Если суд отказал в применени последствий недействительности ничтожной сделки по приобретению квартиры, то означает ли это, что зарегистрированного права собственности на квартиру остается за приобретателем?

У меня к Вам такой вопрос. Я имею жилой частный дом и земельный участок в собственности. Их я собираюсь обменять на неприватизированную благоустроенную 2-х комнатную квартиру (54 кв.м), где проживает семья из 3 человек. Эта семья имеет приличную задолженность по комунальным платежам, которую они предлагают мне погасить по совершении сделки обмена. Как лучшим образом организовать обмен, при этом исключив всякой возможности обмана.