В вашем случае возможно было бы заключить договор аренды на новый срок, если бы до окончания действий договора Вы выразили желание зарегистрировать его на новый срок. Так вы имели бы преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако так как Вы просрочили срок аренды земли, то в данном случае вопрос будет

решаться немного сложнее.

Для начала я порекомендовала бы обжаловать отказ в продлении срока аренды в административном порядке. Так статья 219 КАС РФ устанавливает, что административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда

гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как вариант, Вы могли бы обратиться к п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке,

находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В таком случае, если право собственности на недостроенный дом зарегистрировано до 1 марта 2015 года или же земельный участок был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, то Вам могут продлить аренду на три года, чтобы завершить строительство без проведения торгов. ЗК РФ в п. 10 ч. 2 ст. 39.6 содержит такую же норму, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором находятся объекты незавершенного строительства для завершения их

строительства.

В Определении ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2016, можно отметить случай, когда ООО «Многофункциональный комплекс» являлось

арендатором земельного участка на основании договора аренды, который был заключен до 01.03.2015, и на предоставленном участке был расположен объект незавершенного строительства, а администрация не совершила действий по принятию решения по

заявлению ООО. То есть срок аренды участка истек, однако арендатор не успел достроить объект, но Суд решил, что он вправе заключить договор аренды на новый срок без торгов

и даже без оформления права собственности на недостроенный объект. Так ВС РФ пришел к выводу, что необходимо отменить судебные решения, принятые ранее и направить дело на новое рассмотрение

Также в Определении Верховного Суда РФ № 19-КАД 21-17-К 5 Эльвире Ямбаевой отказывали в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства дома, в связи с чем она обратилась в Верховный Суд. ВС указал, что в законодательстве

предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, который был построен во время договора аренды при наличии разрешительных документов, предназначенных для его строительства, на заключение нового договора аренды. Также

Суд отметил, что женщина ссылалась на наличие уважительных причин по которым она не успела достроить дом, а именно на наличие двух несовершеннолетних детей и сложное материальное положение, в связи с чем прекращение договора аренды лишило бы её возможности завершить строительство объекта для улучшения жилищных условий. Так ВС РФ пришел к выводу, что необходимо отменить судебные решения, принятые ранее и направить дело на новое рассмотрение.

Таким образом, Вам необходимо подать административное исковое заявление в суд в течение трех месяцев. Также стоит обратить внимание на то, что, если право собственности на недостроенный дом зарегистрировано до 1 марта 2015 года или же земельный участок был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, то Вам могут продлить аренду на три года, чтобы завершить строительство без проведения торгов.

Консультант: Бахматова Д.В.

Прикрепляю юридическое заключение по Вашему вопросу.

Юридическое заключение по вопросу самовольного занятия земельного

участка

Краткая фабула дела: Живу в деревне. Выращиваю гусей. Пасу в переулке рядом с домом. Огородила сеткой небольшой участок. Меня хотят оштрафовать за самовольный захват территории.

В данном случае речь идет об административной ответственности, которая влечет наложение административного штрафа «в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.» (часть 1 статьи 7.1 КоАП РФ). В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 под самовольным занятием земель «понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного

управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке». Однако следует понимать, что даже если этот участок не находится в собственности граждан или же юридических лиц, то тогда она является государственной или муниципальной собственностью (ЗК РФ ст. 16, 19)

В соответствии с частью 2 статьи 76 ЗК РФ «самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками», то есть Вам необходимо будет убрать ограждение, а также, как указано в части 1 той же статьи, возместить вред в полном объеме, который был причинен в результате совершения земельного правонарушения.

В Решении Нестеровского районного суда (Калининградская область) № 12-52/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 12-52/2017 была схожая ситуация. Мужчина самовольно использовал земельный участок для выпаса крупного рогатого скота, установил ограждение, которое препятствовало арендатору использовать земельный участок по назначению. Суд решил, что жалобу мужчины на неправомерность привлечения его к административной ответственности необходимо оставить без удовлетворения, то есть его привлекли к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере 5 000 рублей, в связи с тем, что мужчина не имел предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок, который он самовольно использовал.

Также в Решении Сыктывдинского районного суда Республики Коми № 2-236/2019 2-236/2019~М-72/2019 М-72/2019 от 22 марта 2019 г. по делу № 2-236/2019 было установлено, что Кенджаев Б.А. занял земли общего пользования путем установления заборного ограждения, что привело к нарушению прав и законных интересов третьего лица и неопределенного круга лиц, которые связаны с возможностью использования территорий общего пользования, в связи с чем суд пришел к выводу о необходимости возложения на Кенджаева Б.А. обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа возведенного заборного ограждения. То есть, например, в данном деле суд обошелся без возложения на него административной ответственности, а ограничился лишь возложением обязанности по устранению нарушений.

В Вашем случае, если негде пасти гусей, то я могу порекомендовать Вам

договориться об аренде участка, либо же оформить в собственность землю, чтобы зарегистрировать свои права на него документально, так как это поможет не попадать в такие неприятности в будущем. Однако первое, что необходимо будет Вам сделать – узнать кому принадлежит данный земельный участок, а далее уже договориться об аренде или выкупе земли. Если земля окажется в собственности государства или Вашего муниципального образования, то тогда такие земли передаются во владение граждан посредством проведения торгов за плату (ЗК РФ ст. 39.1). Однако п. 19 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды участка, который находится в собственности государства или муниципалитета, может заключаться без проведения торгов в случае предоставления «земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства». Как вариант, можно попробовать договориться, например, о

публичном сервитуте, так как ЗК РФ в п. 6 ч. 4 ст. 23 устанавливает, что публичный сервитут может устанавливаться для «сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям». ГК РФ регламентирует, что сервитут устанавливается по соглашению с собственником земельного участка, а также подлежит регистрации. (ГК РФ ч. 3 ст. 274)

Таким образом, за самовольное занятие земельного участка предусмотрена

административная ответственность. Вас могут привлечь к ответственности, если отсутствует договор аренды, купли-продажи участка или разрешительные акты от муниципалитета, которые подтверждали бы законность присвоения земли. Чтобы избежать подобных проблем в будущем, Вам необходимо оформить в собственность землю, заключить договор аренды, либо же попробовать установить публичный сервитут.

Консультант: Бахматова Диана Владимировна.

В первую очередь, необходимо понимать, что согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением

градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений

и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими

на дату выявления самовольной постройки. Получается, что самовольной постройкой могут признать дом или же любой другой вид недвижимости, который был возведен без получения на это необходимых законных согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм.

В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Также оно не вправе распоряжаться

постройкой, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Стоит отметить, что самовольная постройка подлежит сносу, либо приведение в соответствие с

параметрами, которые установлены правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в случае если земельный участок находится в собственности. Однако для этого необходимо соблюсти несколько условий, а именно: в отношении земельного участка Вы должны иметь права, которые позволяли бы строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка должна соответствовать установленным требованиям; сохранение постройки не должно нарушать законные права и интересы третьих лиц, а также не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих

в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные

нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Также стоит отметить, что согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», чтобы доказать, что существует зарегистрированное право на недвижимость, необходимо зарегистрировать права в Едином государственном реестре

недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 14 вышеуказанного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом

случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. В таком случае после обращения в суд Вам необходимо будет подать заявление в соответствующий орган регистрации прав, чтобы узаконить право собственности на дом.

В Решении Щербинского районного суда города Москвы по делу № 2-52/15 было указано, что К.И.В. обратилась в суд с иском к Б.Е.Х. о сносе незаконно возведенного строения, которое было построено на земельном участке, находящемся в собственности у ответчика. Суд признал, что снос постройки ответчика, которое хоть и было возведено без разрешительной документации и с нарушением некоторых, может повлечь нарушение баланса между характером нарушенного права и избранным способом его восстановления,

принципа разумности, соразмерности и принципа равенства участников гражданских отношений. Доводы истца о том, что дом ответчика был возведен без наличия разрешительной документации, не могут служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольно возведенного строения, так как отсутствие согласия на постройку без учета конкретных обстоятельств дела, не является безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, с учетом того, что она возведена в

пределах территории участка ответчика. Таким образом, районный суд решил, что в удовлетворении исковых требований К.И.В. к Б.Е.Х. о сносе самовольной постройки необходимо отказать.

Однако, например, в Решении Троицкого районного суда города Москвы по делу № 2-39/17 суд пришел к выводу, что необходимо признать многоквартирный дом самовольной постройкой и привести земельный участок в соответствие с видом разрешенного

использования и целевого назначения путем сноса расположенной на нем самовольной постройки. Так суд исходил из того, что строительство спорной постройки осуществлено без получения разрешения на строительство, а также указал, что осуществление

самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Районный суд, основываясь на действующем законодательстве, пришел к выводу, что строительство четырехэтажного дома без получения на это необходимых разрешений является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения обязанности ее снести. Исходя из этого, суд удовлетворил исковые требования истца и обязал ответчика снести самовольную постройку.

Таким образом, самовольной постройкой признается дом или любой другой вид недвижимости, который был возведен без получения на это необходимых законных согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм. Самовольной постройкой нельзя распоряжаться, то есть продавать, сдавать в аренду и другое, поэтому в Вашем случае, чтобы приобрести право собственности на дом, Вам сначала необходимо привести постройку в соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам, а далее уже обратиться в суд, чтобы узаконить постройку.

Консультант: Бахматова Д. В.