на многодетную семью дополнительно выделяется до 100 куб. м древесины на реконструкцию жилого дома;

4) для строительства садовых домов на садовом земельном участке - до 30 куб. м древесины в случае, если гражданину не предоставлялась древесина для строительства жилых строений;

5) для строительства хозяйственных строений и сооружений (баня, сарай, гараж (индивидуального пользования), колодец, навес, дворовый погреб, хлев в деревянном исполнении), за исключением хозяйственных строений и сооружений на садовом, огородном земельном участке, - до 100 куб. м древесины на все указанные строения и сооружения на семью (многодетную семью) либо на одиноко проживающего гражданина.

Таким образом, после заключения договора для жилого дома вам выделят от 100 до 300 куб. м. древесины на жилой дом в зависимости от вашей категории, и до 100 куб. м. на баню и сарай.