Продажа доли квартиры без согласия других собственников — насколько действующее законодательство позволяет реализовать эту возможность распоряжения собственностью? Если буквально трактовать нормы ст. 246, 250 Гражданского кодекса, то согласие как таковое не требуется. Необходимо только соблюсти преимущественное право покупки. Как это сделать и когда преимущественное право не работает.
Правовое регулирование продажи доли в общей собственности
Согласно нормам п. 1 ст. 244 ГК РФ общая собственность подразумевает нахождение одного объекта в собственности двух и более собственников. При этом (п. 3 ст. 244 ГК РФ) такая собственность по умолчанию будет долевой, если закон не предусмотрел возникновение общей совместной, например в отношении имущества супругов (ст. 256 ГК РФ) или фермерского хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Такой правовой режим владения и распоряжения возможен в отношении как неделимых, так и делимых вещей. Для первых — по умолчанию, для вторых — если общая собственность предусмотрена законом или договором.
Распоряжение долей происходит, исходя из норм п. 2 ст. 246 ГК РФ, только на основании достижения соглашения всеми собственниками.
Продать, заложить свою часть в долевой собственности на возмездной основе можно, только если соблюсти процедуры, определенные в ст. 250 ГК РФ. Безвозмездное отчуждение (дарение или завещание) соблюдения этой процедуры не требует. Статья содержит исчерпывающий перечень возможностей по распоряжению долей в общей долевой собственности.
В практике встречаются ситуации, когда истцы пытаются оспорить какие-либо действия, совершаемые с объектом общей собственности, например крепление кондиционеров к стене дома, но суды стоят на позиции, что они не являются распоряжением в понимании именно ч. 2 ст. 246 ГК РФ (см. постановление 13-го ААС от 17.10.2017 по делу № А 56-4124/17).
Процедура уведомления второго собственника
Для реализации своего права на продажу доли в приватизированной квартире без согласия других собственников владельцу доли необходимо соблюсти нормы ст. 250 ГК РФ, говорящие о преимущественном праве.
Ему потребуется реализовать следующую процедуру:
-Уведомить других собственников о своем намерении переуступить долю третьим лицам. Закон не потребует обязательно учитывать их интересы только в одном случае — если доля продается на публичных торгах в порядке удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника (ст. 255 ГК РФ). Такое уведомление направляется в письменном виде с указанием цены доли и условий ее реализации (формы оплаты, наличия дополнительных обязательств).
-Дождаться завершения месячного срока, в течение которого иные участники могут выразить согласие на покупку доли. Что касается способа выражения согласия, рекомендуется незамедлительно выразить его в форме нотариальной сделки, в противном случае есть риск, что намерение сособственника не будет признано действительным (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 20.07.2016 по делу № 33-9521/2016).
-По истечении срока или при получении отказов продать объект третьим лицам. Важно, что такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения. Регистрация перехода права займет в этом случае 3 дня (см. информацию Росреестра от 04.2018).
-Если эти требования были нарушены, то согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ иные собственники смогут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Закон устанавливает срок 3 месяца на предъявление такого требования.
Спорные ситуации, возникающие в связи с продажей доли в приватизированной квартире
Продажа доли квартиры без согласия второго собственника требует внимания к правильности оформления всех документов, подтверждающих факт его уведомления, и чистоте самой сделки по продаже доли.
Типичными ошибками могут стать:
-уведомление ненадлежащим образом (например, направление сообщения по электронной почте без удостоверения его электронной подписью, направление простого, а не заказного письма, уведомление не по адресу места жительства);
-реализация доли на условиях, отличных от предложенных другим участникам долевой собственности;
-использование механизма мнимого дарения, при котором сначала происходит дарение небольшой части, третье лицо становится собственником и соблюдение норм ст. 250 ГК РФ не требуется (см. решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.01.2018 по делу № 2-9722/18, любопытно, что на истца были переведены и права по договору дарения);
-несоблюдение установленных сроков ожидания реакции, продажа доли ранее месяца, если нотариус удостоверит такую сделку, опираясь на ненадлежащим образом оформленные отказы.
-В каждом из этих случаев могут возникнуть неблагоприятные правовые последствия. Также владелец доли должен соблюсти все требования, возникающие при продаже жилых помещений.
